Кредит на комнату

В последнее время участники рынка ипотеки дружно заговорили о том, что беспрецедентный рост цен привел к сильному сокращению числа заемщиков, способных приобрести отдельную квартиру. Зато существенно вырос спрос на комнаты.

Комната как альтернатива квартире

Кто и почему сегодня покупает с помощью ипотеки комнаты? Мотивы у покупателей разные, но, как уверяют ипотечные брокеры, с учетом нынешнего уровня цен комнаты стали альтернативой однокомнатным квартирам. И это несмотря на то, что стоимость метра в них чаще всего выше, чем в отдельных квартирах.

"Если в прошлом году таких обращений почти не было, то сегодня их 3-5% от общего количества”, - рассказывает Павел Комолов, руководитель отдела андеррайтинга Независимого бюро ипотечного кредитования.

"Рост спроса на комнаты, я думаю, коррелирует с ростом цен на недвижимость. Те, кто еще в прошлом году был нацелен на приобретение однокомнатной квартиры в Москве, уже в начале 2006 года были вынуждены обратить свой взор в сторону новостроек, причем не Москвы, а Московской области. А тот, кто не отказался от мечты (или потребности) иметь квартиру в Москве, сегодня покупает комнату, решив, что если уж сразу не получится приобрести квартиру, то можно попытаться это сделать постепенно в течение некоторого срока. Имеющиеся средства были вложены в покупку комнаты с надеждой в будущем купить и вторую (и третью, если речь идет о трехкомнатной квартире). Естественно, что люди, вложившие накопления в покупку комнаты, сегодня ищут возможность купить следующую с помощью ипотечного кредита. Именно такие заемщики и преобладают среди тех, кто обращается за кредитом на покупку комнаты. Есть и те, кто на шаг позади, то есть покупающие первую комнату с помощью ипотеки".

Рассказанная ипотечным брокером Ириной Субботиной (корпорация "Рескор") реальная история из практики, дает представление о том, по каким причинам людей интересует ипотека комнат: "Принято считать, что кредит на комнату в основном берут молодые люди. Это не всегда так. Недавно к нам обратилась супружеская пара, имеющая солидный стаж семейной жизни и почти уже взрослых детей. У них есть своя квартира в Подмосковье, но так как глава семейства работает в Москве и часто задерживается на службе допоздна, они решили купить в столице комнату. Добавив к своим сбережениям небольшой кредит, полученный в Сбербанке, эти клиенты приобрели комнату в коммунальной квартире. Теперь отец семейства тратит на дорогу куда меньше времени, имеет возможность больше зарабатывать. К тому же дети заканчивают школу, скоро поступят в институты, комната пригодится и им, не придется каждый день ездить в Подмосковье и обратно".

"Сегодня потенциальным клиентом займа на комнату может быть и семья менеджеров с доходом 2 тыс. долларов, и молодые специалисты, которые не хотят жить с родителями и не имеют возможность купить однокомнатную квартиру, - говорит Людмила Анисимова, ведущий специалист отделения ипотечного кредитования корпорации "Рескор". - Для покупки комнаты стоимостью 60 тыс. долл. хватит и дохода в 1,3-1,5 тысяч долларов".

Спрос и предложение

Еще год назад клиенты, желающие взять кредит на комнату, мало интересовали банки, за исключением разве что выкупа последней комнаты в коммунальной квартире (после чего заемщик, естественно, становится собственником всей квартиры) и кредитования долей.

"При покупке комнат не редки сделки между родственниками, выкупающими друг у друга доли когда-то приватизированных на всю семью квартир, - объясняет П. Комолов. - Кредитование долей с точки банка - менее рисковое занятие, потому что в итоге в залог переходит вся квартира. Пример: брат покупает у брата его половину квартиры и становится собственником целой.

Случаи с комнатами, когда покупатель не становится собственником всей квартиры, а покупает, к примеру, вторую комнату из трех, не очень привлекательны с точки зрения банка: заемщик не будет столь обязателен в выплатах по кредиту, потому что если даже и отберут у него одну комнату, он останется жить в той же квартире и продолжит пользоваться всеми благами".

До последнего времени главным препятствием для развития нового продукта - ипотеки комнат - считались высокие риски и низкая ликвидность. Ведь в том случае, если заемщик окажется неплатежеспособным, квартиру банк может легко продать в отличие от комнаты, определить рыночную стоимость которой (если она не последняя) в ряде случаев было затруднительно. Сегодня ситуация изменилась.

"Прежнее настороженное отношение банков к залогу в виде комнаты было связано с тем, что ее судьба в случае перепродаж оказывалась туманной, - считает Иван Грачев, председатель совета общероссийской партии "Развитие предпринимательства". - Соседи имеют право преимущественного выкупа, и банки эти ограничения настораживали. Были и другие риски. Сейчас банки изменили свое отношение к ипотеке комнат. Это, во-первых, связано с тем, что в Жилищный кодекс и Закон о регистрации прав внесены корректировки, и многие риски привели к норме. И, во-вторых, резкий рост цен привел к тому, что сузилось число потенциальных участников ипотечных программ. И банки пытаются расширить свою клиентскую базу".

Итак, комната в коммунальной квартире становится все более привлекательным вариантом для приобретения собственного жилья, и сотрудники кредитных учреждений считают, что необходимо вводить специальные программы по кредитованию комнат. Если спрос на комнаты растет, банки не могут на него не откликнуться.

Станет ли ипотека комнат массовым продуктом?

Но, несмотря на то что клиентов, желающих получить кредит на комнату, с каждым днем становится все больше, многие эксперты видят будущее ипотечного кредитования комнат отнюдь не в радужных красках.

"Комнат в коммуналках вообще немного, и их доля на рынке незначительна, - утверждает И. Грачев. - Поэтому на рынке недвижимости в целом изменения в позиции банков, думаю, скажутся мало".

К этому мнению присоединяется и П. Комолов: "Банков, работающих по таким программам, крайне мало. Покупку последней комнаты (т.е. ликвидацию коммуналки) кредитуют порядка четырех-пяти банков, в число которых входит ВТБ 24, НИКОМ, СобинБанк, Банк Уралсиб. А что касается просто покупки комнаты или доли с сохранением коммунального статуса квартиры, то их всего лишь три: СобинБанк, “Уралсиб” и “Зенит".

Л. Анисимова смотрит в будущее ипотеки комнат с большим оптимизмом. Хотя и она согласна с тем, что "коммунальные" займы пока не стали массовым продуктом, однако, по ее мнению, по популярности на рынке недвижимости сделки с комнатами следуют после однокомнатных и двухкомнатных. "На последнюю комнату займы выдают многие банки, - говорит Л. Анисимова, - в остальных случаях согласятся выдать ссуду около 5-6 кредитных организаций. К ним относятся Сбербанк, Юниаструм-банк, Агропромкредит. С ноября "комнатные" займы стал выдавать Росевробанк, запустивший специализированную программу. Получить ссуду на комнату можно также в "Возрождении", "Зените", "Уралсибе" и инвестиционном Промэнергобанке. Хотя в этих финансовых учреждениях специализированных "комнатных" программ, как в Росевробанке, нет, то все делается в рамках стандартных предложений на вторичном рынке: кредиты выдаются на срок 20-30 лет по ставкам минимум 11% годовых в рублях, в долларах или евро - от 10 процентов".

Дата публикации: 14:28 10 января 2007

Источник: bpn.ru