Частному бизнесу отводят только роль подрядчиков

Как наверняка помнят все читатели, ещё не столь давно реформа ЖКХ была возведена чуть ли не в ранг национального проекта, различные её аспекты обсуждались на весьма представительных совещаниях, ставились (а потом в очередной раз отодвигались) сроки, к которым все мы, жильцы, должны были выбрать управляющие нашим домом компании. Кстати, этот самый выбор как раз и был предметом наиболее горячих споров. «Традиционалисты» в лице нынешнего ДЕЗовского начальства утверждали, что доверять управляющим компаниям опасно, поскольку они структуры коммерческие, и получив в своё управление тот или иной дом (и став эдакими «локальными монополистами») неизбежно взвинтят цены на коммунальные услуги (а дотации и материалы – разворуют, ибо в России живём), что опыта управления жилым фондом в отличии от ДЕЗов у них нет, да и вообще нынешний жилой дом – это «слоёный пирог», в котором доходы (и, соответственно, запросы) соседей по подъезду разнятся в десятки раз, а, следовательно, о выборе управляющей компании они договориться просто-напросто не смогут. «Реформаторы» утверждали, что все вышеприведенные аргументы – это чиновничьи «отмазки», поскольку всем очевидно, что чиновники по доброй воле рычаги влияния из рук не выпустят никогда (а плевать на нужды населения наоборот будут постоянно), а вот «невидимая рука рынка» напротив доказала свою действенность (подтверждая это утверждение ссылками на близкие области, например управление коммерческой недвижимостью и риэлтерство). Впрочем, поскольку реального опыта коммерческого управления жилой недвижимостью в те времена ни у одной из сторон не было, споры эти носили отвлечённо – философский характер, а логика их вполне соответствовала небезызвестному речению насчёт «где имение, а где вода» (или, в простонародном варианте – «в огороде бузина, а в Киеве - дядька»)…

Но с тех пор прошло уже достаточно много времени, и этот самый «реальный опыт» таки стал появляться (несмотря на то, что правительство Москвы, судя по всему, эту программу несколько забросило и переключилось на что-то другое), но опыт этот оказался несколько «пёстрым». С одной стороны ДЕЗовская братия имеет достаточно серьёзные основания цитировать небезызвестное «где та молодая шпана, что сотрёт нас с лица земли? Её нет, нет, нет..», утверждая, что рынок управленческих услуг так до сих пор и не сформирован, но с другой стороны, коммерческие фирмы, берущиеся за управление жилым фондом всё-таки появились. Кроме того, обнаружилась масса «тонкостей», на первоначальном этапе реализации реформы, скажем так, неочевидных. В общем, ситуация из области теоретизирования плавно переросла в плоскость практического воплощения…

Поэтому автор решил, что и читателям будет небезынтересно вдобавок к изрядно надоевшей «теории» ознакомиться с практическим опытом одной из таких компаний-первопроходцев на рынке коммерческого управления жилой недвижимостью.

В качестве источника информации была выбрана компания «Новая площадь», один из ведущих сотрудников которой Евгений Шлеменков уже не первый год управляет кусочком территории Москвы (а точнее – муниципального округа Зеленоград) в семь с половиной гектар со всей расположенной на ней жилой и коммерческой недвижимостью (и более того, не просто управляет, а регулярно получает всевозможные премии и первые места в соответствующих номинациях). К нему мы и обратились со всем спектром интересующих нас вопросов.

Итак, какова же на самом деле, по мнению Е. Шлеменкова, позиция правительства Москвы? С одной стороны, ЖКХ – это невероятно затратная сфера, и правительство с огромным удовольствием «перевалило» бы её на чьи-нибудь плечи. С другой стороны, правительство боится, что если оно в одночасье отдаст управление жилым фондом со всеми прилегающими территориями частному бизнесу, то возникнут серьёзнейшие социальные проблемы (и боится, по мнению Е. Шлеменкова, совершенно справедливо, ибо наш сегодняшний российский бизнес склонен, так сказать, к крайностям, и пока он доберётся в чём-либо до «золотой середины», неизбежно пройдёт некоторое время, причём достаточно большое, чтобы люди успели, что называется, «выйти на улицы»). Но, тем не менее, оно вполне осознаёт, что переход на «новые рельсы» неизбежен, и начинать его с чего-то надо. Сегодня Москва тратит огромные деньги на обслуживание наших домов, а, главное, территории. Часть этих денег разворовывается, но ещё большая часть просто «уходит в песок».

Почему так происходит? Вспомним, как на сегодняшний день организована система ЖКХ. Москва выделяет деньги, эти деньги расходятся по префектурам, потом по управам и, наконец, по ДЕЗам. ДЕзы какую-то часть выделяют РЭУ, следящим непосредственно за нашим с Вами жильём (и имеющим у каждого свой штат сантехников, уборщиц, электриков и так далее), а остальное распределяют между субконтрактантами из мелкого и среднего бизнеса, занимающимися прилегающей к дому территорией: всеми этими озеленителями, фирмами по вывозу мусора, домофонными службами, фирмами, ремонтирующими стальные двери подъездов, и так далее (всего около двадцати пунктов по списку). Формально контракты с ними заключаются по результатам тендера, и отчётность у них строжайшая, но… любой старшеклассник, не окончательно «выбравший «Клинское»» сегодня знает, что такое «откат», что такое «обналичка» и как при этом написать такой отчёт, что комар носа не подточит. Так что мнение Е. Шлеменкова, что такая система является идеальным средством откачки денег из ЖКХ, кажется автору вполне обоснованным.

Но хуже другое. Эта система не только оставляет массу лазеек для всяческих «усушек-утрусок», но и закономерно приводит к тому, что «правая рука не знает, что творит левая» (только рук этих здесь не две, а двадцать), и при такой системе дворник, с матюгами убирающий с детской площадки привезённую озеленителями кучу земли – явление отнюдь не экстраординарное.

Кроме того, ни один из субподрядчиков не заинтересован ни в экономии, ни в грамотном расходовании средств, ибо его дело – отчитаться о выполнении определённого объёма работ, а то, что положенный им асфальт оказывается, согласно известному анекдоту «временным покрытием земли перед земляными работами», - это уже не его забота, он, как говорил в своё время Хазанов, «отвечает за пуговицы, а к ним претензий нет». Вот и получается, что «у семи нянек дитя без глаза», ибо единого хозяина, который всё координирует и с которого в случае чего можно спросить, у куска территории просто-напросто нет.

Почему же мы не наблюдаем взрывообразного роста числа управляющих компаний, если только за счёт оптимизации и координации расходования средств можно получить немалую прибыль? По мнению Е. Шлеменкова – прежде всего потому, что ДЕЗы в состоянии предложить таким компаниям только функции РЭУ, ибо в их ведении находится только жилой дом с «подошвой», а вся остальная окружающая территория – муниципальная, и возиться с межеванием и отводом этой территории – занятие крайне муторное и долгое. А это подобным компаниям не слишком интересно, ибо основные резервы «зарыты» именно в налаживании скоординированного управления домом (причём желательно не одним) совместно с окружающей его территорией.

В последнее время в СМИ то и дело возникают дискуссии насчёт того, что же такое «хорошая» управляющая компания? По мнению Е. Шлеменкова, тут вполне можно провести аналогию с домашним хозяйством, ибо чем хорошая хозяйка отличается от плохой – ясно каждому. Хорошая – всегда знает, у кого из продавцов на ближайшем рынке товар наиболее качественный, а в каком из окрестных магазинов сахар на пятёрку дешевле, всегда успевает к приходу мужа с работы убрать квартиру и грамотно используя рекламные паузы в своих любимых сериалах приготовить качественный и недорогой ужин, умеет чётко отделить то, что надо купить сегодня от того, что может и подождать сезонных скидок (и тем более, «шальных» денег), и так далее... Плохая же – встречает мужа с пылесосом в руках и срочно заказывает за семьсот рублей в местной пиццерии пиццу с доставкой (ибо в холодильнике хоть шаром покати), и денег у которой вечно не хватает на текущие нужды. Так же и с управлением территорией: можно закупить чернозём для клумб весной, в самый «пик сезона», а можно озаботиться этим заранее, осенью (как это делает г-н Шлеменков), когда этот чернозём дешевле как минимум в разы (а как правило – вообще на порядок), а до весны – подержать его в бурте, накрытом полиэтиленовой плёнкой. Цветы для тех же клумб можно купить на садоводческом рынке за наличные и со всеми рыночными наценками, а можно – напрямую в специализированном хозяйстве, получив при этом все скидки, положенные постоянному клиенту, вносящему безналичную предоплату и забирающему товар по согласованному графику.

Можно пригласить наёмную бригаду озеленителей, а можно – доплатить дворникам за сверхурочные и, если необходимо, – консультанту по ландшафтному дизайну (сэкономив при этом не только на самих работах, но и на бетонных вазонах перед подъездом и на последующей ежедневной уборке земли, которая из этих вазонов неизбежно «переселится» в подъезд), и так далее, и тому подобное…

Кроме того, единая управляющая компания значительно удобнее и её клиентам – ТСЖ. Жильцов, строго говоря, не интересует, сколько грамм, как часто и какой именно краски тратится на заборчик, огораживающий газон или детскую площадку, их интересует, чтобы этот заборчик всегда был в презентабельном состоянии, и собирать ежемесячное собрание для заслушивания подробных отчётов о расходе краски им неинтересно. Список требований к «окружающей среде» у жильцов достаточно очевиден и понятен, и именно он, а не перечень расходов фиксируется в договоре с управляющей компанией. Жильцов интересует удобная детская площадка, на которой не нужно ежеминутно оттаскивать детишек от бетонных монстров и прихотливых металлоконструкций, по ней расставленных, аккуратные газоны и клумбы, всегда чистые и не разбитые дорожки не только вокруг дома, но и к ближайшей автобусной остановке или метро, своевременный вывоз мусора, всегда убранный подъезд, электрик-сантехник-ремонтник, приходящий по вызову когда удобно Вам, а не когда он из запоя выйдет, и остальные подобные «мелочи». Если они есть, а дополнительных затрат по сравнению с «традиционным» управлением нет, то любое вменяемое ТСЖ естественно выберет именно такую управляющую компанию, и то, что в договоре зафиксирован только объём и качество предоставляемых услуг, а отнюдь не их цена по каждой позиции – жильцов только порадует, и считать прибыль в кармане управляющей компании они скорее всего не будут, особенно если учесть что качество предоставляемых услуг у такой компании получается реально выше, чем при «традиционном» подходе: не просто детский городок, а безопасный и интересный детишкам, не вытоптанный газон, а клумба и дорожки вокруг неё (или даже целый «мини-парк»). И, что характерно, без дополнительных поборов с жильцов.

Но как выяснилось, устроить вышеописанную идиллию в одном отдельно взятом районе не так-то просто: современная структура муниципальной власти такова, что получить в управление такой кусок земли просто-напросто нереально, потому что ответственность за разные объекты на этой территории «размазана» по разным департаментам правительства Москвы, и ни одна из инстанций не правомочна решить задачу в целом, а единственный реально работающий выход – идти на приём ни много ни мало прямиком к мэру. И то, что «выбить» такой район в управление Е. Шлеменкову всё-таки удалось – это не правило, а исключение, его подтверждающее.

Без его нерядовых связей, железного здоровья и весьма основательной мотивации (он живёт в этом районе и считает, что начинать наводить порядок надо с того, что «под боком», а быть «сапожником без сапог» - стыдно) ничего бы не получилось.

Как он признавался, если бы не желание обеспечить себе комфортную среду обитания – он бы за это не взялся, поскольку деньги на жизнь он зарабатывает управлением несколько более сложными и интересными объектами, а управление этим куском земли для него скорее «натуральная повинность» (впрочем, не особо обременительная, ибо занимает она весьма незначительную часть его рабочего времени). Так что прогнозы в этой области, увы, неутешительные, и единственное, что по мнению Е. Шлеменкова можно предсказать достоверно – это рост тарифов на ЖКХ в этом и следующем году.

Дата публикации: 16:50 15 января 2007

Источник: bpn.ru