Подешевеет ли жилье

Ни один прогноз на рынке недвижимости в последнее время не сбывается

За 2006 год столичное жилье подорожало в среднем почти на 100 процентов. То есть вдвое. А подмосковное - и того больше.

Любопытно, что в конце прошлого, 2005 года ни в одном прогнозе столь сногсшибательные цифры не звучали. Риэлторы и аналитики рынка недвижимости тогда в основном говорили о достаточно средних (по нынешним понятиям) темпах роста цен - 2 - 2,5% в месяц (это 20 - 30% за год). Даже застройщики, пугавшие в связи с крайне невыгодным для них Законом о долевом строительстве резким повышением цен, обещали не более 3 - 5% в месяц (т. е. максимум 60% за год).

Прогнозы на будущий год - более осторожные. Возможно, цены еще немного вырастут, возможно, останутся стабильными. Возможно, в некоторых сегментах рынка немного упадут.

Что же такого происходит на столичном рынке недвижимости, что все попытки прогнозирования напоминают гадание на кофейной гуще?

Кто покупает столичные квартиры

Большинство прогнозов ситуации на рынке недвижимости заканчиваются коронной фразой типа: "Цены будут расти, пока не достигнут потолка покупательской способности граждан". Какова эта покупательская способность - с учетом "серых" зарплат и прочих левых доходов москвичей и мечтающих о столичном жилье иногородних, - похоже, не известно никому. Кое-что, впрочем, прояснилось за последние месяцы. По расчетам специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", рост цен в столице остановился после того, как московские квадратные метры стали недоступными для людей с уровнем дохода порядка $2000 на члена семьи (таковых аналитики считают столичным средним классом). При нынешних ставках по ипотеке семья с общим заработком в $4000 может купить в кредит квартиру стоимостью $150 - 200 тысяч. Но при сегодняшних ценах на жилье за эти деньги сложно подобрать даже хорошую однокомнатную квартиру. А уж двухкомнатную - только за МКАД.

Средняя московская зарплата, однако, далеко не $2000. Так отчего же цены не падают, если нынче в состоянии купить хоть что-то только очень богатые? Им что, "однушки-двушки" в панельной серии П-44Т нужны?

Почему не строятся новые дома

Виновных в ситуации на московском рынке жилья в уходящем году не искал только ленивый. И застройщиков в сговоре обвиняли, и иногородних, которые со своими деньгами в Москву зачем-то едут, и граждан, у которых не одна, а аж две квартиры! Возникала на разных уровнях власти и достаточно логичная мысль: чтобы сбить цены, надо бы домов побольше строить. На это и программа "Доступное жилье" вроде бы рассчитана. На деле же с новым строительством в 2006 году вышла закавыка. И не в последнюю очередь из-за противоречивого и непродуманного законодательства. В частности, хорошего вроде бы Закона о долевом участии. По идее он должен был защитить права граждан, покупающих квартиры в недостроенных домах. А на деле - привел к тому, что часть застройщиков свернула новое строительство, а некоторые побросали и уже начатые объекты, оставив своих клиентов ни с чем. Вместо счастливых новоселов мы получили голодающих дольщиков. И ажиотаж на вторичном рынке, куда перекинулась часть покупателей с рынка новостроек. И, конечно же, рост цен...

СКАЗАНО!

"Цены на жилье в Москве не будут расти. Дело в том, что мы вышли на очень приличный объем строительства жилья и цены".

(Мэр Москвы Юрий Лужков - в интервью программе Первого канала "Воскресное "Время".)

ЦИФРЫ

10 лет- столько, согласно официальным подсчетам, средней московской семье нужно копить на квартиру. При этом ни есть, ни пить, ничего не покупать, а всю зарплату целиком откладывать в кубышку на приобретение жилья в светлом будущем. Если же все-таки предположить, что люди должны есть, тратиться на одежду, транспорт и т. п., срок накопления нужной суммы увеличивается до 30 лет (это без учета инфляции!).

Чего ждать в 2007 году

Чтобы это относительно достоверно спрогнозировать, нужно как минимум знать ответы на несколько вопросов. Что будет с доходами наших граждан и их возможностями по части ипотеки? Как будет развиваться программа "Доступное жилье" и не примут ли власти каких-нибудь еще "взрывоопасных" законов, которые приведут вовсе не к тем последствиям, которые ожидались? Есть, конечно, и другие, более прогнозируемые моменты, которые так или иначе влияют на рынок жилья, - рост цен на цемент и прочие стройматериалы, изменение курса доллара и цен на нефть... Но в целом ситуация остается достаточно непредсказуемой.

Наиболее вероятные тенденции, однако, по мнению большинства экспертов, таковы:

Малогабаритные квартиры в "хрущевках" и старых панелях брежневских времен, скорее всего, будут дешеветь. Собственно говоря, этот процесс уже начался. Спрос на такое жилье среди кредитоспособной части населения не особо велик. Однако он появится, если цена приопустится на 5 - 10 - 15% (по оценкам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости").

Цены на жилье в Подмосковье будут расти, поскольку именно туда нынче практически полностью переместилось строительство домов эконом-класса - а на них спрос наиболее высок.

Дорожать будут также загородные коттеджи и таунхаусы - подтягиваться по цене к квартирам в престижных местах столицы.

КСТАТИ

Согласно статистике, квадратных метров в столице в 2006 году построено не меньше, чем в прошлые годы. Однако это - квадратных метров, а не квартир. Львиная доля новостроек - монолитные и монолитно-кирпичные дома, где квартиры примерно в полтора раза больше, чем в панелях. Типовое же жилье в черте МКАД в основном передается на социальные нужды - для очередников, военных, под переселение из пятиэтажек - и в продажу практически не поступает. В целом, по оценкам специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в 2006 году в свободную продажу попало как минимум на 20% меньше квартир в новостройках, чем в прежние годы.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Председатель национального Совета по оценочной деятельности РФ Иван Грачев:

- С тех пор как начал действовать проект "Доступное жилье", ситуация на рынке только ухудшилась. Дело не в том, что проект плохой. Условия реализации абсолютно не подходящие.

Первое - это неудачная законодательная база, она содержит принципиальные ошибки, которые ведут к росту цен.

Второе - жилье в данный момент наиболее стабильная валюта, ведь цены на него растут гораздо быстрее инфляции.

При этом не делается ничего для исправления ситуации.

Вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин:

- В следующем году цены на коммунальные услуги и энергетику вырастут примерно на 20 процентов. Следовательно, и цены на жилье увеличатся никак не меньше этой же цифры.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Застройщиков проверили. Ценового сговора не нашли

В августе 2006 года резким ростом цен на жилье заинтересовалась Генеральная прокуратура и предложила ФАС (Федеральная антимонопольная служба) провести проверку строительных организаций на предмет ценового сговора. В Москве и ближайшем Подмосковье действуют более 100 компаний. ФАС для проверки выбрала 37 из них.

Сговора проверяющие не обнаружили. Цены за 2006 год у каждой компании росли неравномерно и в разные периоды. Нагрянув с проверкой в пять ассоциаций строителей, никаких документов, уличающих компании в ценовых махинациях, также не нашли.

Поразило антимонополистов другое - себестоимость строительства стандартного блочного дома у некоторых из компаний отличалась в два-три раза! По мнению начальника управления ФАС Михаила Евраева, этот факт должен заинтересовать налоговые службы.

Дата публикации: 15:00 26 декабря 2006

Источник: bpn.ru