Рынок недвижимости Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург - город контрастов. Здесь соседствуют элитные квартиры с коммуналками, отреставрированные фасады "золотого треугольника" с темными дворами в глубине, а сами петербуржцы предпочитают удаленные от центра спальные районы историческим местам.

Об "элитке" замолвите слово

В Санкт-Петербурге, как и в других городах, ценоопределяющим фактором является месторасположение. Причем, цены на квартиры в центре города растут медленнее, чем в спальных районах. Причин тому множество. Во-первых, в центре почти нет ликвидного жилья и необходимой инфраструктуры для жизни - недорогих продовольственных магазинов, детских садов и паркингов, зато в полной мере наличествует загазованность воздуха. Во-вторых, сами квартиры имеют неудобные планировки и изношенные коммуникации. Во многих из них изначально не предусмотрены ванные комнаты, и жильцы сами устанавливают душ или ванную прямо на кухне.

А о состоянии подъездов и дворов, вообще, лучше помолчать. В-третьих, социальный слой центра очень неоднороден. На одной лестничной клетке может находиться квартира успешного бизнесмена и "неблагополучная" коммуналка. Таким образом, понятие "элитности" в Питере весьма условное, особенное в сравнении с теми критериями, которые предъявляются к VIP-домам в Москве.

К элитным зонам северной столицы, прежде всего, относят районы, расположенные у Таврического сада, на Каменном острове, на Крестовском. Но лавры первенства принадлежат, так называемому "Золотому треугольнику", расположившемуся между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом. "Золотой треугольник" привлекает покупателей близостью Невского проспекта и архитектурными памятниками.

Пользуются спросом у VIP-персон жилые кварталы Центрального и Адмиралтейского районов, почти вся Петроградская сторона и старая часть Васильевского острова. С некоторой натяжкой эксперты относят к элитному жилью квартиры на набережной Робеспьера, Кутузовской, Дворцовой и Английской набережных. Однако, надо заметить, что центр в Питере делится на две части: парадный (цены в 2-2,5 раза выше) с видовыми квартирами на центральных магистралях, отреставрированными домами в первой линии и непарадный - с обшарпанными дворами и печальным видом из окна.

По словам Леонида Рысева, директора департамента "Продажи элитных квартир" АН "Бекар", в центре минимальный уровень цен - 2500 $/кв.м. "Что стоит меньше - это квартиры с недостатками, либо "непонятные" расселения, - говорит он. - 3000 $/м.кв. - хорошие квартиры, но без изюминки, или новые дома, но с недостатками (планировки, виды из окон, качество строительства). Дома более презентабельные или не очень крепкие, но в суперместе или после реконструкции, новые, с гаражами… - 3500-4500 $/кв.м. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (набережная реки Мойки, Каменный остров) - 7000-15000 $/кв.м".

Сильно выросли цены на Каменном острове: в начале года здесь можно было найти квартиры за 4500-5000$/м.кв., сейчас - за 10000-15000$/м.кв.

Как отмечают эксперты, несмотря на небольшой процент элитного жилья (в Питере его доля всего 5%), сделки совершаются достаточно часто и в большей их части покупателями выступают москвичи - в прошлом петербуржцы.

А вообще, по статистике, процент иногородних покупателей недвижимости в северной столице очень невысок - 15-18%. В основном, квартиры уходят в руки самих же петербуржцев. Причем, здесь еще почти не сформированы привычные правила игры: люди по старинке сами расклеивают объявления и ищут подходящий вариант, а агентство недвижимости могут привлечь в лучшем случае лишь на конечном этапе - документы проверить. Да и крупных агентств здесь не так много.

Петербуржцы любят "спальные" районы

Коренные петербуржцы стремятся либо в спальные районы с развитой инфраструктурой, либо в районы с благоприятной экологией и благополучными соседями (хотя и здесь это весьма условно).

К "фешенебельным" районам с высоким уровнем спроса и ценами относятся уже упомянутый Василеостровский район, часть Выборгского и Приморского (в окрестностях Дибуновской улицы), Московский районы. Популярны "спальники" - около станций метро "Проспект Просвещения" и "Озерки", в окрестностях м. "Гражданский проспект", "Академическая", "Политехническая" (Калининский р-н), м. "Проспект Большевиков" (Невский) и м. "Новочеркасская". Спросом пользуются Фрунзенский район с массивом возле м. Купчино, а также дома, расположенные возле станций метро "Звездная", "Проспект ветеранов", "Автово" и возле "Старой Деревни".

Среди районов низкого спроса значатся дома, расположенные между Петергофским шоссе и проспектом Народного ополчения, возле станции метро Рыбацкое, а также районы Свердловской набережной и по обе стороны Пискаревского проспекта, включая несколько параллельных ему улиц (ул. Замшина, Энергетиков пр.).

"Хрущевок" и панельного жилья в Питере не так много, две трети жилого фонда построено из кирпича, но и эти квартиры не отвечают требованиям потенциальных покупателей - никто "не отменял" неудобные планировки и коммуналки. Питер - это, вообще, царство коммуналок. И чтобы получить более-менее приличный вариант, их приходится расселять. Но в условиях бурного роста цен, делать это проблематично. Поэтому выбор подходящего жилья часто превращается "в вынос мозгов".

Заявленные в объявлении плюсы квартиры перечеркиваются "побочными" минусами. Среди явных недостатков квартир в Санкт-Петербурге - узкая темная парадная, окна в темный двор без зелени, низкие потолки, отсутствие ремонта или капитально "некапитальный" ремонт, неправильная форма комнат, невысокий 2-й этаж…

По данным АН "Бекар", самые дешевые квартиры - без отделки или с "обычным" ремонтом стоят не менее 2000 $/кв.м. Индивидуальные проекты в спальных районах и новые дома в "зеленой прослойке" между центром и новостройками - около 2500 $/кв.м. Самые дорогие "однушки" в Василеостровском районе - 2768 у.е/за кв. м, далее идет Московский - 2705 у.е/за кв.м, самые дешевые однокомнатные (и трехкомнатые) - в Красносельском (2447 у.е./кв.м и 2044 у.е. соответственно). Среди двухкомнатных по стоимости лидирует Выборгский (2550 у.е), а среди трехкомнатных - Центральный (2457 у.е).

Рынок нажал на тормоза

После бурного лета, когда цены на вторичное жилье увеличивались на 2-3,5% в неделю, а на новостройки - в среднем на 3,5-4 %, осень стала периодом охлаждения. А в ноябре цены на новостройки и "вторичку" во многих районах Санкт-Петербурга стали демонстрировать отрицательную динамику.

Но надеяться на полное "зависание" цен не стоит. Горожане и инвесторы скоро отойдут от летнего перегрева. Санкт-Петербург многими экспертами сейчас справедливо оценивается как один из инвестиционно привлекательных городов. Переезд Конституционного суда из Москвы, строительство автомобильных заводов "Тойота" и "Ниссан" и пр. - не только повысят "статус" города, но и привлекут большие деньги управленцев, привыкших жить удобно и красиво.

Да и об ипотеке забывать не надо: она тоже делает свое "черное дело" в увеличении стоимости. Конечно, в Петербурге, ипотека развита еще в меньшей степени, чем в Москве, и продавец, прежде всего, выбирает "некредитных" покупателей, тем не менее, начало ипотечному процессу положено. И когда механизм немного отладят, им начнут пользоваться активнее. А активность на рынке недвижимости - всегда причина роста стоимости квадратного метра.

Дата публикации: 10:50 08 декабря 2006

Источник: bpn.ru