Особенности оформления документов в сделках с недвижимостью

Заключая договор купли-продажи или аренды недвижимости, необходимо детально описать в его тексте непосредственный объект: здание, сооружение, земельный участок и прочее. К сожалению, этой рекомендации специалистов следуют далеко не все. И напрасно, подобное легкомыслие может обернуться в лучшем случае дополнительными заботами, в худшем — несостоявшейся сделкой.

Незаключенный договор

Неполное или неверное указание предмета недвижимости в договоре о его купле-продаже или аренде в первую очередь вызывает проблемы, связанные с государственной регистрацией соглашения или, соответственно, прав на недвижимое имущество в органах Федеральной регистрационной службы. Кроме того, небрежно проработав текст документа, вы рискуете заложить под свой бизнес мину замедленного действия. Дело в том, что договор, в котором отсутствуют существенные условия (в соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора; условия, названные в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), например неточно определен его предмет, считают незаключенным. Это значит, что сделка просто не состоялась, и правовые последствия могут оказаться весьма удручающими.

Самая обычная ситуация: при регистрации в налоговой инспекции организация указала в качестве места своего нахождения адрес арендованного офиса. Если выяснится, что договор аренды не заключен, и арендодатель потребует выселения, то, во-первых, придется в экстренном порядке искать новое помещение и организовывать переезд, во-вторых, извещать о смене своего адреса и телефонов контрагентов и, если возможно, клиентов. Кроме того, обязательно следует уведомить об изменении адреса налоговую инспекцию (чем руководители компаний часто пренебрегают, не подозревая, что нарушают закон). Для этого как минимум необходимо:

• оформить и собрать документы;
• уплатить госпошлину;
• отвезти бумаги в налоговую инспекцию;
• через некоторое время получить в налоговой инспекции свидетельство о внесении изменений в ЕГРЮЛ;
• зарегистрировать новый договор аренды, если, конечно, он заключен на год и более.

Подобные ситуации вообще неприятны, но для представителей малого и среднего бизнеса — в особенности. С одной стороны, при таких переездах организации и предприниматели теряют часть своей постоянной клиентуры. С другой стороны, если не удастся найти помещение в том же районе, работодатель вскоре после переезда рискует недосчитаться и некоторых сотрудников. Им просто станет далеко или неудобно добираться до нового места работы.

Если предприниматель или организация осуществляют деятельность, подлежащую лицензированию, или занимаемые ими помещения должны соответствовать жестким требованиям закона (например, банковская деятельность, оказание медицинских услуг населению и пр.), то небрежно составленный договор аренды может привести помимо всего прочего к крупным временным и финансовым потерям. На переоформление документов, поиск и переустройство помещений, монтаж оборудования, демонстрацию представителям различных контролирующих организаций готовности объекта к работе и прочие действия, связанные с переездом, уйдут месяцы, а непредвиденные расходы серьезно ударят по бюджету компании.

Участвующим в сделке добросовестным предпринимателям и фирмам, заботящимся о своей деловой репутации, отсутствие в тексте соглашения подробных данных об объекте недвижимости помешает только при госрегистрации договора или сделки.

Устранить этот недостаток довольно просто: стороны либо подписывают договор в новой редакции, либо принимают дополнительное соглашение, оформляемое в виде приложения к договору, в котором уточняют, в отношении какого именно имущества заключена сделка. Как правило, дополнительные затраты не требуются, хотя потерянное время можно было бы использовать более эффективно.

Нередко один из участников утрачивает интерес к соглашению. Такое происходит и спустя несколько дней после подписания договора, и через несколько лет. Сегодняшние бизнесмены все чаще стараются найти легальные способы ухода с наименьшими потерями от необходимости выполнять условия договора. Например, требуют в судах расторжения соглашения с контрагентом, который спустя рукава выполняет свои обязательства (задерживает перечисление оплаты, затягивает передачу объекта по акту и пр.). Если же пункты договора и требования закона он выполняет аккуратно и оснований для расторжения сделки нет, недобросовестные предприниматели (конечно, по совету своих консультантов) пытаются доказать, что существенные условия сделки не согласованы, а значит, договор не заключен.

Обоюдоострый договор

Практика показывает, что именно арендные соглашения, как правило, содержат неточные и неполные данные об объекте недвижимости, особенно если речь идет об аренде части зданий и сооружений. О том, что договор не законен, в любой момент может заявить либо арендатор, либо арендодатель.

Кстати, прослеживается парадоксальная на первый взгляд тенденция: чаще всего о том, что соглашение не заключено, один из участников заявляет через несколько месяцев или даже лет после подписания документа. Наивно было бы полагать, что он вдруг перечитал договор и совершенно неожиданно обнаружил, что тот недействителен.

«Мины замедленного действия», то есть положения договора, благодаря которым одна из сторон имеет шанс безболезненно его расторгнуть или заявить, что он не был заключен, нередко специально закладывают еще на этапе составления текста. Сегодня такая практика становится все более популярной: за консультацией к юристам обращаются даже мелкие предприниматели и организации. Они ставят перед специалистом единственную задачу: подготовить текст одного или нескольких типовых договоров и включить в них ловушки для контрагента. Естественно, клиенты требуют закамуфлировать эти положения так, чтобы неспециалист не смог догадаться об истинном смысле той или иной статьи или пункта соглашения. Очень часто с подобными заказами обращаются организации и предприниматели, существующие за счет аренды или субаренды.

Впрочем, гораздо чаще бизнесмены, сами того не подозревая, расставляют в договорах такие юридические капканы, до которых додумается не каждый специалист. Это происходит, если предприниматели составляют документы сами (как правило, за основу они принимают и перерабатывают понравившийся сторонам так называемый типовой договор).

Обычно заявления о том, что договор недействителен, появляются после возникновения мелких или крупных разногласий между контрагентами. Например, один из них полагает, что необходимо существенно изменить условия оплаты, перераспределить расходы на обеспечение охранных и противопожарных мероприятий, считает кабальной свою обязанность по проведению капитального или текущего ремонта и прочее. А бывает еще проще: арендодатель находит нового пользователя, готового платить за помещение больше, или собственник хочет избавиться от арендаторов, чтобы продать недвижимость без обременений. (Договор аренды помещения или его части является обременением прав арендодателя соответствующего помещения. При смене собственника договор аренды сохраняет свою силу, а место прежнего арендодателя занимает его преемник, новый собственник). Если контрагент не согласен досрочно расторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и выплачивать ему определенные компенсации. А объявив о недействительности соглашения, таких выплат удастся избежать.

В подобных случаях предприниматели и организации, заранее просчитав будущую выгоду и возможные убытки, обращаются в арбитражные суды с исками о признании своих арендных соглашений незаключенными. Но успех не гарантирован. Суды, разобравшись в подоплеке дела, часто им отказывают.

Очень важно, в какой момент участник сделки поставил вопрос о неточном определении предмета договора аренды. Если стороны длительное время исполняли соглашение и между ними не было разногласий по предмету договора, считают, что объект договора согласован достаточно точно и в полном объеме.

Проблемы регистрации

К сожалению, не все предприниматели и руководители организаций хотят взваливать на себя дополнительные заботы, связанные с регистрацией своих арендных соглашений. А потому они стараются заключать договоры на срок не более одного года, подписывая затем новые соглашения или продлевая прежние. По таким договорам некоторые пользователи арендуют недвижимость годами.

Оформление краткосрочных арендных соглашений оправдано только тогда, когда совпадает с интересами бизнеса, его задачами и целями. В иных случаях, особенно если арендатор и арендодатель пролонгируют и перезаключают краткосрочные соглашения на объект годами, это может обратить на себя внимание контролирующих органов.

Не нужно бояться заключать договоры на оптимальный с точки зрения бизнеса срок в три, пять, десять лет только из опасений получить отказ в регистрации. В конце концов, любой отказ в регистрации, если, конечно, он обоснован, можно рассматривать как сигнал о потенциальной угрозе своему благополучию и повод для того, чтобы привести документы и дела в надлежащее состояние.

Если договор подлежит государственной регистрации, то специалисты рекомендуют отражать в нем сведения об объекте аренды так, как это сделано в свидетельстве о собственности. Но иногда воспользоваться их советом просто невозможно.

Чтобы снизить вероятность отказа, в договоре нужно не только указать подробные характеристики объекта, но и выделить цветом границы помещения на плане БТИ, оформив документ в виде приложения к договору аренды. Если и тогда не удастся его зарегистрировать, следует обратиться в суд с иском о признании отказа в регистрации незаконным.

Много неприятностей при официальном оформлении отношений между арендатором и арендодателем доставляют несанкционированная перепланировка, несогласованная надстройка дополнительных этажей, незаконное переоборудование отдельных помещений. Если эти изменения не будут официально зафиксированы, не удастся зарегистрировать и договор аренды таких зданий и помещений. Напомним, что без госрегистрации документ считают незаключенным.

Во избежание проблем с регистрацией предприниматели идут на хитрость: пока о несанкционированных изменениях неизвестно уполномоченным органам, пока перестройка не отмечена на планах красными линиями, в договорах аренды указывают старые сведения. Но суды всегда считают такие договоры незаключенными, так как в них отображены недостоверные сведения об объектах аренды.

Нередко после незаконной перепланировки или переоборудования помещений собственник начинает принимать меры к тому, чтобы их узаконить. Рассмотрим ситуацию, когда договор аренды подписывают до завершения этой процедуры. В соглашении с пользователем указывают действительные данные об имуществе. Участники сделки нередко прекрасно осознают, что зарегистрировать их договор невозможно из-за расхождения в сведениях о предмете аренды, однако планируют сделать это, как только собственник получит новые документы на недвижимость. Вот здесь-то и начинаются проблемы: сравнив даты на документах, сотрудники ФРС быстро устанавливают, что помещения, являющиеся объектом аренды, на момент подписания договора отсутствовали в экспликации и поэтажном плане строения. Если стороны решают обжаловать такой отказ органа ФРС, суд обращает их внимание на то, что договор аренды вообще не был заключен, и им необходимо подписать новое соглашение.

Купля-продажа недвижимости

В отличие от сделок с арендой к проработке договоров купли-продажи недвижимости бизнесмены подходят куда более ответственно и гораздо чаще привлекают к работе над документами специалистов. Очевидно, тут важную роль играет цена вопроса. А потому сведения об имуществе указывают в соглашениях купли-продажи более детально, нежели в договорах аренды. Между тем ошибки все равно происходят. Например, из-за того, что на момент подписания соглашения продавец не успел оформить право собственности на недвижимость.

Как и в случае с арендой, огромные трудности возникают у сторон при регистрации перехода прав на недвижимость, которая подверглась несанкционированной перепланировке, переоборудованию. Те же проблемы ждут участников сделки, если к ее объекту — зданию была сделана пристройка или, наоборот, часть строения снесена.

Необходимо помнить, что покупателю на всех этапах оформления потребуется активное содействие продавца. Даже если такая помощь была обещана на словах, надо позаботиться о документальном закреплении его обязательств. Но не все бывшие владельцы готовы к такому длительному сотрудничеству, а большинство и вовсе не горит желанием исполнять свои обещания и отвечать перед контрагентом в случае неудачи. Поэтому в документах следует указать, как будут распределены расходы по легитимизации проблемной недвижимости, от этого зависит ее цена. Не надо спешить с перечислением денег! Если зарегистрировать свои права покупателю не удастся, продавец вряд ли поспешит вернуть его средства.

Желательно привлечь к проработке условий договора и оформлению недвижимости высококвалифицированных консультантов. Несмотря на то что их услуги довольно дороги, затраты нельзя считать напрасными.

Впрочем, даже очень грамотные консультанты, имеющие выходы на нужных чиновников, могут оказаться бессильны. Поэтому, совершая рискованную сделку, заранее стоит предусмотреть возможность неудачи и позаботиться о преодолении трудностей с наименьшими потерями.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества сведения о вновь образованных объектах вносят в новые разделы ЕГРП и открывают новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Это прописано в п. 9 ст. 12 Закона «О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Дата публикации: 11:54 28 декабря 2006

Источник: bpn.ru