Коммунальные займы

В условиях стагнации ипотечного рынка банки пытаются оживить его за счет новых услуг – кредитования на покупку комнат и выдачи заемных средств до госрегистрации сделки. Но дешевле от этого ипотека не становится.

Коммунальные займы

Рынок недвижимости переживает непростой период: объем ипотечных сделок за последние месяцы сократился в 1,5–2 раза. В сложившейся ситуации банки вводят новые продукты на объекты недвижимости, которые до последнего времени оставались «неосвоенными».

Одна из последних новинок – кредит на приобретение комнат. «Еще год назад клиенты, желающие взять кредит на комнату, мало интересовали банки. Но беспрецедентный рост цен привел к сильному сокращению заемщиков, способных приобрести отдельную квартиру. Спрос же на комнаты, наоборот, вырос: их стоимость позволяет даже семьям с доходами около $1–1,5 тыс. воспользоваться ипотекой. А раз есть спрос, банки реагируют на него», – объясняет заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка (ГИБ) Михаил Бусыгин. Согласен с ним и директор ипотечного кредитования Юниаструм-банка Сергей Бессонов: «Учитывая нынешний уровень цен, альтернативой однокомнатным квартирам стали комнаты. И это несмотря на то, что стоимость метра в них чаще всего выше, чем в отдельных квартирах». «Если раньше довольно активно предлагались кредиты на выкуп последней комнаты в коммуналке, после чего заемщик становился собственником всей квартиры, то сегодня банки готовы кредитовать любые комнаты», – объясняет начальник отдела ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Константин Шибецкий. Этому способствовало и решение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое с осени нынешнего года расширило свои стандарты и начало рефинансировать ипотечные кредиты, выданные банками-агентами на комнаты.

Редкий вид. «Коммунальные» займы пока не стали массовым продуктом. «Не более 3% наших клиентов хотят приобрести комнату за счет ипотеки, хотя спрос и увеличивается», – объясняет гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. – На «последнюю» комнату займы выдают около 80% банков, но если она не последняя, то согласятся выдать ссуду не более 5–6 кредитных организаций». Сергей Бессонов уверяет, что Юниаструм-банк по программе АИЖК уже сегодня готов выдавать кредит на любую комнату. Правда, в информационном центре банка отвечают, что «данная программа пока находится в разработке». С ноября «комнатные» займы стал выдавать Росевробанк, запустивший специализированную программу. «По популярности на рынке недвижимости сделки с комнатами следуют после однокомнатных и двухкомнатных квартир», – уверяет руководитель ипотечного направления Росевробанка Сергей Гордей. Получить ссуду на комнату можно также в Сбербанке, «Возрождении», «Зените», «Уралсибе» и инвестиционном Промэнергобанке. Хотя в этих финансовых учреждениях специализированных «комнатных» программ, как в Росевробанке, нет, все делается в рамках стандартных предложений на вторичном рынке: кредиты выдаются на срок 20–30 лет по ставкам минимум 11% годовых в рублях, в долларах или евро – от 10%.

Единственное отличие при оформлении «кредита на коммуналку» от стандартной ипотечной программы – необходимость представить в банк отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности либо справку от нотариуса о том, что предложение от продавца соседям поступало и осталось без ответа.

Однако большинство участников рынка по-прежнему выдают ссуды только на «последнюю» комнату: в их числе Собинбанк, ВТБ24, Номос-банк, Райффайзенбанк, ГИБ, «КИТ Финанс», Московский кредитный банк (МКБ). Условия также ничем не отличаются от стандартных предложений на вторичном рынке. Более того, в ВТБ24 в случае покупки «последней» комнаты банк может выдать кредит с нулевым первоначальным взносом. Отказываются кредитовать коммуналки Росбанк, Банк Москвы, Импэксбанк, Москоммерцбанк, Альфа-банк, «Глобэкс» и другие.

Риск или доходность? Как уверяют одни эксперты, ожидать активного увеличения числа аналогичных услуг не стоит. Другие, напротив, предрекают рост спроса и предложения. По оценкам начальника управления ипотечного кредитования МКБ Павла Ильина, объемы кредитов на комнаты в ближайшее время не превысят 5% от ипотечного портфеля. По его словам, скорее это дополнительный продукт и лишний повод заявить о себе. Для банков подобные услуги малоинтересны, говорит директор центра розничного кредитования банка «Глобэкс» Олег Семкичев: «Выгоднее выдать кредит в $200–300 тыс. под залог квартиры, чем $20–30 тыс. под залог комнаты. Ведь объем работы при оформлении обоих кредитов для банка одинаков». При одних и тех же расходах заработок банка с кредита на $20 тыс. действительно небольшой. По мнению начальника отдела методологии и развития банка «КИТ Финанс» Антона Карелина, невыгоден заем на комнату и клиенту: «В среднем кредит берется на 10–20 лет, в течение которых заемщик не может продать жилье без согласия банка, но, вероятно, что в такой долгосрочной перспективе ему понадобится улучшить свои жилищные условия. Поэтому в счет своих будущих доходов клиенту выгоднее сразу приобрести жилье более высокого класса».

«В определенной степени кредит на комнату – маркетинговая приманка, – говорит Михаил Бусыгин. – В процессе общения сотрудники банка могут переориентировать потенциального заемщика на другую программу. Однако, учитывая высокую стоимость жилья и недостаточные доходы большинства населения, «комнатные» продукты будут востребованы».

По мнению экспертов, наибольшие перспективы у данной программы у города коммуналок – Петербурга. «Здесь спрос на данный продукт гораздо выше, чем в Москве, – говорит директор по развитию розничного бизнеса петербургского филиала Абсолют-банка Виталий Демидов. – Около 10% клиентов, обращающихся за ипотекой, хотят купить именно комнату, и это не предел». Правда, пока Абсолют-банк кредитует лишь на приобретение «последней» комнаты.

Как считает большинство участников рынка, главное препятствие для развития нового продукта – высокие риски и низкая ликвидность. «У соседей по коммунальной квартире всегда есть преимущественное право покупки, что может повлиять на скорость реализации залога», – объясняет Антон Карелин. Согласна с ним и вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Алла Цытович: «Банки неохотно идут на кредитование комнат. Залог должен быть ликвидным, то есть легко и быстро реализуемым, а возможность продать комнату в коммуналке всегда зависит от соседей, которые в ней же проживают.

Они могут запретить продажу». Как уточняет Сергей Бессонов, согласие соседей требуется лишь в том случае, если квартира оформлена в долевую собственность. Если же комната зарегистрирована как индивидуальная собственность, ею можно распоряжаться как угодно.

Вполне объяснимы и проблемы с ликвидностью. Если заемщик окажется неплатежеспособным, банк может легко продать квартиру – в отличие от комнаты, определить рыночную стоимость которой (если она не последняя) в ряде случаев затруднительно.

Сначала деньги. В этом месяце банк «Дельтакредит» (ДК) решил бороться со снижением активности на рынке недвижимости довольно рискованным способом. Он стал выдавать кредиты клиентам сразу после подписания договора купли-продажи квартиры, а не после госрегистрации сделки, как это принято. Как поясняют в ДК, задержки с расчетами приводят к тому, что продавцы недвижимости неохотно рассматривают предложения или увеличивают цены для «ипотечных» покупателей, которые несут дополнительные издержки или вынуждены приобретать не оптимальные для них объекты. Сложившаяся практика на рынке предусматривает расчеты между покупателем и продавцом квартиры только после госрегистрации, которая может занимать от 2 до 6 недель. Это связано прежде всего с рисками одностороннего отзыва сделки. Если же банк выплачивает деньги сразу, то так можно привлечь продавцов, которые не желают работать с ипотечными покупателями. Для снижения рисков банка и заемщика ДК привлек к новой программе риэлторов («Миэль», МИАН, «Инком» и Бест-недвижимость). Лишь клиенты этих агентств, которые будут осуществлять дополнительную проверку заемщиков, могут рассчитывать на получение денег, не дожидаясь регистрации.

Конкуренты ДК скептически оценивают его новую программу. «В этой схеме слишком велики риски, связанные с недобросовестностью продавца, который может после подписания договора купли-продажи приостановить регистрацию. Конечно, банк в состоянии потребовать от продавца каких-либо письменных гарантий или обязательств, кроме того, часть рисков возьмут на себя риэлторы, но они все равно остаются высокими», – считает Павел Ильин. Заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, да еще с долгом банку, который он в любом случае будет вынужден выплатить. По мнению директора центра ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрия Галкина, предложение ДК может быть востребовано в регионах, но не в Москве, так как «здесь и продавцы, и покупатели давно привыкли, что деньги закладываются в ячейку, никакого недопонимания не происходит». Если же продавец спешит и требует заплатить до регистрации, это уже подозрительно. Как уверяет Дмитрий Галкин, в регионах у людей другой менталитет: «они привыкли получать деньги в момент подписания договора о купле-продаже».

В Юниаструм-банке уверяют, что еще весной запустили программу, аналогичную ДК. Юниаструм-банк предоставляет продавцу доступ к деньгам с момента отправки в регистрационную палату документов по сделке. Правда, в этом случае продавец становится поручителем заемщика, который в случае расторжения сделки не обязан возвращать кредит.

Как заявили в одном банке на правах анонимности, программа ДК опоздала на 3–4 месяца. Сейчас на рынке стагнация и нет необходимости отдавать продавцу деньги до регистрации. Услуга была бы полезна, когда недвижимость росла в цене на 10% в месяц.

Дорогая альтернатива

О том, что «коммунальный кредит» далеко не массовый продукт, легко убедиться на практике, обзвонив банки. В тех из них, где программы кредитования комнат нет, чаще всего предлагали альтернативные варианты, например взять ссуду под залог уже имеющегося жилья. В некоторых финансовых институтах советовали «занять денег на короткий срок у знакомых и сразу после оформления на себя всей квартиры взять кредит у банка под ее залог». Неплохой вариант, но найти желающих одолжить около $40–60 тыс., довольно проблематично. Кроме того, если нужно купить не «последнюю» комнату, и этот вариант не поможет. В Собинбанке оператор информационного центра, узнав, что комната не последняя, предложил кредитную карту с овердрафтом.

«Вы можете получить более $30 тыс., правда, ставка будет немного выше – от 23% в рублях и 18% в валюте», – пояснили в банке. И это не считая дополнительных комиссий и сборов. В Пробизнесбанке поначалу вместо кредита на комнату предложили потребительский кредит, позволяющий заемщику получить до 750 тыс. рублей, а после некоторой паузы вспомнили, что «банк комнаты также кредитует». Правда, назвать условия предоставления такого кредита оператор не смог, предложив для получения более точной информации подъехать в офис.

Естественный дефицит

Рынок коммунальных квартир ограничен, поэтому нынешний спрос на комнаты продлится недолго. Если еще пять-шесть лет назад доля коммунальных квартир (КК) в Москве составляла около 16% от совокупного жилого фонда, то сегодня число таких квартир сократилось до 2,4%. Самое большое количество КК в центре города: в прошлом году в ЦАО их доля составляла около 7,5%, а первый заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев недавно заявил, что «коммуналок» в Москве почти не осталось». Как обещают чиновники, последние КК прекратят свое существование в 2010 году, когда завершится программа расселения. Правда, главный архитектор города Александр Кузьмин считает, что задачи уничтожить все коммуналки не стоит: «Они все равно в том или ином виде будут существовать. Никто же не знает, как повернется жизнь. Сейчас ты живешь вместе с семьей, а завтра тебе нужно искать какое-то новое жилье». Помимо комнат есть еще и доли в квартирах, которые также пользуются повышенным спросом в условиях дефицита предложения.

РИСКИ

Кредитное подорожание

Как уверяют банкиры, комната в коммунальной квартире становится все более привлекательным вариантом для приобретения собственного жилья. По крайне мере многие из участников рынка считают, что вводить специальные программы по кредитованию комнат их заставил увеличившийся спрос на данный продукт, который в свою очередь был спровоцирован ростом цен на недвижимость. «Сегодня потенциальным клиентом займа на комнату может быть и семья менеджеров с доходом $2 тыс., и молодые специалисты, которые не хотят жить с родителями и не имеющие возможность купить однокомнатную квартиру», – говорит один из банкиров. Для покупки комнаты стоимостью $60 тыс. хватит и дохода в $1,3–1,5 тыс. В то же время доступность «комнатных» кредитов может существенно повысить цены на такое жилье.

«Конечно, их стоимость вряд ли сравняется с ценой на однокомнатные квартиры, но они могут существенно подорожать», – уверяют аналитики. «То же самое рынок наблюдал в течение этого года, когда значительный приток ипотечных клиентов стал одним из основных факторов роста цен как на вторичном, так и на первичном рынке», – объясняют риэлторы.

Дата публикации: 10:33 30 ноября 2006