Галина Киселева: «аренда жилья в два- три раза дешевле, чем ипотечные выплаты»

Специалисты признают, что цены на съемное жилье, несмотря на довольно высокие показатели, продолжают расти. О причинах этого явления, а также о том, чего ждать от рынка аренды в будущем году, рассказывает руководитель управления аренды квартир компании «Инком- недвижимость» Галина Юрьевна Киселева.

- Галина Юрьевна, охарактеризуйте сегодняшний рынок аренды жилья. Как ведут себя ставки на фоне стабилизирующегося рынка купли- продажи?

- Рынок аренды, бесспорно, связан с рынком вторичного жилья, но он намного чувствительнее реагирует на политические и экономические процессы, происходящие в стране. Например, ставки на аренду жилья выросли на год раньше, чем поднялись цены на квартиры. Это стало реакцией на первые сигналы к колебаниям доллара, росту нефтедоллара и связанного с этим повышения заработной платы.

В нынешнем году стоимость квартир на вторичном рынке увеличивалась лавинообразными темпами, в то время как в сфере аренды жилья рост происходил плавно. С начала 2006 года типовое жилье подорожало примерно на 10–15 %, а элитные объекты на 20–25 %. Сегодня самая низкая цена на однокомнатную квартиру составляет 600 долл. Повышение арендных ставок связано не с появлением новых инвестиционных игроков на рынке, а с падением курса доллара, ростом коммунальных платежей, удорожанием ремонта. Сейчас наблюдается второй виток увеличения арендных ставок, который напрямую связан с ростом цен на объекты. Это подтверждается также спросом, который опережает предложение в среднем в два- три раза (в разных сегментах по- разному). Спрос на квартиры экономкласса в течение года опережал предложение в три- пять раз, в августе- сентябре (сезонность) — в пять- семь раз.

- С чем это связано?

- Во- первых, это лишний раз доказывает взаимосвязь рынка аренды со вторичным жильем — хозяева осознали, что их недвижимость подорожала. Во- вторых, среди клиентов появился сегмент людей, которые рассчитывали приобрести квартиру по ипотеке, но лишились этой возможности в связи с резким подорожанием жилья в Москве. Если в прошлом году цены на аренду были на 10 % ниже, чем ипотечные платежи, то сегодня аренда в два- три раза дешевле, чем ипотечные выплаты.

Например, двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м стоит около 250 тыс. долл. Если купить ее в кредит, придется ежемесячно выплачивать по 2400 долл., а в аренду ее можно снять за 800–1000 долл. в месяц. Поэтому спрос на недорогое жилье сегодня превышает предложение в два- три раза.

- Можно ли предсказать рынку аренды стабилизацию?

- В нынешнем году значительного роста в этом сегменте не произошло. Конечно, ставки подрастут, но ненамного — процентов на 10–15. Думаю, в следующем году однокомнатная квартира экономкласса будет стоить также — 600–650 долл. В основном мы ожидаем увеличения цен на аренду в сегменте элитного жилья — здесь возможен рост на 15 %. Для сравнения давайте обратимся к зарубежному опыту. Там арендные ставки колеблются в среднем от 5 до 8 % от стоимости квартиры. У нас они не дотягивают до 5 %. И хотя Россия отличается от западных стран, развивается она примерно по тем же экономическим законам. Это значит, что потенциал у рынка еще есть.

- Насколько доходен сегодня арендный бизнес?

- Конечно, в последнее время доходность его несколько снизилась. Если за год стоимость квартиры поднялась на 80 %, то арендные ставки всего на 15 %. Несмотря на это, доходность все равно осталась. Покупая квартиру, человек вкладывает деньги, которые все равно работают. Если посчитать все дивиденды (рост стоимости жилья, аренда), становится ясно, что они превышают инфляцию. Может, прибыль и не очень велика, но она есть.

- А инвестиционные квартиры приобретают сегодня?

- Да, мы наблюдаем вложение средств в недвижимость. Нередко человек перед покупкой квартиры интересуется возможностью сдачи ее в аренду. И мы советуем, и люди сами понимают: квартиру надо сдавать, чтобы деньги работали. Если не хватает денег на недвижимость в Москве, жилье покупают в Подмосковье.

- Какая же квартира принесет максимальный доход владельцу?

- Самую высокую прибыль приносит элитный сегмент. Но это относительно. После покупки дорогой квартиры нужно вложить немалые средства в ремонт, какое- то время отвести на отделку и только потом сдавать ее в аренду. И совсем другое дело — однокомнатная квартира экономкласса. Она потребует минимальных вложений и срока ремонтных работ. Такая недвижимость быстрее начнет работать и приносить прибыль. Если человек намерен продать ее через два- три года, то лучше приобрести несколько одно- и двухкомнатных квартир в типовых домах, чем вкладывать деньги в элитное жилье. Тем более что экономкласс сейчас пользуется большим спросом. В этом сегменте никогда не было простоя.

- Все- таки арендовать квартиру за 600 долл. может далеко не каждый. Как же люди выходят из этой ситуации?

- Действительно, нередки случаи, когда срок аренды по прежней, более доступной, цене подходит к концу, хозяин повышает ставку и арендаторы вынуждены съехать с квартиры. Тогда они снимают комнаты или переезжают в область. Сегодня все большим спросом пользуются Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы — города с хорошей транспортной доступностью.

Рынок Подмосковья стремительно подтягивается к столичному, и ставки там довольно высоки. Квартиру в современном типовом доме меньше чем за 400 долл. уже не снимешь. Понимая, что к городам- спутникам будет расти интерес со стороны клиентов, мы решили открыть несколько новых филиалов за МКАД.

- Вы упомянули аренду комнат. Наверное, в этом сегменте существует своя специфика?

- Специфика состоит в том, что защищать интересы арендаторов комнат сложнее. С юридической точки зрения мы отработали четкую схему договорных отношений, но всегда остается человеческий фактор. В одной квартире живут разные люди: для одних она является собственностью, для других — съемным жильем. Поэтому зачастую конфликтов на бытовой почве не избежать. Но мы не оставляем своих клиентов, и даже в том случае, где, казалось бы, наши полномочия заканчиваются, относимся к ним с пониманием, помогаем решить возникшие проблемы.

- Скажите, а сегмент общежитий сейчас тоже востребован?

- Да, безусловно. Им интересуются те, кто не может позволить себе арендовать квартиру. Поэтому в наших планах — провести мониторинг ведомственных общежитий, разработать маркетинговую политику и помочь людям жить там на более законных, договорных условиях.

Сегодня хозяева недвижимости лояльнее относятся к тому, что квартиросъемщик приглашает для совместного проживания соседа, потому что так легче платить. Подобный способ аренды жилья вскладчину особенно распространен среди студентов, хотя предпочтение по- прежнему отдается одной семье.

- Галина Юрьевна, скажите, стали ли клиенты в последнее время образованнее юридически?

- Сегодня и хозяин, и арендатор не только более информированы, но и грамотны с юридической точки зрения. Они хорошо ориентируются в рынке, приходят к нам подкованными и задают четкие вопросы — им уже невозможно сказать что- то необоснованно. Клиенты много читают, находят сведения в Интернете, в прессе. Это радует — с такими людьми легче беседовать, да и вообще строить отношения.

- И все же лохотрон имеет место на рынке?

- Это было, есть и будет. К сожалению, в нашем законодательстве нет мер против таких мошенников, которые постоянно мимикрируют, придумывают новые формы обмана. Природа человека такова, что ему всегда хочется сэкономить. Никогда не устану повторять: выгоднее обращаться в серьезную компанию, нежели пытаться воспользоваться частными объявлениями.

Хотелось бы предупредить читателей: если вы понимаете, что за частным объявлением стоит не хозяин квартиры, не надо связываться с услугами таких людей. Не ленитесь приехать в офис и заключить там контракт. Проверьте, действительно ли агент, оказывающий вам услуги, работает в данной компании. Не стесняйтесь спросить у него документ, подтверждающий место его работы, позвонить в офис и уточнить, действительно ли он является сотрудником данной фирмы.

- Какие риски существуют на рынке аренды жилья?

- Наниматель хочет быть уверен в том, что он снял жилье у реального хозяина и что завтра его не выставят из квартиры. Для этого, перед тем как заплатить деньги, нужно проверить паспорт хозяина и документы о собственности на недвижимость.

Нужно удостовериться, что в договоре аренды есть подписи всех, кто также является собственником данного жилья. Но лучше все же обратиться к специалистам, которые гарантируют юридическую чистоту сделки. Если проблемы все‑таки возникнут, то компания обязуется бесплатно переселить вас в другое жилье.

- Какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке?

- Сегодня многие компании начали заботиться о своих сотрудниках и снимают для них квартиры. У нас немало корпоративных клиентов. За них на договорной основе отвечаем не только мы, но и фирмы, где они работают. Когда к нам приходит корпоративный клиент, он чувствует себя увереннее, поскольку есть и другая сторона — его работодатель. Думаю, что забота об интересах сотрудников выгодна и для работодателя.

- Что вы думаете о доходных домах?

- Доходные дома могли бы стать выходом, если бы их организовывали по примеру общежитий. Это должно быть доступное жилье, а не элитный сегмент. На мой взгляд, доходные дома — дело далекого будущего. Если посчитать соотношение стоимости квартир и арендных ставок, то увидим, что окупаемость таких проектов растянется лет на 20–25. Какой инвестор захочет так долго ждать возврата денег? Отсюда вывод: должна быть воля государства, тогда возможен какой‑то сдвиг.

- На Западе снимать жилье считается обычным делом. Готов ли отечественный потребитель смириться с мыслью, что ему всю жизнь придется прожить в чужой квартире?

- Надежда умирает последней. И западный потребитель в глубине души хотел бы иметь собственное жилье, но свобода перемены места, возможность скорее иметь хорошо оплачиваемую работу заставляет его арендовать, а не покупать квартиру. И все же это больше свойственно людям в возрасте до 35–40 лет. То же самое мы сейчас наблюдаем у нас. Многие не считают нужным выводить деньги из оборота, предпочитая отдавать 5–10 тыс. руб. в месяц за аренду квартиры, соответствующей его сегодняшнему статусу, либо еще не накопив достаточную сумму для покупки комфортного жилья. Некоторые снимают жилье, потому что работают в Москве, в то время как их семьи живут за границей или в другом городе и переезжать в ближайшее время не планируют.

Дата публикации: 12:55 27 декабря 2006

Источник: bpn.ru