Бизнес ценою в миллиарды

Собеседник корреспондента "МиР" - председатель правления управляющей компании "ДС-Холдинг" Максим Блажко.

- "ДОН-Строй" принял решение о формировании вертикально интегрированного холдинга. Какова его структура на сегодня?

- Бизнес-направления холдинга представлены следующими блоками: жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, производственные компании и торговая сеть "Алые Паруса". Основные активы уже замкнуты на семь ключевых компаний, которые занимаются девелоперскими проектами. На них мы сделали отчетность по международным стандартам за 2005 - 2006 годы. Блоком жилой недвижимости управляет "ДС-Риэлти", коммерческой - "ДС-Девелопмент". Пока в структуру не вошли производственный комплекс - генподрядные строительно-монтажные управления, заводы ЖБИ, производство металлоконструкций и торговая сеть. В планах - их включение в холдинг, а также сопутствующего бизнеса: эксплуатация жилых комплексов, сеть спорт-клубов. Семь компаний принадлежат напрямую мне и Дмитрию Зеленову, а управляющая компания "ДС-Холдинг" является акционером по отношению к остальным.

Завершить консолидацию активов планируем к концу 2007 года.

- Активы "ДОН-Строя" за год (с 31 марта 2005 года) выросли на 64% - до 1,64 млрд. долл., годовая выручка выросла почти в два раза - с 296 млн. долл. до 578 млн. долл., также как и чистая годовая прибыль - с 55,5 млн. до 102,8 млн. долл. Чем обусловлен такой "взрывной" темп роста показателей компании?

- Темпами роста самого рынка. Резкий прирост выручки объясняется вводом в эксплуатацию новых жилых комплексов и стремительным ростом спроса на рынке недвижимости.

- Данные о своих активах "ДОН-Строй" объявил накануне выпуска евробондов, направленных на расширение кредитных ресурсов компании. Чем было вызвано решение о размещении облигаций?

- Размещение евробондов стало проверкой того, насколько наша компания интересна для инвесторов. Кредит или средства с использованием облигаций - примерно одно и то же, в итоге все равно получаешь деньги. Но тут есть один важный аспект: задача, которую мы решаем всем коллективом, - защита стратегии холдинга перед инвесторами. В этом есть некий элемент совместной работы, коллективного разума.

Вместе с тем, подготовка финансовой отчетности по международным стандартам (МСФО), проведение реструктуризации - это хороший старт для внутреннего роста компании и серьезный шаг к дальнейшим действиям по привлечению финансовых ресурсов.

- Строительство в России - один из самых быстрорастущих, но закрытых секторов бизнеса. Тем не менее, ваша компания и еще ряд фирм решились на размещение кредитных обязательств на европейском рынке. С чем связана такая активность строителей на рынке финансовых ресурсов?

- Мы начали активно развивать направление коммерческой недвижимости - строительство офисных и торговых центров, а это та недвижимость, которая сначала требует серьезных вложений, а окупаться начинает гораздо позже. Поэтому требуются дополнительные источники финансирования, дополнительный денежный поток, который не может быть сформирован только за счет продажи жилой недвижимости.

- Каковы результаты размещения евробондов? Каков объем их выпуска, сроки погашения?

- В ходе размещения спрос существенно превысил объем выпуска - мы получили заявок примерно на 240 млн. долл. После анализа предложенных инвесторами условий и соотнесения их с нашими потребностями было принято решение удовлетворить заявки инвесторов на общую сумму 150 млн. долл. с погашением в 2010 году.

Результатом мы абсолютно удовлетворены, привлеченные средства полностью покрывают потребности компании в финансировании. Погашение будет осуществляться из совокупного денежного потока по проектам компании, в том числе - за счет арендных платежей в коммерческих объектах, которые будут вводиться в эксплуатацию в 2007 - 2010 годах. Мы предполагаем, что к 2009 - 2010 годам доля поступлений от арендных платежей по офисам класса "А+" сформирует более 33% от общего денежного потока, обеспечив стабильные показатели выручки на уровне 400 млн. долл. в год.

- Жилые комплексы "ДОН-Cтроя" всегда обладают обширной инфраструктурой. Но такой подход неизбежно ведет к повышению себестоимости строительства, а значит, и снижению прибыли. С чем связан столь нерыночный подход?

- Я бы не называл такой подход нерыночным. Во-первых, наличие инфраструктуры, безусловно, повышает привлекательность жилого комплекса для покупателей. Мы исходим из того, что люди, живущие в домах "ДОН-строя", - это определенная целевая аудитория. Все они имеют хороший доход и заинтересованы в получении полного спектра услуг - фитнес, химчистки, парикмахерские, боулинги.

Во-вторых, сегодня инфраструктура создается не только для привлечения покупателей, но и, в первую очередь, для того, чтобы зарабатывать деньги. Закладывая в проект жилого дома спортивный комплекс или торгово-развлекательный центр, мы работаем на долгосрочную перспективу. Уже сегодня в рамках "ДС-Холдинга" существуют два отдельных направления бизнеса, развивающие собственные спортклубы и торговую сеть. На сегодняшний день открыто шесть торговых объектов под общим брендом "Алые Паруса", к 2010 году планируется увеличить их число до 30 объектов с годовым оборотом в 700 млн. долл. По спорту "ДОН-Строй" сотрудничает с двумя ведущими управляющими сетями -World Class и Orange Fiteness. На сегодняшний день в активе компании четыре спортивных клуба, к 2010 году планируется увеличить их число вдвое и довести ежегодную выручку до 23 млн. долл.

- Дома "ДОН-Cтроя" отличает повышенная этажность. С чем это связано? С сугубо экономическими соображениями? Или вам просто нравится строить большие дома? А может, на ваш взгляд, Москве не хватает вертикалей?

- Безусловно, девелопер всегда стремится к максимальной экономической эффективности проекта, и в условиях дороговизны столичной земли есть лишь один вариант ее достижения - за счет большого объема здания, т.е. высотности. Там, где нет возможности построить высотный дом, например в центре города с его ограничениями по этажности, затраты девелопера компенсируются высокой ценой квадратного метра. Нормальная рыночная ситуация.

- В последнее время интересы компании явно смещаются в сегмент очень дорогого жилья. Практически все новые площадки расположены в центре города и претендуют на "суперэлитность". Вы полагаете, что слой очень богатых людей в Москве будет расти в геометрической прогрессии?

- В направлении жилой недвижимости мы действительно намерены заниматься реализацией эксклюзивных проектов, преимущественно в центре города. Во-первых, благодаря несомненно улучшившейся экономической ситуации в стране доходы россиян постоянно растут - это подтверждают все аналитические исследования. А значит, спрос на дорогую, статусную недвижимость в ближайшие годы будет только расти. Кроме того, нам выгоднее продавать жилье по 10 - 15 тыс. долл. за 1 кв. м в центре, чем жилье по 3 тыс. долл. за метр в спальных районах, там, где меньше рентабельность, а производственный цикл такой же.

- Известно, что вы активно принимаете участие в дискуссиях с дизайнерами и архитекторами относительно облика ваших домов. С чем это связано - с желанием жестко контролировать творцов? Или опять же с экономической целесообразностью?

- Архитектор и девелопер изначально стоят на разных позициях, и обойтись при создании проекта без споров и конечного компромисса невозможно. Архитектор занимается искусством, он стремится к тому, чтобы было красиво, зачастую не слишком концентрируясь на том, чтобы было еще и удобно. А для меня на первом месте стоит потребительская привлекательность проекта, т.е. такие параметры, как метраж, удачные планировки, количество лифтов, размеры окон. Мне важно, чтобы человек не просто полюбовался красивым домом, но и захотел в нем жить. Поэтому я считаю, что хороший проект подразумевает активное участие в его разработке всех сторон.

- "ДОН-Строй" предлагает своим клиентам ряд программ ипотечного кредитования. Расскажите, пожалуйста, о них.

- "ДОН-Строй" работает по ипотечным программам как напрямую с банками (нашими партнерами являются "Сбербанк" и "ВТБ", ранее "Внешторгбанк"), так и с ипотечными брокерами - здесь многолетним партнером выступает Московский ипотечный центр. В договорах с банками мы стараемся установить для наших клиентов лучшие условия. Например, проводим аккредитацию объекта, оговариваем возможность кредита без первоначального взноса (или с минимальным взносом), без дополнительных поручителей, без промежуточного залога до оформления права собственности. Кроме того, процент по кредиту устанавливается ниже среднерыночного.

Сегодня у нас по ипотеке покупается очень небольшое число квартир - мы видим менее 5% от общего числа сделок, с учетом кредитов, полученных без нашей помощи, - не более 10%. Тем не менее мы уверены, что в ближайшее время ипотека станет более доступной и объем покупок, совершенных с ее использованием, возрастет.

- Как отразился закон о долевом строительстве на работе вашей компании?

- Сейчас мы только готовимся вывести на рынок новые проекты, попадающие под действие этого закона, на все объекты, находящиеся в реализации, мы получили разрешения до апреля прошлого года. Мы просто быстро среагировали, когда узнали, что этот закон будет принят, и оформили все необходимые документы по объектам, которые были включены в программу строительства. Полагаю, что точно так же поступили и многие другие девелоперы. Если вы проанализируете период с 2004 по 2005 годы, то увидите вброс огромного количества проектов на реализацию. Это свидетельствует о том, что все застройщики отреагировали на закон так же, как мы. То есть оформили все разрешения и выпустили проекты на реализацию, чтобы пережить переломный момент.

Новые проекты мы собираемся продавать по 214-му закону или по схеме, предложенной "Сбербанком", - соинвесторы кладут на банковский депозит деньги, которые переходят к застройщику только после оформления жилья в собственность.

- Сейчас многие московские инвестиционно-строительные компании активно продвигают свой продукт в регионы. А у "ДОН-Строя" есть такие планы?

- Мы детально изучаем Сочи, в следующем году собираемся выйти с проектом жилого комплекса на 50 тыс. кв. м. По другим городам пока изучаем рынок.

- В последнее время вы говорите, что приоритетным направлением для компании является коммерческая недвижимость - строительство торговых и офисных комплексов. Вы меняете направленность бизнеса? Намерены уменьшить объемы жилищного блока?

- Действительно, "ДОН-Строй" с 2005 года развивает направление коммерческой недвижимости. Реализацию коммерческих проектов ведет компания "ДС-Девелопмент", входящая в "ДС-Хопдинг". В ближайшее время на рынок выйдет первый объект компании - торгово-развлекательный центр "Щука" площадью около 100 тыс. кв. м у станции метро "Щукинская". На разных стадиях реализации находятся еще несколько проектов, в том числе - крупный офисно-деловой центр в Оружейном переулке и многофункциональный комплекс на строящемся Звенигородском проспекте площадью более 750 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что к 2010 году у "ДОН-Строя" будет находиться в управлении более 500 тыс. кв. м собственных офисных и торговых площадей.

Однако, активно расширяя свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости, мы не намереваемся сокращать свою долю на рынке жилья. В ближайшее время мы выведем на рынок пять новых объектов, три из которых, расположенные в центре города, займут позиции в сегменте de luxe.

- Возвращаясь к теме размещения "ДОН-Строем" евробондов: можно ли расценивать их выпуск как своеобразную "тренировку" перед эмиссией акций компании и продажей их на международном фондовом рынке?

- Действительно, считается, что облигации - это первый шаг к IPO. Возможно, года через два мы предложим рынку наши акции. Но сегодня я не готов даже обсуждать эту тему - мы еще не сформировали стоимость компании, на которую хотим выйти. Вот когда мы завершим проекты в коммерческой недвижимости - тогда посмотрим.

Дата публикации: 15:16 15 декабря 2006