Рынок загородной недвижимости. Итоги 2006 года

На динамичном рынке загородной недвижимости в 2006 году произошло немало перемен. Появились новые правовые документы, в том числе Лесной и Водный кодексы, закон о дачной амнистии. Весьма уверенно заявил о себе экономкласс.

Сложились и получили дальнейшее развитие новые форматы загородного жилья. Обо всем, чем запомнился уходящий год, а также о перспективах данного сегмента читателям рассказывают ведущие эксперты.

Прошедший год отмечен сразу несколькими значительными событиями, произошедшими на рынке загородного жилья. Был принят закон, разрешающий постоянную регистрацию в дачных поселках и домовладениях, которые расположены на сельскохозяйственных землях с разрешенным видом использования под дачное строительство. Вступили в силу два правовых документа, в значительной степени влияющие на рассматриваемый сегмент, — Водный и Лесной кодексы. Состоялся первый аукцион земельных участков в Московской области (организатором стала компания GreenLife).

В связи с быстрым ростом цен на квартиры все больше москвичей задумывается о переезде за город. С развитием рынка малоэтажного жилья данная тенденция только усилится. В ближайшее время ожидается выход законопроекта, который касается развития малоэтажного строительства в рамках национального проекта «Доступное жилье». Такое поручение вице-премьер Дмитрий Медведев дал помощнику Президента РФ и руководителю спецкомиссии по взаимодействию с регионами в сфере строительства жилья Игорю Шувалову.

Всего на конец 2006 года объем рынка коттеджных поселков составляет около 8,8 млрд долл., или около 4,2 млн кв. м. Резкое подорожание квартир в городе спровоцировало повышение стоимости загородного жилья примерно на 42 % по отношению к 2005 году (в зависимости от класса объекта и спроса на коттеджи).

Сегодня основную часть предложения составляют поселки элит- и бизнес-класса. Можно сказать, данные сегменты близки к насыщению, однако качественных объектов не так много. В 2007 году должны появиться концептуальные проекты, способные удовлетворить имеющийся спрос.

В элитном секторе сегодня предлагают загородные усадебные комплексы «Ранчо» («Родэкс Груп»), «Бухта Бунино» («Ваш финансовый попечитель»), «Истринские усадьбы» (VESCO GROUP).

Дома экономкласса востребованы в максимальной степени (около 60 % от общего спроса), и развитие данного сегмента видится наиболее целесообразным. Поэтому многие застройщики взяли курс на возведение недорогих жилых комплексов. В 2007 году можно ожидать появления большого количества таких проектов — таунхаусов, дачных поселков, объектов со смешанной концепцией застройки.

Из комплексов формата «дальняя дача» наиболее популярны те, что находятся на берегах крупных водоемов Московской области (Можайское, Рузское, Озернинское водохранилища, озеро Тростенское) на западном направлении. Кроме того, усилится интерес к тем объектам, которые отвечают следующим требованиям: расположены близ скоростных шоссе (Новорижское, Киевское, Новокаширское, Симферопольское), занимают участки площадью от 40 до 100 га, окружены лесами или соседствуют с водоемами. Среди примечательных объектов можно назвать поселки компании «Родэкс Груп» на Новорижском направлении — «Славенка» (65 км от МКАД) и «Монастырское озеро» (60 км от МКАД), а также «Маяк» и «Аистово», расположенные на берегу Можайского водохранилища (Минское шоссе, 120 км от МКАД). Интересны и проекты компании «РОСЭСТЭЙТ» — «Родные просторы» и «Акатовские дачи» (Новорижское шоссе, 83 км от МКАД).

В 2006 году появление наибольшего числа новых жилых массивов отмечено на Новорижском направлении. Однако «смены фаворитов» ждать не стоит. Рублевка останется самой престижной в силу сложившихся здесь политических, культурно-исторических и экологических особенностей. Наилучшие же предпосылки для развития имеют Киевское, Симферопольское и Новокаширское направления. Это связано в первую очередь с их высокой пропускной способностью, а также с отсутствием большого количества предложений и возросшим спросом на объекты.

В 2007 году динамика удорожания загородных владений сохранится, но будет ниже, чем в 2006‑м, — на уровне 25 % в год. География строительства расширится за счет более активного освоения Симферопольского, Новокаширского и перспективного Ярославского шоссе, где намечено завершить сооружение развязки в районе Королева. Этот транспортный объект должен значительно улучшить пропускную способность самой магистрали и облегчить транспортную доступность участков на Ярославском направлении.

Не исключено также, что в ближайшем будущем крупные землевладельцы начнут массовое освоение участков, их проекты оттянут на себя большой объем спроса и тем самым усилят конкуренцию.

Для нашей компании уходящий год стал весьма результативным: на подмосковный рынок выведены два новых оригинальных проекта в ценовом сегменте от 140 тыс. долл.: «Витро Клаб» и «Витро Кантри».

Зонтичный бренд «Витро» — первая сетевая марка на рынке загородной недвижимости России. Концепция «Витро Клаб» (1,5 км от МКАД, д. Немчиновка) такова: организовать условия для максимально комфортного проживания в современном пригороде, то есть создать полноценную альтернативу городской квартире. Потребность людей со средними доходами в дачах для сезонного семейного отдыха чрезвычайно высока. Исходя из этой предпосылки наши специалисты разработали проект классического дачного поселка «Витро Кантри», где формат традиционного дачного отдыха на природе совмещен с новейшими формами развлечения и досуга. Дома здесь пользуются высоким спросом — офис продаж открылся в сентябре, и аналитики прогнозируют рост цен в 2007 г. уже на начальном этапе строительства.

В целом объем подмосковного загородного рынка за последние три года вырос почти на 200 %. Предложение «первички» на конец 2005 г. составляло без малого 3 млн кв. м. на сумму (по разным оценкам) от 5,5 до 6,5 млрд долл. Если в 2004 году на реализацию было выставлено порядка 200 поселков, то в 2006‑м — около 400, причем почти 80 % — на стадии возведения.

По словам экспертов компании «Парк Групп», число предложений объектов элит- и бизнес-класса так велико, что эти сегменты близки к насыщению. Наиболее же востребованы в последнее время объекты стоимостью от 150 до 500 тыс. долл., однако до недавних пор наблюдался существенный дефицит коттеджей, домов и таунхаусов этой ценовой категории. Спрос на недорогое загородное жилье очевиден, и с 2006 года девелоперы постепенно проявляют интерес к экономическим перспективам малоэтажного загородного строительства (имеются в виду дома высотой до пяти этажей). Если в 2005 году данный сектор занимал около 5 % от общего числа предложений, то к концу 2006‑го этот показатель вырос до 25–30 %. Появилось несколько новых комплексов, были проведены конференции, посвященные будущему данного направления, его инвестиционному потенциалу. Такой формат выгоден не только для девелоперов, но и для покупателей, поскольку в цену квадратного метра не включена стоимость участка.

Дефицит свободных земель и дороговизна жилья в радиусе 30 км от МКАД побуждают участников подмосковного рынка недвижимости осваивать альтернативные проекты. Радиус застройки с каждым годом расширяется. Особый коммерческий интерес представляет 50–60‑километровая зона, где больше всего предложений и максимально высоки цены. На первых строчках стоят Калужское и Новорижское шоссе. Главные аргументы при покупке домов здесь — хорошая экология и отсутствие многочасовых пробок. Третье место занимает Дмитровское направление. Горнолыжные базы и яхт-клубы существенно повышают его привлекательность для покупателей и застройщиков.

Новорижское шоссе вообще стало лидером по числу появившихся в уходящем году новых проектов, обогнав неизменного фаворита — Рублевку, которая переместилась на последнюю строчку по количеству продаж, поскольку ее земельный ресурс практически исчерпан.

Москвичи все чаще рассматривают загородные дома и таунхаусы в качестве места постоянного проживания. Многие уже перебрались в ближайшее Подмосковье, другие намерены так поступить в ближайшем будущем. В связи с этим набирает обороты ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости. По состоянию на конец текущего года процент загородной ипотеки от общего количества сделок составлял 2–3 %, а в 2007‑м цифра может возрасти до 10 %. Как правило, российские банки предоставляют кредиты на покупку или сооружение дома только в тех поселках, которые возводит единый инвестор-застройщик. Пример такого сотрудничества — договор Экспобанка с девелопером сетевого проекта «Витро» компанией «Парк Групп».

Касаясь вопроса перспектив развития рынка, можно спрогнозировать рост цен к весне — примерно на 10 %. Это связано с небывалым подорожанием московских квартир в нынешнем году. А с учетом специфики загородного сегмента продавцы постараются немного выровнять отставание. Далее цены, безусловно, будут ежегодно расти приблизительно на 10–15 % в зависимости от индивидуальных характеристик объекта.

Как и другие секторы отечественного потребительского рынка, загородная недвижимость в течение 2006 года испытывала на себе влияние целого ряда факторов. Прежде всего речь идет о воздействии макроэкономических трендов, определяющих платежеспособный спрос и ценовые характеристики предложения. Увеличившиеся доходы населения, а также инфляция способствовали росту стоимости загородного жилья. По сравнению с предыдущим годом оно подорожало на 30–35 %, а наиболее ликвидные категории — на 50–60 %. При этом покупательская активность не стала ниже. Так, в коттеджном поселке «Грин Хилл» цены стабильно повышаются на 5–8 % в месяц.

Особо следует отметить, что из 230 создающихся и предлагаемых к продаже новых комплексов около сотни возводят на Новорижском направлении, ставшем лидером нового строительства. Определенный интерес представляет описание типичного коттеджного поселка, какие сооружали в Подмосковье в середине уходящего года: территория — 25–30 га, число жилых домов — около 100, их площадь — 350–400 кв. м, цена 1 кв. м — 1500–1700 долл., стоимость эксплуатации дома — 300 долл. в месяц.

Спрос на объекты элит- и бизнес-класса в основном остается стабильным.

Все больше состоятельных людей, имея в собственности дом для круглогодичного проживания в радиусе 30–40 км от МКАД, предпочитают приобретать второе загородное жилье в качестве «дальней дачи» — как правило, в 70–100 км от столицы.

Поэтому многие девелоперы в последнее время разрабатывают проекты в этом радиусе. Поселки ставят в лесных зонах или на берегах рек, что позволяет жителям не только пользоваться всеми объектами инфраструктуры, но и наслаждаться отдыхом на природе.

Сейчас для «дальней» застройки девелоперы чаще всего выбирают участки на Минском, Ленинградском и Дмитровском шоссе. Такому развитию событий способствует хорошая экология данных направлений.

О рынке загородной недвижимости в целом можно сказать следующее. В связи с тем, что количество предложений на Рублевке заметно сократилось, место лидера заняло Новорижское шоссе. В 2006 году особенно остро встал вопрос дефицита земель на востребованных направлениях, и девелоперы ушли на менее популярные: Калужское, Минское, Дмитровское.

Вообще покупатели стремятся приобрести дом в ближнем Подмосковье по цене московской квартиры и при этом не потерять в комфорте. Но если данный курс получит дальнейшее развитие, то стоимость загородной недвижимости неизбежно будет расти, причем темпы ее роста скоро станут сопоставимы с темпами подорожания городских метров. Отмечу также, что повышение цен в 2006‑м привело к значительному расширению границ ценовых сегментов на рынке загородного жилья.

Одной из определяющих тенденций нынешнего года стало изменение структуры спроса. Он смещается в сторону поселков с проработанной концепцией застройки и более высокой степенью готовности жилья.

Следует сказать о том, что пока ипотека мало распространена на сделки с загородной недвижимостью, а существенная доля заключаемых договоров относится к «вторичке» и первичной продаже домов «под ключ». Однако ситуация неуклонно меняется: все большее количество банков склонны участвовать в проектах ипотечного кредитования загородного жилья, поскольку это выгодный способ вложения денег. Более того, многие организации стараются максимально облегчить процедуру кредитования, предлагая клиентам все более выгодные и гибкие схемы. Расширяя спектр услуг, ведущий финансовый партнер проекта «Грин Хилл» банк «Петрокоммерц» начал давать ипотечные займы — ведь по оценкам аналитиков «АСК», около 50 % покупателей поселка готовы взять дом в кредит. Основные условия получения ссуды на приобретение земельного участка и возводимого коттеджа предоставляют клиентам широкий выбор. Срок может варьироваться от года до 30 лет, сумма — от 100 тыс. долл./евро или 3 млн руб. до 70 % стоимости участка и размера инвестиций в строительство дома.

Среди наиболее значимых изменений, произошедших на рынке загородной недвижимости в 2006 году, можно назвать увеличение интереса застройщиков к коттеджным поселкам экономкласса. Если по итогам 2005 г. доля таких поселков составляла 11 %, то по данным на 3 квартал 2006 г. эта цифра увеличилась до 15 %. В то же время доля поселков премиум-класса сократилась на 5 %, составив 17 % от общего объема предложения. Данная тенденция полностью соответствует запросам покупателей, так как спрос на этот сегмент оценивается как очень высокий.

Можно отметить такую тенденцию, как укрупнение проектов (от 400 до 6000 га), о чем свидетельствует появление мини-городов (Рублево‑Архангельское, Коммунарка, Большое Домодедово).

Характерным для 2006 года стало увеличение объема инвестиций в строительство подмосковной инфраструктуры начиная от развлекательной и заканчивая логистической.

По мере развития рынка падает доля поселков, где объектом продаж выступает земельный участок без обязательного строительного подряда. На сегодняшний день большинство застройщиков предпочитают продавать не просто землю, а готовые дома или участки с подрядом, получая таким образом дополнительную прибыль за счет выполнения строительных работ.

Также стоит отметить изменения спроса по критерию «удаленность от МКАД». На наиболее предпочтительное по итогам 2005 года расстояние до 15 км (51 %) сегодня приходится лишь 14 % от общего числа поступивших запросов. Основное же внимание покупателей (53 %) сосредоточено на среднем Подмосковье. При этом стоит отметить значительное увеличение интереса покупателей к дальнему Подмосковью (33 %), случившееся, в том числе, из‑за формата «дальние дачи», получившего в этом году активное развитие.

В 2006 году начали появляться поселки, в которых предусмотрена ипотека или покупка дома в рассрочку, что свидетельствует о заинтересованности банков в динамично развивающемся рынке загородной недвижимости.

Говоря о событиях 2006 года, необходимо отметить активность законодателей в области регулирования вопросов земле-, лесо- и водопользования, в частности сокращены размеры водоохранных зон, ужесточена ответственность за нарушения, ограничено использование маломерных судов. Был принят новый, упрощенный порядок регистрации недвижимости («дачная амнистия»).

За 2006 год общий рост цен на элитную загородную недвижимость по нашим оценкам составил от 25 % до 50 % по различным направлениям. По нашим прогнозам, объем предложения в следующем году резко увеличится, что в совокупности с уменьшением темпов роста цен в столице может привести к аналогичному уменьшению в Подмосковье.

Принимая во внимание заявления мэра Москвы Ю. М. Лужкова о том, что офисные центры необходимо строить по кольцу, можно сделать вывод, что часть делового населения города переедет в Подмосковье. Также можно ожидать продолжение активного дачного строительства в дальнем Подмосковье.

В 2006 году получили развитие такие форматы, как «мега-поселки» и «дальние дачи». Первые характеризуются огромной площадью застройки (до 6000 га), большим количеством домов, включающим разные типы жилья, а также расширенным объемом инфраструктуры как проекта, так и направления в целом.«Дальние дачи» — это формат загородной недвижимости, расположенной на значительном удалении от МКАД, не предполагающий круглогодичное проживание.

По нашим прогнозам, оба получат дальнейшее развитие. Заявления мэра Москвы Ю. М. Лужкова о том, что офисные центры необходимо строить по кольцу, позволяют сделать вывод о том, что часть делового населения города переедет в Подмосковье. Также можно прогнозировать увеличение количества проектов экономкласса, постепенное освоение непопулярной до сих пор восточной области Подмосковья, а также дальнейшее продвижение девелоперов вглубь области.

Дата публикации: 10:42 11 января 2007

Источник: bpn.ru