Многоквартирные дома в коттеджных поселках

Стереотип «в городе человек живет в квартире, а за городом — в отдельном доме с огороженным участком» все больше размывается. Лет пять-шесть назад застройщики познакомили отечественную публику с новинкой — таунхаусами (правда, в Англии и США их начали строить лет 150 назад). Теперь настала очередь многоквартирных домов в загородных жилых комплексах.

«Эти объекты, — говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN. RU, — обычные многоквартирные дома. — Но построены они не в черте города, а на небольших участках земли, расположенных среди природных ландшафтов — в лесу или рядом с ним, возле водоемов». По данным на 2006 год, на рынке было представлено 64 таких объекта, объединенных в 15 комплексов. В одиннадцати из них имеются только квартирные дома, в четырех остальных — смешанная застройка (с коттеджами и таунхаусами).

Подарок «детям асфальта»

«В настоящий момент формируется особая группа покупателей: люди, которые в соответствии с внутренней потребностью предпочитают постоянно жить на природе и при этом не готовы расстаться с городским комфортом, — говорит Анна Рассохина, маркетолог компании «Пересвет-РеалЭстейт». — Это «дети асфальта», истинно городские жители. У них отсутствует необходимость в собственном доме за пределами мегаполиса. Для них важны понятие статуса, безопасности и высокие требования к качеству продукта и услуг».

Для загородных жилых комплексов характерна небольшая плотность застройки. По словам О. Репченко, высота домов, как правило, не превышает пяти-семи этажей. Квартиры в основном просторные, трех- и четырехкомнатные, общей площадью 140–170 кв. м (что говорит о явной ориентации этого вида недвижимости на многочисленные семьи с детьми) с потолками высотой от трех метров. Общее количество квартир — 30–35 в каждом корпусе. В итоге плотность населения комплекса не превышает 250 человек на гектар, что в ряду других преимуществ исключает тотальное вытаптывание травы на газонах.

Разумеется, такое жилье обеспечивает полный набор современных удобств. Наличествуют все централизованные коммуникации, обслуживаемые единой службой эксплуатации, средства связи (Интернет, телефон). Территории комплексов, как правило, хорошо благоустроены (предусмотрены зоны отдыха, детские площадки, освещение, озеленение) и надежно охраняются. На каждую квартиру приходится в среднем одно машино-место.

Что касается предприятий торговли, спорта, досуга и т. п., то они есть либо на территории самих комплексов, либо в непосредственной близости от них. При этом, отмечает А. Рассохина, в кварталах, расположенных в местах, где уже имеется необходимая инфраструктура, разрабатывают минимальное по количеству, но оригинальное по составу предложение.

Например, в спорткомплексе ЖК «Грюнвальд» на Сколковском шоссе предусмотрены несколько видов бань: турецкий хаммам, финская сауна, каменная баня «Штейн Бад», травяная баня «Брейхель Бад». А в коттеджном поселке Vitro Village, что в 38 км от МКАД по Калужскому шоссе, в соответствии с концепцией жилого курорта предлагают апартаменты с полным гостиничным сервисом и собственной развитой инфраструктурой, где кроме стандартных опций есть французский пляж и мини-зоопарк. Ну а там, где инфраструктуры недостаточно, создают весь объем спортивно-развлекательных, образовательных и административных услуг.

«Некоторые загородные жилые кварталы действительно очень привлекательны, — убежден Валерий Мищенко, директор по развитию бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. — В особенности те из них, что расположены в лесных массивах или на берегу водоемов. Минусами этих объектов можно назвать отсутствие уединения, собственного земельного участка и достаточно высокую стоимость таких апартаментов по сравнению с жильем в городах Московской области. Но если сравнивать не с ними, а с элитными коттеджами по престижным направлениям, то цена, напротив, покажется низкой. Тем более что такой жилой комплекс — это все-таки загородное жилье: в экологически чистом месте, в окружении леса или на берегу водоема».

Рублевка и не только…

Отличительной чертой нашей жизни является необходимость для каждого человека каждый день ездить в Москву. Утверждать, что за МКАД жизнь кончается, мы, конечно, не станем, работу в Подмосковье найти можно. Но это будет, увы, не та работа, которая позволит купить квартиру в 150 «квадратов» по цене от 3 тыс. долл. за каждый… Так что нахождение жилого комплекса не далее чем в 20 км от столицы — обязательное условие.

Исключения, разумеется, бывают. Это либо предложение в местах с действительно уникальными природными характеристиками, отсутствующими на более близких территориях (ЖК «Сенеж» около одноименного озера), или необычная концепция, когда удаленность от МКАД превращена в ключевой фактор успеха (уже упоминавшийся Vitro Village, где апартаменты находятся на территории жилого курорта). Но исключений много быть не может, и основную массу загородных кварталов строят так, чтобы ежедневные поездки в Москву не отнимали слишком много времени.

Что касается конкретных направлений, то безусловным лидером выглядит западное, в первую очередь Рублево‑Успенское шоссе. Из довольно обширного перечня тут можно назвать «Chalet Жуковку», «Сосны на Николиной горе», «Жуковку-1», «Новое Лапино». По мнению Татьяны Сташкевич, руководителя департамента загородной недвижимости компании «Рескор», это объясняется тем, что качественных, пригодных для строительства дорогих коттеджных поселков на этом направлении не осталось — все, что имеется, не подходит по причине определенных нежелательных факторов вроде близко расположенного шоссе или виднеющихся вдали многоэтажек. А покупатели квартир в загородных жилых комплексах, люди менее состоятельные и потому не столь капризные, с подобными недостатками мирятся. Кроме того, на Рублевке инфраструктура развита (значит, ее не надо создавать внутри квартала). И еще одно обстоятельство, явно не последнее по значимости. Для многих покупателей очень важно, как называется место, где они живут. Гордо заявить: «в Жуковке!» — это, знаете ли, многого стоит. А что не в собственном коттедже, а в квартире — это можно и не раскрывать. Застройщики такие нюансы чувствуют тонко и предлагают своим клиентам самые пафосные названия (см. выше) по весьма щадящим по рублевским меркам ценам.

Также, отмечает В. Мищенко, в 2006 году подобные комплексы возводят по Новорижскому («Рублевское предместье») и Минскому («Витро Клаб») шоссе. По данным Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости», уже реализован достаточно удачный поселок экономкласса «Полянка» (15 км от МКАД по Ярославскому шоссе), проектируют еще несколько объектов аналогичного формата в районе города Королева и в Химкинском районе. А на самых непрестижных у нас восточном и юго-восточном направлениях пока загородных жилых комплексов нет. Но это явно временно, в самом ближайшем будущем они, несомненно, появятся и там.

Радужные перспективы

Они действительно радужные, убеждены большинство экспертов.

Так, по мнению О. Репченко, хотя квартиры в загородных жилых комплексах не так уж дешевы (средняя цена 1 кв. м, по данным Irn.ru, составляет 3121 долл., и в итоге жилье тянет на 400–500 тыс. долл.), они все же намного доступнее, чем таунхаусы (прежде всего из‑за меньшей общей площади) и отдельные коттеджи. А существующие проблемы больше относятся к сфере психологии — потенциальные потребители еще не привыкли к такому формату жилья, им кажется странным, что возможно иметь загородную недвижимость без земельного участка. Вместе с тем, учитывая дефицит предложения как на московском рынке, так и в 10–20 км от МКАД, рынок загородных жилых комплексов, скорее всего, будет развиваться и дальше, убежден эксперт.

«Загородные кварталы — это дешевая альтернатива аналогичному жилью в Москве, — считает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». — Они никоим образом не пересекаются с коттеджными поселками — ни по ценовым характеристикам, ни по образу жизни потенциальных покупателей. А по сравнению с аналогичной недвижимостью в столице стоимость квартир в таких комплексах ниже на 15–30 %. Подобное жилье могут позволить себе люди с небольшим доходом и при этом получить комфортную среду обитания». Среди возможных сложностей О. Побединская видит недостаточность социальной и транспортной инфраструктуры. Все‑таки в таких кварталах поселяется сразу довольно много людей, и нагрузки на все службы жизнеобеспечения резко возрастают.

Маркетолог А. Рассохина отмечает, что рынок загородных жилых комплексов, зародившийся только в 2002–2003 годах, пока находится в начальной стадии развития. Здесь еще низкая конкуренция, отсутствуют стандарты и классификация, а стоимость сходных по качеству объектов сильно отличается.

Дата публикации: 11:43 28 декабря 2006

Источник: bpn.ru