Европейский город без качественных офисов

Иногда ситуацию на офисном рынке Петербурга сравнивают с западноевропейской. Тем не менее, как показывает практика, сравнивать ее можно сейчас только с московской, да и здесь отставание Северной столицы от столицы официальной не вызывает сомнений. О причинах такого отставания мы поговорим сегодня.

Кривая ведет вверх

Характерно, что лишь в пяти городах Европы (кстати, включая Москву) офисные метры в текущем году стоили дороже, чем в Петербурге. В пятерку лидеров вошли Лондон, Париж, Дублин, уже упоминавшаяся Москва и Милан, а северная столица России заняла почетное шестое место (здесь и кроется корень навязчивых аналогий между офисным рынком Питера и ряда западноевропейских стран). Несмотря на высокую стоимость, заполняемость качественных офисов (классов А и В) в течение всего года оставалась близкой к 100%. Причиной этого является, как нетрудно догадаться, дефицит офисных площадей – общая для Москвы и Питера проблема. Новые офисы в Петербурге, конечно, строятся. Однако темпы прироста офисных помещений снижаются: по данным аналитиков Becar Consulting, с 23,2% в 2005 году до 8% в текущем. Что касается прогнозов, в 2007 году ожидается прирост на уровне 13%, в 2008 – 10,7%.

Отметим также, что, согласно исследованию Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), Петербург занимает 14-е место в рейтинге городов, перспективных для ведения международного бизнеса. Уступив по привлекательности Турину, Антверпену, Киеву, Марселю, Братиславе, Петербург обошел Роттердам, Тулузу, Ригу, Таллин. Таким образом, спрос на офисы в Петербурге будут порождать как местные и московские, так и зарубежные компании. «Город становится все более привлекательным для иностранных инвесторов, – рассказывает директор Becar Consulting Олег Спивак. – На сегодня у нас проходят встречи и переговоры с большим количеством западных инвестиционных фондов и частных инвесторов, которые заинтересованы как в приобретении действующей коммерческой недвижимости, так и в участии в венчурных инвестиционных проектах».

Несколько слов о качестве

Ситуация усугубляется тем, что на данный момент на качественные офисы в Санкт-Петербурге приходится менее половины предложения (44% по данным аналитиков Becar Consulting). Вообще, форматной офисной недвижимости в Петербурге не более 300 тыс. кв. м. Впрочем, не нужно забывать о том, что в городе значительно меньше – по сравнению с Москвой, да и с любым российским «миллионником» – возможностей для строительства форматной коммерческой недвижимости. «У нас намного больше градостроительных ограничений, – поясняет вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко. – Вообще же, спроектировать с нуля здание легче, чем адаптировать старое строение под современные требования бизнеса, при этом соблюдая все требования КГИОПа (Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) и учитывая существующие проблемы с подземными коммуникациями, транспортной инфраструктурой».

«У нас исторически сложилось, что бизнес-центры класса А находятся в центре города. И сейчас идет смещение деловых зон в близлежащие районы. Но там также ограничено количество пятен застройки и объектов для реконструкции. Поэтому сейчас будет появляться все большее количество БЦ высокого класса на периферии города», – рассказывает Олег Спивак.

Впрочем, что касается собственно качества, в текущем году западные компании-консультанты, работающие на российском рынке недвижимости, ужесточили требования, предъявляемые к «форматным» офисам. Так, CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle объявили, что ими подготовлена новая классификация, в которой сформулированы критерии, позволяющие разделить качественные офисные площади на 3 класса: А, В+ и В-. По итогам подобного изменения классификации из 5,5 млн кв. м московской офисной недвижимости к высшей категории смогут относиться не 1,3 млн, как ранее, а всего лишь 650 тыс. «квадратов».

Поясним, что офис относится к классу А только в том случае, если он соответствует 19 из 20 обязательных и не менее чем 4 из 7 факультативных параметров. Среди главных требований – центральная система управления зданием, совершенная система отопления и кондиционирования, эффективная планировка с коэффициентом потери площадей не более 12%. Новым требованием является наличие только одного собственника у здания. Надо ли пояснять, что если введение новой системы автоматически сократило вдвое количество офисов А-класса в столице, число удовлетворяющих таким критериям питерских офисов (вообще обеспеченность качественными офисами в Питере в 1,5–2 раза ниже, чем в Москве) тоже не вырастет.

«Весной 2006 года западные компании-консультанты, работающие в России, предложили свою систему классификации, с более жесткими требованиями. Сегодня в Петербурге центральная система управления зданием «умный дом» в полном формате практически отсутствует, – поясняет директор Becar Consulting Олег Спивак. – Единицы зданий могут этим похвастаться. Поэтому если в Москве количество офисов класса А сократится вдвое, то в Питере количество таких офисов может быть близко к нулю».

Через 4 года здесь будет…

На фоне таких, без преувеличения, удручающих цифр (все-таки для европейского города и второй столицы России нулевой уровень офисов А-класса не самая положительная характеристика) говорить о возможности насыщения рынка представляется не очень логичным.

И действительно, по словам Сергея Федорова, руководителя отдела развития и продвижения корпорации «Петербургская недвижимость», в ближайшие 3 года рынок города может поглотить еще до 1 млн кв. м офисных площадей, и до 2009 года о насыщении рынка говорить не приходится. Сходного мнения придерживается и Олег Спивак: «В Санкт-Петербурге сейчас наблюдается тенденция укрупнения бизнес-центров. Практически все качественные БЦ имеют заполняемость, близкую к 100%, и в ближайшие 2–3 года ожидать насыщения рынка не приходится».

Дата публикации: 11:38 13 декабря 2006

Источник: bpn.ru