Строить на юго-востоке столицы никто не хочет

Когда среди специалистов рынка недвижимости заходит разговор о потенциале рынка новостроек Юго-Восточного административного округа столицы,то почти все приходят к одному выводу: все зависит от того, когда и какими темпами будут выводиться промзоны, которых в ЮВАО слишком много. Иони отнюдь не относятся к разряду неприкасаемых и не подлежащих перебазированию за пределы МКАД.

Пример создания микрорайона Волгоградский показал, что вывод предприятий и возведение на занимаемой ими территории жилья эконом-класса — деловыгодное и нехитрое, особенно если заручиться поддержкой города. А добиться этого легко: достаточно просто предложить властям около 30%квартир в новых домах — и зеленый свет девелоперу на всех уровнях согласований обеспечен.

Это означает, что весь цикл — от начала разработки проекта до сдачи домов в эксплуатацию — уместится в два года. На бумаге все выглядитгладко и очень привлекательно по нынешним непростым временам. На самом деле Волгоградский хоть и живет своей благополучной жизнью, нопоявления его «собратьев» в ближайшее время не предвидится. Возникает закономерный вопрос: почему?

Почему простые и дешевые предприятия в районе Текстильщиков и Кузьминок не перебазировать куда-нибудь в подмосковный Детройт — Ступинский илиКаширский район? Толку от этих автобаз и тому подобных предприятий все равно мало, а их немногочисленные работники вряд ли станут митинговать,если им предложат немного денег. А если предложат побольше, то удастся попросту обанкротить и без того убыточное предприятие. Освободившейсяземли хватит для трех–четырех новых Волгоградских.

Несомненно, при этом варианте придется вложиться в реабилитацию земли, попросту «убитой» за долгое время работы этих автобаз, вывезти изавезти сотни машин грунта. Но что такое эти затраты по сравнению с покупкой аналогичного по площади участка на каком-нибудь городскоминвестиционном конкурсе? Копейки.

Да и не выставляются такие площадки на открытые торги — и среди особо приближенных к столичной администрации девелоперов хватает желающих наподобные лакомые куски. Город предпочитает выставлять в открытую продажу лишь то, что никому из его любимчиков не подходит по каким-либопараметрам: точечную застройку с большими обременениями либо высотки, возводить которые пока берутся лишь наиболее рисковые инвесторы изрегионов.

Но слова словами, расчеты расчетами, а промзоны как существовали в ЮВАО, так и продолжают существовать. Наполовину запущенные и заброшенные,наполовину оккупированные различными частными автомастерскими и овощными складами.

Никому не нужные, грязные и плохо пахнущие. Из-за этогостоимость жилья в прилегающих к ним районам отнюдь не растет, ликвидность квартир на вторичном рынке, несмотря на более чем либеральные посравнению с другими округами цены, крайне низкая. Точечные новостройки начинают более или менее хорошо распродаваться, если стоимость«квадрата» близка к минимальной.

Стоп, не в этом ли все дело? Не ждут ли девелоперы «пионера», который придет и примет на себя первый «удар», начав коммерческую застройкусопоставимого с Волгоградским района? Потом можно будет «привязаться» к нему и продавать жилье значительно дороже, чем это придется делать«пионеру». Да только откуда этому первопроходцу взяться: все они в Москве наперечет и обеспечены работой и площадками на долгие годы вперед.

Взвалить на себя такой проект под силу максимум четырем–пяти девелоперам — ПИК, СУ-155, «Интеко», ДСК-1 или Главмосстрою. Но ДСК-1 в подобныхпроектах без городского заказа, составляющего как минимум 80% общего объема возводимого жилья, не участвует. «Интеко», похоже, полностью вышлоиз бизнеса, связанного с панельным домостроением.

Остается три варианта. Группа компаний ПИК (пожалуй, одна из наиболее открытых девелоперскихструктур на московском рынке недвижимости) периодически выкладывает на своем сайте сведения об объектах, которые намерена строить, к примеру,в следующем году. Юго-Восточный округ в этом списке не фигурирует, поскольку основной упор компания делает на северные районы столицы иПодмосковья.

Сведения о новых проектах еще одного монстра панельного домостроения — компании СУ-155 — получить гораздо сложнее, приходитсядовольствоваться информацией из неофициальных источников. Она, к сожалению, тоже неутешительна: основная деятельность компании сосредоточена вЮжном и Юго-Западном округах.

В «сухом остатке» остается Главмосстрой. Но и ему, судя по всему, заниматься ЮВАО пока не с руки. Новые собственники компании решилисконцентрироваться на развитии сектора дорогого жилья и коммерческой недвижимости, а дома эконом-класса предполагают строить только в рамкахгородского заказа. Юго-восток столицы оказывается никому не нужным — вырасти в прекрасного лебедя ему пока не суждено.

Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:

— По итогам октября 2006 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Юго-Восточного административного округа составила $3325. Насегодняшний день в этом округе сосредоточено минимальное количество предложений в строящихся домах. Застраивается округ, как правило, типовымиобъектами с квартирами небольших площадей. Их приобретают из-за относительной дешевизны по сравнению с жильем в других округах столицы. Естьряд предложений в уже сданных домах. В качестве примера можно привести 14–16-этажный панельный дом серии П-111М в Печатниках (ул. Гурьянова,4), в котором предлагаются двух–трехкомнатные квартиры площадью 59–75 кв. м. Стоимость 1 кв. м составляет от 80 тыс. до 86 тыс. руб.

В ближайшее время будет активно застраиваться пока не очень популярный у москвичей район за МКАД — поселок Некрасовка. К концу 2008 года тампредполагается сдать в эксплуатацию свыше 350 тыс. кв. м жилья, школы, детские сады, спортивные комплексы, автостоянки и соорудитьдополнительные транспортные развязки.

В целом ЮВАО не пользуется популярностью у покупателей, которых отпугивает его репутация экологически неблагоприятного района. Тем не менеена территории округа хорошо развита система общественного транспорта, налажена инфраструктура. К любимым местам отдыха местных жителейотносятся Кузьминский лесопарк и усадьба Голицыных. В перспективе за пределы округа выведут ряд промышленных предприятий.

Дата публикации: 10:38 29 ноября 2006

Источник: bpn.ru