Жилье дешевеет за счет скидок

Рост спроса на квартиры в столице приостановился. После длительного периода безумного повышения цен осенью наступил период стабилизации. С тех пор средняя цена жилья на вторичном рынке практически не изменялась, а фиксируемые статистикой незначительные колебания показателя как в одну, так и в другую сторону не могут быть основанием для прогнозов аналитиков. Но все указывает на то, что покупательский спрос уже на исходе, и стимулировать его можно либо скидками, либо ипотечными предложениями. Использование этих мер допускает два варианта развития событий на рынке жилья на среднесрочную перспективу.

По данным компании "Новая площадь", в настоящее время средняя стоимость жилья бизнес-класса в Москве составляет $5,388 тысячи, эконом-класса – $4,128 тысячи, а квартир с низкими потребительскими характеристиками – $3,619 тысячи за кв. м. Все представители строительного лобби отмечают, что темпы роста цен на новостройки пока обнадеживают и остаются выше, чем на вторичном рынке. "Цены на квартиры в новых домах растут на 3-3,5% в месяц", - говорит коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов. Но участники рынка предпочитают умалчивать о различных бонусах, которые сегодня активно предлагают застройщики. Между тем с учетом этих скидок ценовая динамика на рынке столичного жилья имеет другой вид.

Например, ГК "ПИК" в период с 20 ноября по 31 декабря прошлого года предлагала скидку на квартиры в размере 5% от цены. Аналогичная бонусная система действовала в компаниях "ДСК-1" и "Главмосстрой-Недвижимость". Покупатели, заключившие договор о покупке квартиры в "СУ-155" с 20 ноября по 31 декабря, получали 1,55 кв. м в подарок. Компания «Сити-XXI век» при покупке квартиры предлагала скидку в размере 30 у.е. и 50 у.е. за кв. м, что примерно составляет около 2% от стоимости квартиры.

О более продолжительной акции заявила инвестиционно-строительная компания "М.О.Р.Е.-Плаза". Совместно с банком "Зенит" компания объявила о реализации совместной программы, согласно условиям которой на квартиры в строящемся доме бизнес-класса на улице Веерная (район Очаково-Матвеевское) до 31 января 2007 года будет действовать специальная цена от $3 тысяч за кв. м. Правда, как говорится в сообщении, предложение будет действовать лишь на ограниченное количество квартир.

Кроме того, множеством компаний предлагались скрытые бонусы в виде бесплатных услуг бронирования, регистрации, подбора ипотечного кредита или бесплатного оформления документов. При этом надо учесть, что информация о скидках не попадает в базы данных, которые обрабатываются аналитиками рынка, что в итоге дает не совсем корректные результаты мониторинга рынка, смещенные в сторону повышения цен. "Хотя с формальной, статистической точки зрения все делается правильно", - рассуждает глава информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин.

Основной вопрос - чем кончится сезон скидок. Тут есть два сценария. Цены могут вернуться на прежний уровень или даже немного вырасти. Второй вариант: цены снижаются, причем вначале это может выглядеть как продолжение действия скидок в январе и даже феврале.

По какому сценарию будут развиваться события, станет ясно в течение месяца-двух. Основной вопрос здесь - платежеспособный спрос потенциальных покупателей жилья. И здесь независимые эксперты и застройщики во мнениях расходятся. По мнению Александра Крапина, уровень цен на жилье в столице сделал его недоступным для большинства потенциальных покупателей. Застройщики уверены, что платежеспособный спрос еще не исчерпан, и делают ставку на развивающиеся механизмы ипотечного кредитования.

Действительно, в конце прошлого года сразу несколько банков заявили о намерении снизить первоначальный взнос до 0% от стоимости квартиры. Но если год назад ежемесячный взнос по ипотеке был примерно равен стоимости найма квартиры в этом же районе, то сегодня он в два-три раза выше, что делает ипотеку доступной лишь для семьи с доходом от $2,5-3 тысяч. Все чаще встречаются случаи, когда люди, купившие жилье по ипотеке, через шесть-восемь месяцев понимали, что не в силах обслуживать кредиты, и продавали квартиры, теряя на этом 20-30% потраченной суммы.

Эта ситуация похожа на ту, что сложилась в Японии в 1991 году. Как писала "Газета" в номере от 27 сентября 2006 года, тогда в Японии цены на жилье выросли в два раза, вынудив банки запустить множество ипотечных программ, в том числе с минимальным первоначальным взносом. По словам председателя экспертного совета компании "Финам" Сергея Хестанова, когда в стране снижаются темпы роста экономики и доходов населения, потребители не могут выплачивать взносы по кредитам.

Банки изымают квартиры у неплательщиков и выставляют их на продажу. Цены снижаются, и на рынок выходят инвестиционные квартиры, что в совокупности ведет к катастрофическому падению цен и финансовому кризису.

Если смотреть на нынешнюю ситуацию с учетом японского опыта, можно предположить, что для российского рынка жилья гораздо благоприятнее "мягкая посадка" с длительной стагнацией либо небольшим снижением цен сейчас, нежели продолжение роста цен с подстегиванием продаж путем привлечения ипотекой покупателей, чья платежеспособность уже не соответствует уровню цен.

Дата публикации: 11:59 10 января 2007

Источник: bpn.ru