Минимизация налогов при сделках с недвижимостью

Кому нравится платить налоги или кто не хотел бы их минимизировать при сделках с недвижимостью?

Если один вид сделки выдается за другой - например, договор купли-продажи квартиры оформляется как договор дарения, - речь идет о притворной сделке. К ней прибегают, чтобы сэкономить на налогах или придать незаконному действию благообразный вид юридически оформленного договора. Если соблазн вступить в притворную сделку слишком велик, вспомните, что с точки зрения закона такой договор считается недействительным, а значит, и ваши права - например, на приобретенное в результате сделки имущество - могут быть признаны ничтожными.

Будем совсем честными: кто не мечтал бы избежать налогов вовсе?

Как ни странно, уклонению от уплаты налогов косвенно способствует сама правовая база, а точнее, ее несовершенство. На сегодня в нашем законодательстве нет четкого определения понятия "уклонение от налогов", нет четкой классификации способов уклонения и присутствуют такие неясные понятия, как, например, "иные способы".

Один из этих самых «иных способов» уклонения от уплаты налогов или уплаты их в меньшем размере - так называемые притворные сделки. Согласно ст. 170 Гражданского кодекса притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Притворные сделки в хозяйственной практике - явление не редкое. Причина их возникновения кроется в желании сторон скрыть подлинную природу своих отношений и избежать нежелательных для себя гражданских, налоговых и иных правовых последствий. При этом стороны преследуют цель получить тот же результат, которого они достигли бы, совершая сделку открыто.

В притворной сделке присутствуют по сути две сделки: прикрываемая, которую стороны заключают де-факто, и прикрывающая, оформляемая юридически и призванная скрыть от всех подлинный характер отношений сторон. Примером такого рода сделки может служить договор купли-продажи квартиры, оформленный как договор дарения.

С институтом притворной сделки тесно соприкасается институт ее действительности (или недействительности). Действительность сделки предполагает, что она совершается как правомерное юридическое действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Признание сделки недействительной имеет своей второй стороной охрану правопорядка и влечет аннулирование прав и обязанностей, выполнение которых привело бы к нарушению закона. Вот здесь и возникает логическая, этическая и правовая связь между притворной и недействительной сделками.

Притворная сделка является абсолютно недействительной, ничтожной. Первая разновидность ее классифицируется как оспоримая, то есть требующая признания недействительной по суду; вторая недействительна уже в момент ее заключения в силу нормы права, поэтому, чтобы признать ее недействительность, судебного решения не требуется. Такая сделка просто не подлежит исполнению.

При совершении притворной сделки стороны желают установить гражданско-правовые отношения, отличающиеся от их подлинного волеизъявления. Например, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с обязательством обратной продажи через определенный срок прикрывает договор о залоге в обеспечение возврата займа. Это дает одной из сторон возможность избежать такой судебной процедуры, как обращение взыскания на заложенное имущество. Доказать притворный характер такой сделки практически невозможно, тем более что она заключается в основном между лицами, которые друг другу доверяют.

Правовая судьба прикрываемой, притворной, сделки напрямую зависит от того, насколько она соответствует требованиям закона. Если сделка ничего противозаконного в себе не несет, то перемещается в нравственно-этическую сферу и беспрепятственно порождает для сторон необходимые права и обязанности.

Однако - и это надо всегда иметь в виду - значительная часть притворных сделок заключается для прикрытия сделок недействительных. В таком случае в зависимости от порока сделки применяются и относящиеся к ней правила. Например, коммерческая организация передает муниципальной библиотеке в дар денежную сумму, имея истинной целью разместить в помещении библиотеки свой офис. Эта акция должна расцениваться как сделка, не соответствующая требованиям закона, поскольку стороны намеревались совершить договор аренды с учреждением - субъектом права оперативного управления, который не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом.

Борьба с притворными сделками, выявлением которых занимаются органы налоговой полиции, требует изменений в законодательстве. Органы налоговой полиции не обладают достаточным арсеналом средств для борьбы против притворных сделок. Они не могут обращаться в суд с иском о признании сделки, совершенной сторонами, недействительной, поскольку не являются стороной в данных правоотношениях.

Дата публикации: 09:40 16 ноября 2004