Как защитить свою недвижимость от недружественных поглощений

Целью недружественных поглощений почти всегда является недвижимость. Но если несколько лет назад рейдеров интересовали лишь столичные компании, то теперь интересы «пиратов» переместились в другие субъекты федерации. Поэтому региональным компаниям полезно изучить опыт, накопившийся у московских и питерских фирм. К тому же сегодня появились новые технологии защиты.

Классика жанра

Как правило, рейдерским атакам подвергаются фирмы, стоимость бизнеса и обязательств которых гораздо меньше рыночной стоимости их недвижимых активов (в основном это компании, образованные на базе бывших советских предприятий). Хотя иногда нападению подвергаются и современные коммерческие фирмы, получившие объект недвижимости через покупку фирмы, на балансе которой он находился.

Любой прием борьбы можно использовать как для защиты, так и для нападения, даже если речь идет не о рукопашной схватке, а о битве за недвижимые активы.

Самый известный прием – дополнительная эмиссия акций по закрытой подписке (его могут использовать как рейдеры, уже скупившие блокирующий пакет акций, так и действующее руководство предприятия). Другой способ – наложение обременения на сам объект недвижимости.

«В случае, если появилась угроза недружественного поглощения, можно быстро инициировать иск в арбитражный суд от дружественной компании, – говорит Юлия Кондратенко, Генеральный директор юридической компании Berger&Partners. – А в качестве меры по обеспечению иска потребовать запрета, ареста, обременения недвижимого имущества. Подобное заявление об обеспечении иска рассматривают в течение 3 дней и, в случае удовлетворения, выдают исполнительный лист».

Есть и внесудебные механизмы, которые, правда, занимают больше времени. С дружественной компанией заключается возмездный договор. Согласно этому договору компания-владелец недвижимости в обеспечение исполнения своих обязательств по договору отдает в залог объект недвижимости дружественной компании, перед которой она обязана по договору. Так же можно составить договор займа между двумя компаниями. Два договора (предоставления услуг или займа, а так же договор залога) регистрируются одновременно. К сожалению, арест может быть наложен и по требованию недружественной компании, а руководство аффилированной структуры, получившей объект недвижимости в залог, может войти в сговор с рейдерами.

Все вышеописанные меры подобны бою на ближней дистанции. А для успешного развития бизнеса необходимо создавать долгосрочную систему защиты.

Лизинговые схемы

Валерий Виноградов, Генеральный директор питерской компании «АВЕНТИН-Недвижимость», среди мер, позволяющих защитить объект недвижимости, рекомендует возвратный лизинг. Аналогичные советы можно получить и от других консультантов. Но представители крупных лизинговых компаний к этой идее относятся без вдохновения. «Конечно, у нас, как у дочерней компании Сбербанка, отнять объект недвижимости очень сложно, – говорит Сергей Клишо, коммерческий директор «РГ Лизинг». – Но все-таки возвратный лизинг – это инструмент финансирования, а не защиты, его лучше использовать по назначению».

Руководитель дирекции по сложным структурным сделкам ЛК «Уралсиб» Роман Струков расшифровывает, почему лизинг не может быть прямой мерой защиты недвижимости: «Дело в том, что возвратный лизинг – достаточно рискованная операция для лизинговой компании с точки зрения претензии налоговых органов, которые будут рассматривать данную схему как просто уход от налогов. Далее: если фирма будет задерживать платежи, то лизинговая компания может расторгнуть договор и оставить объект в своей собственности.

Конечно, подобными схемами могут заинтересоваться средние или мелкие ЛК, но нет гарантии, что за 5–10 лет (срок договора лизинга) их не поглотят крупные компании, они избегут реструктуризации и т.п. А время «карманных» лизинговых компаний проходит. С другой стороны, лизинг может быть хорошей защитой для вновь приобретаемых объектов недвижимости».

Получается, консультанты рынка ошибаются? Нет, потому что лизинг позволяет сделать более защищенной классическую схему, при которой вожделенный объект недвижимости продается дружественной компанией или обременяется залогом.

Если дружественная компания купит объект не напрямую, а с помощью лизинга, то подобраться к такой недвижимости будет несоизмеримо сложнее.

Также лизинг может оказаться полезным во время реструктуризации производства. Ведь обычно этот процесс требует дополнительных инвестиций. Вдобавок с помощью лизинга можно перевести хорошие активы на чистые компании.

Единственное, что может стать препятствием, так это то, что лизинговые компании могут финансировать только официальные договора купли-продажи. А таковых на сегодняшний момент, по оценкам экспертов, не более 5%.

Закрытый ПИФ

В России закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости появились только в 2006 г. Разумеется, главная функция ПИФов – размещать средства мелких инвесторов, которым практически невозможно самостоятельно войти ни в один крупный проект. Но между тем, структура закрытого ПИФа идеально подходит для того, чтобы эффективно защищать свои активы. Дело в том, что при внесении объекта недвижимости в ПИФ распыляется центр принятия решений. Есть пайщики, есть управляющая компания ПИФа, есть депозитарий. Чтобы завладеть объектом недвижимости, рейдерам придется взять под контроль всю структуру, что просто невозможно. К тому же ПИФ – это не юридическое лицо, его нельзя обанкротить.

«Комплексная защита достигается благодаря сочетанию нескольких факторов, – говорит Евгений Жук, ведущий юрист компании Imaс. – Прежде всего, это законодательно установленная жесткая система распоряжения активами, которыми владеет ПИФ. Затем –невозможность получения пайщиков своей доли «натурой». То есть пай и объект оказываются разнесенными.

Паи очень легко передать другому физическому или юридическому лицу – данную операцию надо визировать только у регистратора паев. Поэтому исключается возможность прямого физического воздействия на пайщиков».

Алексей Курушин, финансовый директор Penny Lane Realty, поясняет, что внесение объекта недвижимости в закрытый ПИФ имеет еще несколько дополнительных преимуществ. И главное из них то, что подобная схема очень понятна зарубежным партнерам, которые воспримут ее как признак грамотного ведения бизнеса. Дополнительные бонусы – возможность активно использовать свое имущество и преимущества по налогообложению.

Также внесение актива в ПИФ позволяет переоценить его по рыночной стоимости и не иметь налоговых последствий (по момент закрытия фонда, а он создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации). Разумеется, у ПИФа, как у средства защиты объектов недвижимости, есть свои недостатки. Главный из которых в том, что это – не экстренный способ защиты.

«Если внести имущество при формировании фонда, то можно не успеть за три месяца зарегистрировать переход прав собственности, – продолжает Евгений Жук. – Правда, всегда можно подать на регистрацию фонда еще раз. Гораздо чаще идут по другому пути – формируют фонд деньгами или техническими активами, а потом обменивают их на реальные активы».

Кстати, до сих пор в регионах не всегда регистрируют переход собственности на ПИФ – из-за его «непонятности»: не юридическое лицо, не физическое лицо.

Еще один минус заключается в том, что управляющая компания может продать объект, если вдруг он станет убыточным (ведь главная цель – получать прибыль для пайщиков). Но это можно обойти, создав свою УК. По некоторым оценкам, на ее содержание будет уходить 4–5% от стоимости актива в год. В то время как классические схемы защиты съедают до 30%.

Разумная осторожность

По данным главы Министерства экономического развития и торговли, в 2005 г. В России было более 100 корпоративных конфликтов, которые широко освещались в прессе. Согласно статистике Управления экономической безопасности правительства Москвы, в 2005 г. в столице было зафиксировано 117 силовых захватов бизнеса, в 2004 г. – 177, в 2003-м – 151. Это официальная статистика.

По оценке же экспертов, ежегодно только в Москве рейдерской атаке подвергаются более 300 предприятий, суммарные активы которых превышают $4 млрд. Официальная статистика не фиксирует большую часть недружественных поглощений, поскольку директора предприятий, подвергшихся агрессии, зачастую нарушают закон и всеми силами стараются скрыть информацию о корпоративном конфликте от правоохранительных органов.

Но когда речь заходит о недружественных захватах, специалисты говорят не только о «дырах» в документах фирм, через которые могут пролезать рейдеры, но и о психологии руководителей, игнорирующих саму мысль о возможном недружественном поглощении.

Поэтому, каким ни банальным кажется этот призыв, повторим: не забывайте о профилактике!

Комментарии:

Алексей Курушин, финансовый директор Penny Lane Realty:

– Рейдеры разрушают наш риэлторский бизнес. Во-первых, потому, что полученные в результате недружественного захвата объект недвижимости нужно быстро реализовать. То есть он поступает в продажу по заниженной цене и тем самым дестабилизирует рынок. Во-вторых, мы хотим, чтобы наши клиенты оставались с нами долгое время, а не лишались части недвижимости в результате рейдерских атак.

Артем Герасимов, старший партнер юридической компании «Антикризисный Управляющий Центр»:

– Можно выделить основные способы и направления действий недружественных поглотителей, при этом они могут сопровождаться большим количеством второстепенных (т.е. отвлекающих) претензий:

• если пакет акций сильно распылен между собственниками, то производится скупка у миноритариев;
• если держание консолидировано, т.е. сконцентрировано у менеджмента, осуществляется сговор с руководством;
• инициируется процедура банкротства поглощаемой компании, после чего скупаются по низкой цене ее активы.

Эффективный способ разработки тактики и стратегии юридической защиты базируется на правильном вычленении юридически значимых действий компании-поглотителя и эффективных контрмерах (в судах, правоохранительных органах, органах исполнительной власти), без распыления на второстепенные претензии, в частности, не влекущие лишения контроля над финансовыми потоками обороняющейся компании.

Юлия Кондратенко, Генеральный директор юридической компании Berger&Partners:

– Полноценный правовой аудит нельзя провести без доброй воли самого юридического лица. Но мы регулярно делаем анализ рисков для клиентов, приобретающих помещения в новостройках. Например, иногда права на землю, на которой строится здание, оказываются у третьих лиц. Смотрим на постановление о предоставлении земельного участка и кадастровый план – а раньше на месте дома была овощебаза или гаражи, или иное строение. Как правило, из документации не видно, были ли урегулированы правопритязания ранее занимавших данный участок землепользователей. Возможно, какие-то гаражи были приватизированы, а с их собственниками должным образом не договорились – они могут оказаться сутяжниками и будут предъявлять права на этот участок. Это всего лишь риски, но покупателю нужно о них знать, чтобы принимать взвешенное решение.

Ирина Жарова-Райт, председатель Совета директоров Инвестиционной группы «Сесежар»:

– Как правильно замечено, «эффективный способ лечения – профилактика». Поэтому следите за финансовыми показателями своей компании, не допуская просроченных неподконтрольных долгов своим поставщикам. В противном случае возможен вариант осуществления попытки путем банкротства со стороны любого кредитора по денежным обязательствам лишить вас собственности. Справедливости ради необходимо отметить, что сегодняшнее законодательство о несостоятельности является более сбалансированным и предоставляет должникам возможность вовремя и адекватно отреагировать. В любом случае у банкрота есть возможность либо перекредитоваться и погасить требования заявителя по делу о банкротстве, либо подготовиться к длительной защите, направленной на недопущение назначения дружественного поглотителям арбитражного управляющего и смену исполнительных органов на ранней стадии разбирательства.

Будьте внимательны, не покупайте готовые компании, так как некоторые компании были созданы по потерянным документам. Рейдер может получить контроль над компанией через предыдущих владельцев.

Валерий Виноградов, адвокат, Генеральный директор компании «АВЕНТИН-Недвижимость»:

– Используя пробелы законодательства, неэффективность и длительность судебной защиты, коррупцию в эшелонах власти, рейдеры обычно действуют по следующему алгоритму:

1. Скупка акций.
2. Фальсификация реестра акционеров.
3. Проведение внеочередного собрания акционеров с целью избрания подконтрольного органа управления предприятием и получения юридического контроля над предприятием.
4. Силовой захват с целью получения физического контроля над предприятием.
5. Распродажа активов и, прежде всего, недвижимости предприятия.

В отсутствие антирейдеровского корпоративного законодательства предприятия чаще всего используют следующие приемы защиты:

– встречная скупка акций;

– изменение организационно-правовой формы путем реорганизации из ОАО в ООО;

– обременение залогом или продажа недвижимости;

– обращение с заявлением в специализированную межведомственную комиссию, правоохранительные и иные государственные органы.

Эффективными механизмами защиты также являются обратный лизинг и внесение недвижимости в закрытый ПИФ недвижимости.

Дата публикации: 15:41 11 декабря 2006

Источник: bpn.ru