Рассчитаемся с кредитом...

Ура, наконец-то банк принял решение о выдаче ипотечного кредита! Но заемщику редко предоставляется выбор, по какой схеме рассчитываться по этой самой ипотеке.

Чаще всего подсчеты заемщика на кухне с записной книжкой и калькулятором не совпадают с цифрами, рассчитанными в банке. Поэтому купившему квартиру по ипотеке ничего не остается, как, вздохнув, следовать принятой в банке схеме погашения кредита. Условия диктуют банкиры. Но в силах заемщика заранее подсчитать и решить, в какой банк обратиться. В тот, где придется платить по дифференцированной или же аннуитетной схеме.

Без калькулятора не разберешься

Аннуитетные платежи. При погашении кредита выплаты производятся равными частями. Каждый месяц заемщик выплачивает по кредиту одинаковую сумму. Размер платежей не зависит от того, на каком этапе погашения находится человек в данный момент. Банк сам рассчитывает, какая часть выплачиваемой суммы приходится собственно на погашение кредита, а какая идет на оплату процентов.

Дифференцированные платежи. Ежемесячные платежи уменьшаются по мере приближения срока погашения кредита. Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности.

Большинство банков работают по аннуитетной схеме. Такие платежи выгодны банкам и при досрочном погашении кредита. Задача банкиров – заработать на кредите как можно больше денег. Так как первые годы погашаются в основном проценты по ипотеке, это как раз то, что устраивает банкиров.

В одном – плюс, в другом – минус...

Начнем с особенностей дифференцированных платежей. Сегодня в столице всего три или четыре банка готовы предложить такую схему погашения платежей. Эту схему они считают одним из самых привлекательных моментов своих ипотечных программ. Но, как говорят ипотечные брокеры, банкиры всегда уравновешивают плюсы программ существенными минусами. Например, высоким процентом или требованием подтверждения только «белого» дохода.

Семья Козловых взяла в банке кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11% годовых. Погашать кредит нужно по дифференцированной схеме. Ежемесячно Козловы должны вносить банку 1/120 часть долга, которая составляет 8333 рубля 33 копейки плюс 11% процентов годовых. Причем сумма выплаты по процентам рассчитывается от остатка ссудной задолженности на данный месяц. 1/12 часть 11% от одного миллиона рублей составит 9167 рублей. Таким образом, в первый месяц заемщики заплатят банку 17 500 рублей. Но уже в следующем месяце при расчете их задолженности по проценту платеж на сумму 8333 рубля 33 копейки за первый месяц будет учтен, и долг будет вычисляться уже исходя из остатка задолженности – 991 666 рублей 67 копеек, а не одного миллиона. Каждый следующий месяц заемщики будут платить 8333 рубля 33 копейки в качестве погашения основного долга плюс проценты по кредиту, но эта сумма каждый раз будет становиться все меньше и меньше. В последний, 120-й месяц, окажется всего 76 рублей. В общей сложности, за 10 лет Козловы заплатят около 1 миллиона 555 тысяч рублей, где 1 миллион – это непосредственно сам долг, а 555 тысяч – выплата процентов по кредиту.

Но при дифференцированной схеме погашения кредита существует значительное неудобство для заемщика. В самом начале, когда на плечи человека ложатся достаточно существенные расходы, связанные с получением кредита, приобретением квартиры, а также ремонтом и переездом, он вынужден платить при погашении задолженности больше, чем в последующем. То есть первые выплаты по кредитам – максимальные.

Аннуитетные платежи: почему платим больше

Этот платеж удобен тем, что человек знает: сегодня или через пять лет каждый месяц он должен вносить в банк одну и ту же сумму. Правда, по этой схеме человек заплатит больше.

Степан Петрович взял кредит в $10 000 на 10 лет под 10% годовых. Через месяц, посидев с калькулятором, он приносит в банк $110, считая, что вернул $100 долга, а $10 – это выплата положенных 10% процентов по кредиту. Оказывается, Степан Петрович заблуждается.

В приведенном примере ежемесячно заемщик должен возвращать 1/120 часть долга (срок кредита 10 лет умножаем на 12 месяцев). В первый месяц долг банку составляет $10 000, 10% годовых от этой суммы – $1000. Таким образом, Степан Петрович должен заплатить банку в качестве погашения процентов по кредиту за один месяц 1/12 часть этой суммы, а именно $83,33. В общей сложности, первый платеж заемщика должен составить $166,66, где ровно половина – это выплата процентов.

Если кредит взят под другие проценты, пропорция соотношения выплаты основного долга к выплате процентов по кредиту в первое время может быть 1 к 3 или 1 к 4. То есть в первые годы погашения кредита две трети или три четверти от размера ежемесячного платежа приходится на погашение банковских процентов.

Маленький нюанс. При досрочном погашении кредита выплаченные вперед проценты никто не вернет. И благодаря хитрой системе расчета в конечном итоге заемщик платит существенно больше, чем при возвращении кредита дифференцированными платежами и без досрочных погашений.

Рассмотрим ситуацию с семьей Козловых, если бы им пришлось погашать кредит по аннуитетной схеме. Хитрая формула расчета устроена таким образом, что в начале заемщик в основном платит проценты по кредиту, и только начиная со второй половины срока его погашения, в большей степени возвращает сам долг. При этом процент по кредиту, конечно, рассчитывается от остатка ссудной задолженности, а если в начале она практически не уменьшается, то и суммы выходят больше. В итоге Козловы заплатили бы не 1 миллион 555 тысяч рублей, а примерно 1 миллион 653 тысячи, что на 98 тысяч рублей больше, чем при оплате по дифференцированной схеме. Если же рассчитать реальный процент по кредиту, учитывая при этом не формулу банка, а логику семьи, взявшей в руки калькулятор и вычисляющей ежемесячный платеж, то результат получится почти 13%, а не 11%, как заявляют банкиры.

Дата публикации: 11:07 15 декабря 2006

Источник: bpn.ru