Прежде чем брать в долг, просчитайте все варианты

Основным способом обзавестись жильем становится ипотека. Все больше москвичей, не желая томиться в очереди, берут банковские кредиты. О том, как развивается ипотечное кредитование в столице, об имеющихся проблемах и перспективах рассказывает Сергей Морозков, начальник отдела Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Не ипотекой единой...

Вопрос вопросов – снижение финансовой нагрузки на заемщика. Цены на жилье в ушедшем году взлетели так высоко, что даже разговоры о том, что, дескать, рынок сегодня стабилизировался, служат слабым утешением. Во всяком случае, для тех, кто планирует купить квартиру в самое ближайшее время.

Представьте, человек собирал деньги, взбирался на гору под названием «доступное жилье», как вдруг всплеск цен буквально сбросил его вниз. Даже люди со средними доходами вряд ли смогут в ближайшее время купить квадратные метры (по крайней мере, на рыночных условиях и без поддержки государства). Кроме того, наблюдается явный дефицит новых квартир. И, к сожалению, многие специалисты, рассуждая о выполнении национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», обходят эту тему стороной. Они предпочитают говорить лишь о процентных ставках и доступности ипотеки. К примеру, о том, что если бы у нас были такие же процентные ставки, как в развитых странах (и инфляция не выше), то и ипотека была бы доступна. Позволю в этом усомниться, приведя некоторые расчеты.

Для анализа взяты данные одного информационного сайта о росте цен на рынке недвижимости с марта 2005-го по март 2006-го. (В это время повышение цен только начиналось.) Если в начале периода средние цены на рынке жилья были $2016 за метр, то через год они поднялись до $3136 (жилье подорожало на 55,6%). Если бы семья в марте 2005 года взяла кредит на покупку двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. метров на стандартных условиях (первоначальный взнос 30%, срок кредита 10 лет под 13% годовых), ей бы пришлось выплачивать ежемесячно $1138. Но уже через год, взяв кредит для покупки такой же квартиры, при условии, что ежемесячные платежи будут тоже $1138, процентная ставка должна была бы уменьшиться до 2,9%.

Иными словами, если стоимость жилья увеличивается на 5,5%, это съедает положительный эффект от снижения процентной ставки на 1 пункт. Поэтому с учетом нынешнего роста цен считать, что одна лишь ипотека сделает жилье доступным, неправильно. Ипотека как механизм решения жилищной проблемы и сейчас вполне досягаема.

На самом деле проблему доступного жилья нужно решать, увеличивая, прежде всего, строительство по госзаказу. Это только в столице ощущается острейший дефицит земельных участков, у других регионов подобной головной боли нет. И такую подпрограмму можно разработать.

Сегодня федеральные деньги лучше направить не на развитие ипотечной системы, где и так достаточно средств, а на строительство недорогого жилья. При этом следует выделять субъектам РФ средства на конкурсной основе в форме беспроцентных возвратных займов. Они вернут деньги после окончания строительства и продажи квартир. Причем стоимость квартир должна быть льготная, а не рыночная. То есть равная или близкая к себестоимости строительства. Это будет выгодно и покупателям жилья, и банкам, у которых они возьмут кредиты. Если стоимость квартир в 3–4 раза меньше, чем на рынке, значит, и сумма кредита меньше тоже в 3–4 раза. Таким образом, человек со средними и даже более низкими доходами сможет рассчитывать на получение кредита. Банки, в свою очередь, сумеют расширить клиентскую базу.

Эти предложения мы подавали «наверх», но они до сих пор так и не услышаны на федеральном уровне.

Наша позиция: надо больше строить жилья. Только при таком условии рынок не будет скован дефицитом. Люди захотят поменяться квартирами, некоторые – переехать в другие города. Здесь возникают стимулы и для строительных компаний, а также предприятий, которые производят стройматериалы. Если появится четкая программа финансирования строительства жилья по государственному заказу (скажем, на пять лет), то получат развитие строительные мощности, новые технологии.

«Возрождение» и другие

У нас есть своя программа – две схемы социальной ипотеки. Очередники оценили преимущества, которые она дает. Успешно работает первая схема: покупка жилья у города по льготной стоимости с использованием кредита. Она позволяет вернуть затраченные на строительство деньги обратно в бюджет. Они не пропадают, не растворяются. Поступившие в городской бюджет деньги снова идут на строительство жилья по социальной ипотеке. Получается своего рода замкнутый цикл, который позволяет на одни и те же бюджетные средства (с поправкой на инфляцию) улучшать жилищные условия десятков тысяч московских семей.

А вот вторая схема, покупка жилья на рынке недвижимости с использованием субсидии, пока востребована меньше. Предполагается, что город дает очереднику субсидию, а недостающую сумму для покупки квартиры человек берет в банке.

Первоначально эта схема воспринималась банками, с точки зрения рисков, как менее привлекательная. Но изменения на рынке недвижимости заставили искать другие пути. Cегодня положение меняется.

В середине лета банкам, входящим в тридцатку крупнейших в столице, были разосланы приглашения принять участие в заседании «круглого стола». Департамент жилищной политики предлагал сотрудничество во второй схеме социальной ипотеки. Первым откликнулся банк «Возрождение». В августе было подписано соглашение, а уже в сентябре «Возрождение» выдало первый кредит. Субсидия города и ипотечный кредит банка «Возрождение» позволили очереднику улучшить жилищные условия, он стал собственником жилья.

Теперь в банк обращаются многие очередники. Люди звонят, советуются. За первые месяцы сотрудники банка провели более шестидесяти консультаций. С каждым очередником работает персональный менеджер, который не только дает исчерпывающие ответы на вопросы, но и подбирает оптимальный вариант кредитования, помогает в подборе жилья, проведении сделки.

К слову сказать, новый офис, который банк «Возрождение» открыл в центре столицы, с самого начала позиционируется как ипотечный. При этом, получив кредит в столице, не обязательно приезжать именно в этот офис, чтобы ежемесячно вносить платежи по кредиту. У банка 84 офиса в Москве и Подмосковье, и заемщик может оплачивать кредит там, где ему удобно.

Чем банк заинтересовал очередников? Во-первых, тем, что первый взнос на вторичное жилье составляет не 30% от его стоимости, а 10%. Во-вторых, кредиты выдают на любой срок (до 30 лет). А сумма кредита может достигать 16 млн. 200 тыс. руб. или в валюте – $500 тыс. Причем взять кредит может любой москвич, ожидающий получения жилья и имеющий право на субсидию. Весьма важно и то, что ограничений по возрасту почти нет – на момент возврата кредита заемщику должно быть не больше 75 лет.

Еще плюс. Чтобы сумма кредита была более существенной, в созаемщики можно привлечь не только своих родственников, но и друзей семьи. При этом неукоснительно соблюдается правило: ежемесячный платеж не должен превышать 40–50% от дохода созаемщиков. Обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи банк не требует: достаточно заключить его в простой письменной форме. Покупатель сразу оформляет квартиру в собственность, и всех членов его семьи регистрируют без ограничения.

В жизни, как известно, могут возникать самые разные ситуации: супруги развелись, не захотели или не могут выплачивать кредит, неожиданно потеряли работу... В таких случаях (в договоре этому посвящен отдельный пункт) Департамент жилищной политики позволяет заемщику временно переселиться в квартиру или комнату, которые относятся к маневренному жилищному фонду города. Это упрощает и существенно смягчает процедуру взыскания залога: продать квартиру без обременений легче, а значит, и ее цена может быть выше. Заемщик, выручив больше денег, сможет быстрее приобрести другое жилье.

Нередко возникает вопрос о том, как надежнее защитить интересы ребенка при продаже квартиры, которая была предметом ипотеки и на которую обращено взыскание. Ведь известно, что сегодня можно выселить неплатежеспособного заемщика и членов его семьи, включая несовершеннолетних. На мой взгляд, при решении подобной проблемы возможен такой вариант.

Часть денег, оставшихся после продажи, необходимо перечислить на блокированный счет ребенка или приобрести на его имя жилье по социальной норме (возможно, в другом регионе). А остальными деньгами родители могут распорядиться по своему усмотрению.

Лучше без вариаций

Два месяца назад Департамент жилищной политики подписал также договор с Межтопэнергобанком. Он тоже будет выдавать кредиты очередникам, которые захотят купить жилье с использованием субсидий. Правда, этот банк кредитует жилье лишь на первичном рынке ближайшего Подмосковья, в городах Реутов и Щелково. Но дома хорошие, монолитно-кирпичные, площадь квартир самая разная. И есть уверенность: раз банк дает кредит, значит, жилое здание будет достроено, при этом не возникнет никаких вариаций на тему «обманутых дольщиков». Человек получает гарантии финансовой благонадежности строительной компании. А ведь любая гарантия – это деньги. Если застраховать тот или иной объект от недостроя, придется выплачивать не менее 2–3% в год.

Ведутся переговоры и с другими банковскими структурами. Буквально на днях было заключено соглашение с одним из московских отделений Сбербанка России. Мы исходим из того, что чем больше банков примет участие в ипотеке по второй схеме, тем проще будет людям выбрать условия кредитования, которые им подходят. К тому же каждый из банков может предложить свои жилые объекты.

Банки тоже заинтересованы в совместной работе. Приведу такие цифры. 90% субсидии на семью из трех человек, которая покупает 54 кв. метра жилья, составляют 3,5 млн. рублей (или более $130 тыс.). Такую сумму город дает бесплатно очередникам. А недорогая квартира на рынке будет стоить около $170 тыс. Таким образом, благодаря субсидии сумма кредита значительно уменьшается, а значит, снижаются требования банков к платежеспособности московских семей. Получателям субсидии достаточно иметь доход в $1000, а не в $3000–4000, как обычным заемщикам. Это вполне реально для тысяч семей.

Дать фору москвичам

Об итогах говорить пока рано: работа по второй схеме только началась. К тому же ее тормозило отсутствие методики расчета субсидии. Сейчас такая методика принята, субсидия определена немаленькая – 72 258 руб. за кв. метр. К тому же в ближайшее время намечаем пересмотреть ее в сторону увеличения.

Важный момент – снижение расходов при ипотечном страховании. Сейчас готовится соответствующее постановление правительства Москвы. Исполнитель – Московский городской центр жилищного страхования. Планируется предоставлять льготы на дополнительные издержки при страховании объекта залога.

По разным данным, лишь 20–30% новых квартир покупают сегодня москвичи, остальные – приобретают жители других регионов. Намечается (приняв еще одно постановление) резервировать 30% площади для горожан по фиксированным ценам. У москвичей (подчеркну, не только очередников) появится возможность раз в жизни воспользоваться таким правом и купить жилье у коммерческих застройщиков по фиксированной цене. Например, по $3000–3500 за кв. метр в хорошем доме и в хорошем районе, в то время, когда рыночная цена – $5000.

Кое-кто из критиков считает, будто подобный вариант не безупречен с точки зрения закона. Могу, однако, на это возразить: свободу договора никто не отменял, никаких конституционных норм это не нарушает. Мы даем землю (земля принадлежит государству), в обмен на это инвестор берется выполнить определенные обязательства. Хочу подчеркнуть: мы всего лишь лимитируем норму прибыли застройщика, да и то только в пределах 30%. Если не нравится такой подход, можно пойти по более радикальному и «более законному» пути: не выставлять земельные участки на продажу коммерческим инвесторам-застройщикам, а строить на них жилье по индивидуальным проектам, но по городскому заказу. И продавать такое жилье полностью (все 100%, а не 30%) москвичам по цене в те же $3000–3500 за метр. В эту сумму войдет не только себестоимость самого дома с «начинкой» и придомовой коммуникацией, но и все затраты, которые город несет по обеспечению жилых домов социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.

Больше гибкости

7 ноября 2006 года вышло в свет постановление правительства столицы № 874-ПП «О зачете стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан, при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы». Это нужный и важный для города документ, который разрешает новый способ решения жилищного вопроса очередников.

Раньше старую квартиру можно было передать городу только бесплатно, теперь она берется в зачет. Например, молодая семья, где есть ребенок, живет в принадлежащей ей на праве собственности «однушке». Им полагается только двухкомнатная квартира. Но они хотели бы получить трехкомнатную. Теперь такая возможность есть. Они вселяются в новую квартиру, а старая по договору мены переходит в собственность города.

Основные условия договора мены схожи с условиями договора купли-продажи жилого помещения. Можно было бы заключить два договора купли-продажи, но проще оформить договор мены, чтобы деньги не ходили по кругу: сначала от человека в бюджет, а потом из бюджета к человеку. Доплату можно внести тремя способами: с отсрочкой платежа (это аналог покупки жилья у города с рассрочкой платежа); за счет кредитных средств, взятых у банка, по схеме социальной ипотеки; без рассрочки и ипотечных кредитов, за счет собственных средств заемщика, если это предусмотрено городскими программами.

Как будет засчитываться обмениваемая площадь? Было три предложения: оценивать по рыночной цене; по тем методикам, которые действуют сейчас, в частности, по оценке БТИ; засчитывать метр на метр. Первый вариант – оценивать обмениваемые квартиры по рыночной цене плюс делать доплату. Льгот здесь никаких, человек точно так же может сам пойти на рынок, продать свою квартиру и купить новую. Единственное преимущество – 100-процентная гарантия надежности, ведь квартира принадлежит городу.

Второй вариант – оценивать площадь по нынешним методикам. Допустим, имеется комната, которая на рынке стоит $100 тыс. Но мы бы могли ее засчитать по $100 за кв. метр, потому что это – площадь за выбытием, инвентаризационная стоимость ее невелика. А новую квартиру где-нибудь в Кожухове или на окраине города посчитали бы по $1000 за метр. Фактически человек бесплатно бы отдал комнату. Вряд ли такая схема станет работать, и уж тем более ее трудно назвать справедливой.

Третья схема, думаю, заинтересует многих. Мы принимаем в зачет комнату (хотя, возможно, она старая, и потом мы будем обязаны ее бесплатно присоединить к комнате другого очередника, проживающего в коммунальной квартире). Мы берем комнату по той же цене, по которой продаем новую. Это справедливо, да и с точки зрения доплаты эта схема приемлема. Она полностью повторяет схему предоставления квартир очередникам по договору социального найма.

Размер доплаты определяется так: из общей площади новой квартиры вычитается общая площадь старой. Разница умножается на льготную стоимость кв. метра жилья, передаваемого городом по договору мены.

Подсчеты показывают, что при обеспечении жильем очередников без зачета их квартиры перерасход площади выше. Заключая договор мены (обменивая метр на метр), перерасход площади можно снизить почти до нормы предоставления – 18 кв. метров.

У города появляется больше возможностей: площадь за выбытием передается в обмен на новые квартиры. Переселяя пятиэтажки, мы сможем, например, предоставлять людям жилье в районе проживания. Фактически город покупает на вторичном рынке квартиры по приемлемым ценам. Увеличиваются и возможности для решения социальных задач. Для покупки квартир у застройщиков потребовалось бы (при дефиците жилья на рынке) куда больше средств.

До сих пор банки не брались кредитовать по договору мены: во время бурного роста цен на недвижимость заниматься меной довольно хлопотно, поэтому обычно предлагают заключать два договора купли-продажи. Но при купле-продаже риски выше, есть опасность остаться и без квартиры, и без денег.

Если банки начнут кредитовать граждан при заключении договора мены в рамках программы социальной ипотеки (а ничего особенно сложного тут нет), то, вероятно, и неочередники смогут воспользоваться возможностью улучшить жилищные условия.

Дата публикации: 15:08 12 января 2007

Источник: bpn.ru