Что принес уходящий год офисному рынку?

Сегодняшний обзор посвящен подведению итогов развития офисного рынка в уходящем году. Основные показатели рынка, тенденции и проблемы, прогнозы на 2007 год – в традиционном декабрьском материале «Собственника».

Офисный рынок: фоторобот-2006

Охарактеризуем для начала общее состояние рынка на конец года. Совокупный объем офисных помещений всех типов составляет на текущий момент 30 млн кв. м. Причем всего в течение года было введено, по разным данным, от 780 до 820 тыс. кв. м новых офисов. Большая часть обращающихся на рынке площадей по-прежнему относится к классу С (по разным оценкам от 7,5 до 8 млн кв. м).

Что касается высококлассных офисов, они, как и прежде, в дефиците. Как рассказал в ходе саммита «Итоги развития рынка коммерческой недвижимости в 2006 году» директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков, совокупный объем офисов А- и В-классов находится сегодня на уровне 5,2 млн кв. м. И, несмотря на то что объем нового строительства и реконструкции качественных площадей значительно превысил показатели предыдущих лет (на 60% по данным директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева), уровень вакантных помещений классов А и В по-прежнему остается низким.

Так, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александра Гурганова, для помещений класса А уровень свободных площадей составляет менее 1,6%, для офисов В-класса – 4%. Впрочем, старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова более оптимистична в своих оценках: 2,8% для А и 7,3% для В-класса. В любом случае, если вспомнить о том, что как раз в уходящем году была разработана новая классификация офисных помещений, предъявляющая более строгие требования к качеству последних, становится понятно, что количество, например, помещений А-класса сократится при новом подходе примерно вдвое. Что касается такого показателя, как обеспеченность качественными офисными площадями на душу населения, отставание Москвы от среднего уровня и здесь остается существенным. «Если за средний уровень принято принимать 6,9 кв. м на одного человека, то в столице этот показатель находится на уровне 0,5 кв. м», – говорит Константин Лосюков.

Арендные ставки: рост в норме

Если говорить о спросе, он остается стабильно высоким. «Объем сделок составил в 2006 году более 700 тыс. кв. м (вырос на 13% в сравнении с прошлым годом), – отмечает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость» Элина Занина. – По нашим оценкам, потенциал роста спроса на офисные площади всех типов составляет еще не менее 13,7 млн кв. м». Разумеется, такой дисбаланс спроса и предложения неизбежно приводит к росту арендных ставок. Впрочем, как отмечает Антонина Лаирова, в 2006 году рост был менее заметен, чем в 2005-м. «Но, тем не менее, по нашим оценкам, в 2006 году ставки поднялись на 9-12%, что косвенно указывает на сохраняющийся неудовлетворенный спрос», – говорит Лаирова. «Арендные ставки на автономные офисы (встроенно-пристроенные помещения) выросли весьма существенно – на 12,6%», – подчеркивает Элина Занина. В целом, как отмечает Константин Лосюков, Москва находится на 3-м месте в мире по уровню арендных ставок на офисные помещения.

Конкретные же цифры, по данным Prime City Properties, таковы: базовая ставка аренды в классе А составляет $700-750 за кв. м в год (но порой доходит и до $1000). В классе В этот показатель находится в диапазоне $450-550 за кв. м в год. Цены продаж составляют $3400-5500 за кв. м (класс А) и $1800-3600 за кв. м (класс В).

Прочь из центра

Одной из основных тенденций рынка в 2006 году, как в один голос утверждают участники рынка, стало формирование новых деловых зон в районе МКАД. «Центрами притяжения или «якорями» для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются близость к аэропортам (бизнес-парк «Гринвуд», проект «Химки»), крупным логистическим комплексам («Косинская Плаза», «Ист парк»), а также размещение офисных и деловых центров в составе крупных загородных поселков («Резиденция»), – поясняет вице-президент компании Blackwood Михаил Гец. – В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким «якорем» является общественно-деловой центр Московской области (проекты компаний RIGroup, «ОСК», «Крокус»)». Усиление децентрализации рынка в качестве значимой тенденции года отмечает и Александр Гурганов: «Сразу 5 офисных центров строится сейчас за МКАД, и 3 из них – формата бизнес-парк». С экспертами соглашается и директор по стратегическому развитию и маркетингу компании «Стройинком К» Румен Калчев: «Наряду с общим увеличением количества заключенных предварительных договоров аренды, характерной тенденцией года можно назвать и децентрализацию рынка, разработку заметного количества крупных качественных проектов за пределами МКАД».

Причины такого интереса девелоперов к району МКАД легко объяснимы: это и низкая стоимость земли, и возможность застройки крупных участков, и сравнительно хорошая транспортная доступность. «Большое значение для заявленных на севере и западе кольцевой автомагистрали проектов имеет расположение вблизи международного аэропорта Шереметьево и перспективных трасс, таких как Ленинградское и Новорижское шоссе», – добавляет Антонина Лаирова.

Отчасти такой отход девелоперов из центра объясняется и рядом заявлений столичных чиновников о возможном введении ограничений на строительство коммерческой недвижимости в центре города. «Ограничения могут привести к тому, что дефицит коммерческой недвижимости в центре города так и не будет преодолен, – уверен Михаил Гец. – Кроме того, проблемы с реализацией проектов могут возникнуть у отдельных девелоперов, запланировавших либо уже приступивших к строительству офисных либо торговых центров в пределах Садового кольца».

Жизнь есть не только у МКАД

Конечно, такая децентрализация рынка отнюдь не означает, что офисы строятся исключительно у кольцевой автодороги. Девелоперы находят все новые варианты преодоления дефицита свободных площадок под застройку: так, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередач (ЛЭП), которые планируется убрать под землю. И, конечно, сохраняется практика редевелопмента промышленных территорий для перепрофилирования их под офисные помещения.

«Продолжают формироваться новые районы офисной активности, – рассказывает Элина Занина. – Среди наиболее активно рассматриваемых инвесторами районов – территория «Большого Сити», юго-западное и западное направления». Активизацию девелоперской активности в районе «Большого Сити» отмечает и Михаил Гец: «О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили «Интеко», «Базэл», «Открытые инвестиции», группа компаний «Букет» и другие».

Заглянем в будущее

Что касается прогнозов на 2007 год, участники рынка не ожидают серьезных изменений. «Рынок сохранит положительную динамику развития, основные тенденции сохранятся. Впрочем, ввиду долгого технологического цикла реализации проектов, сохранится и ситуация с дефицитом качественных площадей», – уверен Румен Калчев. «Офисный сегмент ожидает некоторое замедление роста арендных ставок по причине существенного увеличения предложения, – прогнозирует Владимир Журавлев. – Кроме того, дальнейшее развитие получит тенденция строительства бизнес-парков, обусловленная децентрализацией офисной застройки. Одним словом, тенденции, наиболее ярко обозначившиеся в 2006 году, перейдут и в следующий год с тенденцией к дальнейшему расширению».

Как считает Антонина Лаирова, в наступающем году продолжится рост объема предложения, и в эксплуатацию будет введено не менее 1 млн кв. м новых офисных площадей. «Темпы роста арендных ставок будут постепенно сокращаться, возможно и некоторое повышение уровня вакантных площадей, – оценивает перспективы рынка Лаирова. – Вообще, как количественные, так и качественные показатели свидетельствуют об эволюции рынка и о его постепенном приближении к точке насыщения».

Звучит, конечно, оптимистично, но не будем забывать, что еще пару лет назад участники рынка практически в один голос предсказывали насыщение рынка как раз к концу 2006 года. Как видим, не все прогнозы сбываются…

Дата публикации: 11:37 28 декабря 2006

Источник: bpn.ru