Выбор экономных

На рынке загородного жилья (чуть позже, чем на рынке столичного) прижилась классификация. Предложения теперь принято делить на эконом-, бизнес- и элиткласс. Правда, с определениями пока проблемы — единого понимания, что есть что, у игроков нет. Особенно не повезло «эконому» — название какое-то несолидное, и иногда девелопер, построив нечто явно «экономное», пытается представить свой объект как-то иначе.

Как опознать «эконом»?

Что такое экономкласс — в принципе понятно: недорогие объекты, доступные большинству населения (если это большинство, конечно, захочет променять квартиру в мегаполисе на загородный дом). С одной стороны, «эконом» граничит с «бизнесом», а с другой… Кстати, а что с другой? И где пролегает граница?

На самом деле граница есть, и довольно четкая. Экономкласс — это понятие для определения коттеджей, то есть загородных домов с полным набором городских удобств, обеспечивающих возможность круглогодичного проживания. Вода из колодца, дровяная печь и отсутствие удобств исключаются. Деревенские дома, дачи как раз и будут теми объектами, что находятся ниже экономкласса.

Лучше всего было бы определить «эконом» через некую ценовую вилку — например, отнести сюда все объекты от 200 до 600 тыс. долл. Но, по словам экспертов, на разных направлениях у «эконома» свои границы стоимости. Так что вопрос этот требует более тщательного рассмотрения.

«На цену загородной недвижимости влияют три основополагающих фактора, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город». — Это направление, расстояние от Москвы, размеры объекта. И можно говорить о различных их сочетаниях».

Скажем, экономкласс скорее найдешь на традиционно менее престижных северо-востоке, востоке, юго-востоке и юге Подмосковья. «Элита» и «бизнес» там встречаются реже. А основную массу объектов недвижимости с участками размером 12–15 соток при отсутствии на них деревьев можно смело причислить к «эконому».

К северу и северо-западу от Москвы находится «большая вода» — цепь подходящих к городу водохранилищ. Коттедж на берегу нельзя рассматривать как «эконом», поэтому об интересующем нас сегменте рынка можно говорить только в том случае, если участок расположен далеко от воды.

Что касается престижных западного и юго-западного направлений, то здесь в категорию «эконома» попадают объекты, раположенные за пределами 40–50 км от МКАД. С ближними же ситуация недостаточно ясна. Например, таунхаус как тип недвижимости — классический представитель экономкласса. Но, скажем, в Барвихе он может стоить до 1,5 млн долл., особенно если его площадь составляет 400–450 кв. м. Такая цена автоматически отправляет его в категорию, которая на любом другом направлении однозначно считалась бы даже не «бизнесом», а «элитой».

Однако ценовые границы все‑таки представляют собой важный параметр в определении принадлежности объекта к тому или иному сегменту. Поэтому мы попросили экспертов прокомментировать вопрос возможной стоимости коттеджей экономкласса.

Валерия Родионова сказала, что на большинстве подмосковных направлений цена на «эконом», как правило, меняется в пределах 200–500 тыс. долл. На западе (в первую очередь, разумеется, на Рублевке) верхняя планка поднимается до 800 тыс. Примерно то же говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент». По ее словам, границы экономкласса в основном лежат в пределах 200–600 тыс. долл. При этом на востоке и юге 700–800 тыс. — это нижний рубеж уже даже не «бизнеса», а элитного ценового сегмента.

Несколько иначе видит проблему Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ». По его мнению, к категории экономкласса следует относить объекты в ценовой категории до 300 тыс. долл. Такие поселки расположены на расстоянии более 40 км от МКАД по престижным трассам (Калужское, Рублевское, Новорижское, Дмитровское шоссе) и более 20 км — по всем остальным. Дома сдают без чистовой отделки, их площадь не превышает 250 кв. м, при строительстве обычно используют недорогие материалы.

Бизнес-минус

Практика, сложившаяся на отечественном рынке, показывает, что максимальную выгоду можно извлечь из продажи дорогого жилья. То есть поселок экономкласса обычно формируют в том случае, когда потребительские качества участка не позволяют построить там «элиту» или «бизнес».

Основной фактор, относящий дом к рассматриваемому сегменту, — дальнее расстояние. Сама идея владения коттеджем предполагает, что человек работает в Москве и каждый день ездит туда на машине. С учетом состояния и загруженности подмосковных шоссе даже на лучшем из них — Новорижском — удаленность более чем в 50–55 км делает такие поездки довольно напряженными. Для других трасс, в том числе наиболее дорогих и предпочитаемых покупателями западного и юго-западного направлений, этот показатель составляет 30–35, а для Ярославского шоссе — 20–22 км. Реализация недвижимости в поселках, расположенных дальше, требует существенного снижения цены.

Другой аспект — неблагоприятное окружение. Так, отмечает Жанна Потапкина, близость к городской застройке расценивают как однозначный недостаток. И единственное, что способно примирить людей с этим неудобством, — невысокая цена.

Как говорит Валерия Родионова, достаточно грамотно этот прием применен компанией «Миэль-Недвижимость» в поселке Barvikha Club. Вероятно, у застройщика, получившего участок в столь престижном месте, был большой соблазн построить дорогие коттеджи с участками в 12 соток. Но, тщательно взвесив все факторы, специалисты решили создать массивы таунхаусов с весьма привлекательной по меркам Рублевки ценой.

Несмотря на постоянные разговоры о дефиците экономкласса, предложений не так уж мало. К ним, например, можно отнести появляющиеся все чаще удаленные поселки, где за 300–400 тыс. долл. можно купить качественный дом под чистовую отделку.

Спрос на объекты экономкласса, отмечает Владимир Яхонтов, достаточно высок, но не адекватен тому, что сегодня предлагает рынок: ожидания потенциальных покупателей обычно гораздо выше.

Дата публикации: 15:49 11 декабря 2006

Источник: bpn.ru