Москвичи не спешат покупать жилье

В столице наконец-то сложились благоприятные условия для улучшения жилищных условий. Но желающих воспользоваться ситуацией мало.

Во второй половине ноября рост цен на столичную недвижимость остановился: 0,2 - 0,3 процента в неделю - это с учетом инфляции практически ничего. Подобная ситуация считается крайне благоприятной для так называемых альтернативных сделок или обмена через куплю-продажу. А именно таким образом примерно в 70 - 80 процентах случаев улучшают свои жилищные условия москвичи.

Условия есть, сделок нет

В период бурного роста цен количество альтернативных сделок в Москве резко сократилось. Это и понятно: сделка, когда одновременно одно жилище продается, а другое покупается и из таких продавцов-покупателей выстраивается длинная цепочка, требует много времени на подготовку. А когда квартира за день может подорожать на пару тысяч долларов, времени-то и нет.

В период стабильных цен поменять жилье, не потеряв в деньгах, гораздо реальнее. Однако, несмотря на благоприятную ситуацию, москвичи не очень-то торопятся покупать новые квартиры.

- Хотя появилась возможность спокойно выбирать подходящие варианты, а предложение на рынке увеличилось, количество альтернативных сделок не выросло, - утверждает Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991".

По ее мнению, проблема - в нехватке качественного жилья на вторичном рынке:

- Большинство домов построены до 70-х годов, эксплуатировались не лучшим образом. Параметры квартир не соответствуют требованиям рынка и современным нормам проживания, а сегодняшняя стоимость такого жилья - низкому качеству. Наиболее востребованы у москвичей квартиры в типовых домах, возведенных в последние 8 - 10 лет, и монолитных домах, построенных по индивидуальным проектам. Но таких предложений не хватает.

"Вторичка" или "первичка"?

В большинстве случаев москвичам, желающим и имеющим возможность улучшить свои жилищные условия, приходится выбирать из двух вариантов.

Все-таки поменять "вторичку" на "вторичку" же большей площади. Этот вариант технически удобнее, поскольку в неновую квартиру можно въехать и "вписаться" сразу после регистрации сделки - что для "альтернативщиков", как правило, очень актуально (им надо куда-то "выписаться" из проданного жилья). Но помимо тех проблем, что описаны выше, возникают и другие. Скажем, на покупку жилья в панельном или блочном доме, построенном до 70-х годов, сложно получить ипотечный кредит. В ипотеке могут отказать и в том случае, если в облюбованной вами квартире была сделана несанкционированная перепланировка.

По данным компании "Трест-1991", до 40 процентов альтернативных сделок - это вариант два: обмен "вторички" на новостройку. Хотя такая сделка сложнее - в новый дом вряд ли получится въехать сразу - взамен старого жилья вы получаете квартиру, гораздо более отвечающую современным представлениям о комфорте и удобной планировке.

Еще полгода-год назад совершить такую сделку было затруднительно. На рынке новостроек в основном предлагались квартиры в домах, где построено всего несколько этажей, а заселение предполагалось в лучшем случае через год-полтора. "Альтернативщик" столько ждать, конечно же, не может.

Однако ситуация изменилась. По осени стали появляться предложения в практически достроенных, а иногда даже прошедших госкомиссию домах. По утверждению Татьяны Пальчиковой, сейчас реально обменять "вторичную" квартиру на примерно аналогичную по цене, но новую - большей площади и с гораздо более удобной планировкой. При этом не обязательно уезжать в Подмосковье. Подходящую новостройку возможно найти в рамках своего района (это касается почти всех нецентральных районов Москвы - от Новогиреева до Кунцева).

Объясняется такое положение дел отчасти тем, что за время ценовой гонки весны - лета этого года многие квартиры на вторичном рынке оказались переоцененными. Это в первую очередь касается "панелей" старых серий. В период всеобщего ажиотажа спрос на такое жилье, как самое доступное по цене, был очень высок, а потому и дорожало оно в расчете на квадратный метр быстрее всего. Вот и сложилась нынче достаточно уникальная ситуация: "двушка" в панельной девятиэтажке в районе станции метро "Новогиреево" стоит дороже, чем "двушка" же в готовой к заселению новостройке примерно в том же районе.

О чем стоит помнить "альтернативщикам"

О чем стоит помнить "альтернативщикам"+Прежде чем действовать, попытайтесь понять, какова ситуация на рынке недвижимости - насколько она благоприятствует вашим планам. В Москве все может перемениться в течение нескольких месяцев - свидетельство тому нынешняя осень.

Очень важна объективная оценка вашей квартиры. Сейчас лучше не делать это "по объявлениям" - в нынешней ситуации они отражают скорее ожидания продавцов, чем реальное положение дел на рынке. Не менее важно трезво оценить свои финансовые возможности.

Если вы меняете "вторичку" на "вторичку", следует очень серьезно отнестись к проверке выбранной вами квартиры на юридическую чистоту. Если жилье, которое вы покупаете, также альтернативное, необходимо знать требования всех собственников и проверить документы по ВСЕЙ цепочке. Не рассчитывайте, что вы сможете это сделать сами. Но в ваших силах постараться найти действительно профессиональное агентство недвижимости, которое проведет такую проверку.

Если вы меняете "вторичку" на "первичку", в качестве альтернативы дом выбирать надо только достроенный или на завершающей стадии строительства. Иначе, если по каким-то причинам стройка затянется, у вас будут проблемы. Обратите также особое внимание на репутацию застройщика и его "историю": не было ли проблем со сдачей объектов и оформлением документов. Кроме того, очень важен характер договора, который вы заключаете со строителями: насколько он состыкуется с обязательствами, которые вас связывают с покупателями вашего старого жилья. (Лучше и безопаснее, если договор посмотрят специалисты.) Почитайте также "прямую линию" "Все о правах покупателей новостроек" в выпусках "Вашего дома" за 7, 14 и 21 ноября.

Мнение эксперта

Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект":

- С одной стороны, прекратился ажиотаж и купить квартиру стало проще. С другой стороны, "альтернативщикам" теперь сложнее найти покупателя на собственное жилье. Это связано с довольно существенным превышением предложения квартир над спросом.

СПРАВКА

Обмен, мена, альтернатива - в чем разница?

Обмен в том виде, в каком он существовал в советские времена, сейчас возможен только для неприватизированных квартир.

"Махнуться" приватизированными можно либо заключив договор мены, либо через куплю-продажу (альтернативная сделка). Последний вариант несравнимо более популярен. Почему?

Главное неудобство мены - подходящих вариантов можно ждать годами (это актуально и для обмена неприватизированных квартир). Впрочем, у этой сделки есть и свои преимущества.

Оформление обходится более дешево, т. к. вы заключаете не два договора (купля-продажа каждой из квартир), а один (мена).

Если сделка будет оспорена и признана недействительной, то у "меняльщиков" больше шансов сохранить свое имущество. Судите сами: в этом случае по решению суда все возвращается на круги своя, т. е. хозяева получают прежнее жилье. А при купле-продаже продавец, получивший деньги, может их быстренько спустить - так что покупатель, вернув квартиру, будет "выбивать" свои средства долго и мучительно.

Впрочем, на практике сделки мены успешно оспариваются гораздо чаще, чем купля-продажа. Нередко это связано с тем, что при покупке квартиры участники сделки ведут себя более осмотрительно, обращаются к риэлторам.

Мена, как правило, удобна для родственников, которые уверены друг в друге и хотят снизить издержки при переоформлении квартир. В остальных случаях реальнее решить свой квартирный вопрос, используя обмен через куплю-продажу (альтернативную сделку).

Дата публикации: 10:22 06 декабря 2006

Источник: bpn.ru