Рынок офисов учится заLEASEывать раны

Иногда организация по тем или иным причинам не желает ни покупать офис, ни брать его в аренду. Для таких ситуаций существует еще один вариант — лизинг. О том, чтоэто такое, рассказывает юрист М2.

Договор лизинга является разновидностью договора аренды. По нему арендодатель предоставляет арендатору имущество, которое будет куплено по просьбе арендатора. Какправило, имущество и продавца выбирает арендатор (лизингополучатель), но иногда лизингодатель осуществляет выбор самостоятельно. По договору лизинга можноарендовать практически любое имущество, не исключенное из оборота. Есть только два ограничения: нельзя брать в лизинг потребляемые вещи, природные ресурсы (в томчисле землю) и конкретное имущество, относительно которого издан отдельный законодательный акт.

При этом законодательство никак не отвечает на вопрос, что делать с землей, на которой стоит арендуемый по лизинговому соглашению офис. Очевидно, что объектомлизинга в таком случае выступает непосредственно недвижимость, а земельный участок, на котором она расположена, предоставляется лизингополучателю в том объеме,который необходим для пользования арендуемым имуществом.

Договор лизинга фактически предшествует договору купли-продажи того имущества, которое затем будет передано в аренду. Причем при заключении договора купли-продажипродавец вправе, сообразно с условиями договора, передать купленное у него имущество как продавцу, так и покупателю. Таким образом предмет купли-продажи должен бытьопределен уже в договоре лизинга.

По своим условиям договор лизинга представляет нечто среднее между договором аренды и договором купли-продажи. Помимо этого неизбежно оформляются и другиедоговоры, часть из них именуют обязательными (например, договор купли-продажи, без которого не будет самого лизинга) и сопутствующими (договор залога, кредитныйдоговор и пр.).

Ты — мне, я — ему

По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести определенное имущество у конкретного продавца и впоследствии передать это имущество в аренду. Арендатор всвою очередь обязан принять имущество в аренду, платить лизинговые (арендные) платежи и вернуть имущество по истечении срока аренды собственнику.

Предмет лизинга передается вместе со всеми документами (в том числе и техпаспортом), если договором не предусмотрено иное. Однако в случае со зданием (частьюздания) арендодатель не согласится отдать документы на здание, поскольку это не в его интересах. Из наиболее важных обязанностей арендатора также надо отметить ито, что он за свой счет должен обслуживать арендуемое помещение и ремонтировать его.

Права по договору лизинга может передавать как арендодатель, так и арендатор (сублизинг). В последнем случае арендатор обязан получить письменное согласиеарендодателя. Разумеется, при прекращении договора арендатор возвращает имущество в нормальном состоянии с учетом износа.

Вопрос о страховании рисков утраты или повреждения арендуемого имущества решается сторонами самостоятельно. Если они захотят застраховать такие риски, лучшевключить это условие в текст договора, указав, кто именно выступает страхователем, а кто — выгодоприобретателем.

Как и при обычной аренде, при лизинге арендатор несет ответственность за состояние имущества с момента получения его в свое распоряжение. Ответственность передвторой стороной договора лизинга за убытки, возникшие в связи с тем, что продавец имущества не выполнил свои обязательства или товар не соответствует целям аренды,несет та из сторон, которая выбирала продавца и имущество.

Предметный разговор

В соответствии с законодательством предмет лизинга допустимо учитывать как на балансе арендодателя, так и на балансе арендатора, даже несмотря на то, чтонедвижимость принадлежит на праве собственности арендодателю.

Более того, по соглашению сторон, предмет лизинга разрешается регистрировать как на арендодателя, так и на арендатора. Правда, в этом случае вероятна ситуация,когда реальный собственник не будет иметь никаких формально подтвержденных прав на свое имущество. Учитывая ценность недвижимости, представляется нецелесообразнымрегистрировать недвижимость на арендатора.

Законодательство требует указывать собственника и пользователя имущества только в том случае, если права арендодателя на имущество регистрируются по его поручениюарендатором. Очевидно, что сведения о пользователе имущества следует прописывать в свидетельстве о праве собственности на недвижимость (в качестве обременения).Соответственно, в случае расторжения договора лизинга пометка о пользователе имущества аннулируется.

Как и при обычной аренде, право собственности на имущество, арендуемое по лизинговому договору, может перейти к арендатору. Условия перехода права собственностиотражаются в договоре. Такой переход обычно обусловлен истечением срока договора, внесением лизинговых платежей в определенном размере или уплатой выкупной цены.

Все вопросы, связанные с лизинговыми платежами (размер, порядок уплаты и пр.), стороны определяют в договоре. Если там не сказано иное, размер платежей меняется нечаще, чем один раз в три месяца. Законом установлено, что, если лизинговые платежи не перечисляются более двух раз подряд, необходимая сумма списывается со счетаарендатора в бесспорном порядке по распоряжению арендодателя. Такая норма защищает права последнего и позволяет ему получить свои деньги, минуя судебные тяжбы. Но сучетом увеличившегося количества фирм-однодневок, не имеющих средств на счетах, даже такая норма не отсекает недобросовестных арендаторов. Нужно помнить и о том,что при расчетах налога на прибыль лизинговые платежи относятся к расходам, связанным с производством и реализацией. Поэтому налогооблагаемая база налога на прибыльуменьшается на сумму лизинговых платежей.

Сложно, но выгодно

Лизинг имеет свои плюсы и минусы для каждой из сторон. Учитывая то, что законодательство позволяет сторонам самостоятельно решать вопрос о регистрации имущества ипостановке его на баланс, такое «вольное» обращение с недвижимостью повышает риск столкнуться с мошенничеством. Поэтому сторонам (в первую очередь арендодателю) нестоит халатно относиться к вопросу распределения обязательств по договору и регистрации имущества. Если договором не определено, на кого оно будет зарегистрировано,недобросовестный арендатор способен записать имущество на себя, а затем продать его. В результате такой сделки пострадает в основном арендодатель.Невзирая на определенные сложности, арендодателю договор лизинга выгоден — прежде всего за счет платежей. Для арендатора преимущества лизинга заключаются в том,что на балансе организации эта недвижимость значиться на будет, что снижает расходы.

Вместе с тем организация, не владеющая имуществом, не представляет интереса для банков в качестве заемщика. С ней согласятся вести дела далеко не все контрагенты.Тем не менее не надо бояться лизинга. Главное — максимально подробно и точно указать все в договоре.

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— До заключения сделки у лизингодателя, как правило, нет объектов недвижимости, он приобретает их специально под конкретный договор лизинга для передачилизингополучателю. Лизингополучатель, выплачивая платежи по договору, через некоторое время получает этот объект недвижимости в собственность.

Подобная сделка позволяет обеим сторонам рассчитывать на налоговые льготы. Недвижимость, передаваемая по договору лизинга, амортизируется быстрее, соответственно,уменьшается ее балансовая стоимость, что снижает налогооблагаемую базу.

Такая сделка напоминает покупку недвижимости в рассрочку, где лизингополучатель, выплачивая проценты и платежи по договору, получает по истечении срока договораобъект недвижимости в собственность. Следует отметить, что по российскому законодательству лизинг возможен только в сфере коммерческой недвижимости, к жилой такиесделки неприменимы.

В отличие от договора аренды при лизинге передаваемый объект недвижимости может учитываться на балансе обеих сторон. Лизинговые платежи выше арендных, ноперспектива получения объекта в собственность делает такие сделки очень привлекательными.

Лизинговая компания уделяет особое внимание общей юридической чистоте сделки, так как по договору лизинга одновременно оформляются кредитные отношения, правасобственности на недвижимость и землю, что является достаточно сложной многосторонней сделкой.

Дмитрий Шицле, генеральный директор «Лизинговой компании «Уралсиб»:

— Лизинг коммерческой недвижимости пока менее популярен у отечественных предпринимателей, чем аренда. Основные причины кроются в недостаточной информированностиотечественных предпринимателей и широкой распространенности схем непрямых продаж объектов недвижимости.

Однако действительность такова, что многие компании часто сталкиваются с завышенной стоимостью аренды помещений. Договоры аренды зачастую заключаются на срок неболее года, что делает неоправданными финансовые вложения арендаторов в отделку офисных помещений по собственным дизайн-проектам. Очевидно, мала вероятность, чтоарендатор впоследствии сумеет выкупить в собственность используемую недвижимость.

Лизинговый договор заключается между лизингодателем и лизингополучателем. Одновременно заключается договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцомобъекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор и договор залога (поручительства и т. п.). Вместе с недвижимостью такжепередаются все права по земельным отношениям.

Лизингодатель должен приобрести недвижимость, указанную лизингополучателем, передать в лизинг приобретенную недвижимость и по окончании договора передатьнедвижимость в собственность лизингополучателю.

В свою очередь лизингополучатель обязуется выбрать и указать объект недвижимости и продавца, заплатить аванс и лизинговые платежи в соответствии с договоромлизинга, нести расходы по эксплуатации объекта и соблюдать требования эксплуатационных и надзорных органов.

Дата публикации: 15:02 25 декабря 2006

Источник: bpn.ru