Уплотнение и расширение загородного рынка – 2006

Подводя итоги уходящего года, посмотрим, как обстояли дела на рынке загородной недвижимости. За это время загородные территории стали пригородными, а ресурс рынка к росту далеко не исчерпан.

Требуется дополнительный объем

Скажем сразу, что потенциальная емкость рынка по итогам года остается высокой, и говорить о его насыщении явно преждевременно. Впрочем, как считает президент компании «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин, предложение загородных элитных объектов как раз находится на высоком уровне, близок к насыщению и сегмент бизнес-класса. Как и можно было ожидать, основная проблема – в эконом-сегменте, где, по данным аналитиков «МИАН – агентство недвижимости», спрос удовлетворен не более чем на 30%.

По мнению экономиста-аналитика управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Янины Мирончук, наиболее популярным у покупателей загородного жилья в 2006 году стал такой формат, как таунхаусы недалеко от МКАД: «Такой формат загородного жилья рассматривается как альтернатива московской квартире, в связи с его невысокой ценой относительно московских цен и цен предлагаемых на продажу коттеджей».

В качестве значимой тенденции уходящего года можно отметить и развитие такого направления, как загородное малоэтажное строительство. Так, по словам Олега Маринина, если в 2005 году малоэтажный сектор занимал около 5% от общего числа предложений на рынке, то в 2006-м его доля выросла до 25-30%.

Всего же в течение года на рынке реализовано, как отмечает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – агентство недвижимости» Светлана Кондачкова, около 24 тыс. объектов. «Структура реализованных объектов позволяет говорить о фактическом равновесии продаж в первичном и вторичном секторах – 55:45%», – уточняет Кондачкова.

«Суммарный объем рынка подмосковных коттеджных поселков, на котором сегодня действует 96 компаний-операторов (застройщики и риелторы), превысил 8,6 млн кв. м», – приводит свои данные управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак.

Что касается динамики цен, то, по словам Светланы Кондачковой, средний показатель роста цен на объекты загородной недвижимости составил в уходящем году 27%, причем наибольший рост отмечался в строящихся поселках. Как отмечает Григорий Слепак, к концу года рынок достиг, по предварительной оценке, стоимостного объема в $8,3 млрд (для сравнения: аналогичный показатель для 2005 года – $7 млрд).

«Год ознаменовался двукратным ростом цен на самые ликвидные загородные дома дорогого сегмента, – рассказывает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. – Было совершено 6-7 сделок по цене от $17 до 25 млн (в прошлом году рекордом была цена в $10 млн)». Абсолютный же ценовой рекорд среди предложений установил дом в санатории «Барвиха», который предлагается по цене $70 млн.

Рублевка теперь в хвосте

Подводя итоги года, нельзя не отметить лидеров и аутсайдеров с точки зрения развития среди подмосковных направлений. И здесь большинство экспертов в первую очередь отмечают утрату пальмы первенства Рублево-Успенским шоссе.

«Справедливости ради надо отметить, что Рублево-Успенское направление постепенно становится аутсайдером в связи с исчерпанием земельного ресурса», – отмечает Кондачкова. Еще более категоричен в своих оценках Олег Маринин: «Неизменный лидер по продажам – Рублево-Успенское шоссе – в уходящем году переместился на последнее место, потому что земельный ресурс этого направления практически исчерпал себя». Ну, а первое место по темпам развития занимает теперь Новорижское шоссе. «В связи с тем что предложения на таком популярном направлении, как Рублево-Успенское, практически закончились, место лидера заняло Новорижское шоссе, чей ресурс только начинает развиваться», – поясняет Григорий Слепак.

Кроме того, хороший темп развития показали Калужское, Дмитровское и Киевское шоссе. «Существенно увеличилась инфраструктурная составляющая таких направлений Подмосковья, как Новорижское, Дмитровское и Ленинградское, – рассказывает Светлана Кондачкова. – Кроме того, определенный прогресс наметился в решении транспортной проблемы Подмосковья. Запущены программы по реконструкции и строительству новых транспортных магистралей на таких направлениях, как Новорижское, Киевское, Ленинградское, Ярославское, Горьковское».

Еще одним акцентом уходящего года стало появление так называемой «третьей зоны» строительства загородного жилья. «Если раньше девелоперы предпочитали осваивать земли, расположенные до 30-40 км от Москвы, то теперь пришло время земель, которые удалены от МКАД на 40-50 км», – поясняет Григорий Слепак.

Рост цен неизбежен?

Как же будет развиваться рынок в наступающем году? Как говорит Янина Мирончук, темпы роста цен будут примерно такими же, как в текущем году. В частности, для вторичного рынка аналитики «Миэль-Недвижимость» ожидают рост на уровне 25-27%. «Можно спрогнозировать последующий рост к началу года, – уверен Олег Маринин. – Скорее всего, уже к весне 2007 года цены поднимутся на 10%. Это связано с тем, что в конце 2005-го и практически весь 2006 год наблюдался небывалый рост цен на жилье в Москве. Поэтому, с учетом специфики загородного рынка, продавцы постараются немного выровнять отставание». В дальнейшем же, прогнозирует эксперт, цены будут расти на 10-15% ежегодно.

Кстати, уже сейчас крупные девелоперы объявили о повышении цен после Нового года в среднем на 20% на наиболее ликвидные предложения, и на 15-20% подскочили цены на земельные участки в традиционно спокойном для загородного рынка декабре. Вообще уходящий год ознаменовался тем, что была серьезно нарушена традиционная сезонность в продажах.

Как рассказывает Тимур Сайфутдинов, пик покупательского спроса и соответственно сделок пришелся на лето, что абсолютно нетипично для загородного рынка. После очень активного лета спад активности пришелся на начало осени. А в декабре наблюдался 10% рост цен и нередкие случаи отказов хозяев от сделок. «Срываются сделки, и люди готовы терять двойные задатки, чтобы потом их с лихвой себе возместить по новой цене. Такое обычно происходит перед серьезным ценовым скачком», – уверен Сайфутдинов.

Дата публикации: 12:02 28 декабря 2006

Источник: bpn.ru