Как заработать на обмене квартиры

Срочно нужны деньги! Редко кому посчастливилось избежать такой ситуации, поэтому объяснять, что это значит - не приходится. Раздобыть кругленькую сумму не так-то просто. И если один, например, может расстаться с фамильными драгоценностями и поправить свое положение, то у другого есть капитал в виде "родовой" квартиры "сталинского" типа... Справиться с финансовым кризисом не трудно с помощью квартирного обмена. Благодаря тому, что жилье свободно продается и покупается, можно переселится в более дешевую квартиру, а разницу в цене получить наличными сразу же после регистрации договора купли-продажи. Такую операцию называют "Обмен с доплатой".

Строго говоря, термин "обмен" применим только к неприватизированному жилью. Согласно юридической терминологии переезд из одной квартиры в другую путем продажи своей жилплощади и покупки новой оформляется договором мены.

Между прочим чтобы получить приличные деньги, людям вовсе необязательно отказываться от привычного размера квартиры, достаточно просто переехать в более дешевый район. Как известно, Москва поделена на ценовые сегменты. Наиболее дорогое жилье расположено в центральном, западном и юго-западном округах. А восточное и юго-восточное направления в этом плане заметно дешевле. Сохранение прежней площади особенно важно для семей, где есть несовершеннолетние дети, поскольку органы опеки и попечительства строго следят за соблюдением прав малолетних. Нельзя лишать ребенка полагающейся ему по закону жилплощади.

Обмениваться самостоятельно не только сложно, но и опасно. Во-первых, ничего не стоит "остаться с носом", продав свою квартиру по заниженной цене, а во-вторых, часть жилых помещений на московском рынке имеет далеко не блестящую юридическую историю (например, за счет перепродажи с нарушением прав третьих лиц). А покупка недоброкачественной квартиры может привести к расторжению сделки в судебном порядке. Поэтому выбранный вариант жилья должен быть тщательно проверен юристами. И это только начало. При совершении сделок с недвижимостью, как правило, вылезает очень много подводных камней. Так что если вы решились на продажу, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Схема, которой вы вместе с ним будете придерживаться, представлена ниже.

1. С чего начать?

Если вы решили провести сделку с недвижимостью - отнеситесь к этому очень серьезно. Такие дела нельзя делать впопыхах и тем более по телефону. Необходимо лично встретиться с риэлтором или, как его еще называют, экспертом (слово агент постепенно исчезает из обихода). К тому же не мешает познакомиться с начальником отдела, в котором работает ваш будущий риэлтор. Это позволит получить более подробную информацию о месте и людях, которым вы доверяете квартиру - свой капитал.

Выбор надежного агентства недвижимости или риэлторской компании часто основан на опыте близких или знакомых людей, которые уже сталкивались с решением квартирных вопросов с помощью специалистов. Если же поделиться опытом с вами некому, рассчитывайте на собственные силы. Рекомендуется ознакомиться со специализированными изданиями, такими, как "Недвижимость и цены", "Квадратный метр", "Квартира. Дача. Офис" и пр., прочитать подходящую литературу, например, о мошенничестве и вымогательстве (авторы: Шабалин, Смирнова, Кузьмина). Также не лишним будет поинтересоваться, является ли агентство членом ассоциации риэлторов, если да, то с какого года? Свидетельство о членстве может быть просрочено. Тогда уточните причину - возможно, что фирма исключена из ассоциации риэлторов за нарушения этики, обман клиента и т.д., Узнайте про лицензию (несмотря на то, что с февраля 2002 года лицензирование риэлторской деятельности отменено, это важный показатель), отзывалась ли она, если да, то по какой причине. Уточните, имеется ли сертификат качества риэлторских услуг (хотя получение такого документа - дело добровольное, но организации, заботящиеся о своей репутации, его имеют). Избегайте фирм и лиц, уклоняющихся от четко поставленных вопросов, обещающих сделать все и сразу, да еще за "смешные" деньги. Риэлторский процент составляет 5 - 10% от суммы сделки, а на обмен уходит в среднем 2-3 месяца.

2. Обсуждение ситуации

Будем считать, что до агентства недвижимости вы уже дошли. После знакомства с вами риэлтор попросит вас подробно изложить причину своего визита. Объясните ему, какая сумма доплаты вас интересует, какое жилье вам подойдет. Вместе с риэлтором желательно обсудить все вопросы, имеющие непосредственное отношение к предстоящему обмену. Прикинув, сколько может стоить ваша квартира, эксперт предложит вам подходящие варианты. То есть вы уже сможете представить себе приблизительную сумму доплаты.

3. Оформление эксклюзивного договора

Если после обсуждения квартирного и финансового вопросов с риэлтором вас все устраивает, то вы заключаете с агентством (компанией) эксклюзивный договор. В нем указан размер денежной суммы, на которую вы вправе рассчитывать, а также подробно прописаны все требования к приобретаемой вами квартире.

Только если вы заключаете эксклюзивный договор и сдаете документы на хранение, компания полностью отвечает за вашу безопасность. Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, они не станут проявлять интерес к вашей недвижимости.

4. Сбор документов

Для реализации вашего жилья нужно собрать целую кипу документов. Чтобы не заниматься этим самостоятельно, вы выдаете своему риэлтору доверенность на сбор справок, но без права продажи квартиры. По этой доверенности квартиру не продать! А вот если в доверенности есть фраза - продать и получить деньги - тогда доверенное лицо вправе провести сделку с доверенной собственностью и без вашего ведома.

5. Организация просмотров

Согласно заключенному эксклюзивному договору, во все СМИ подается реклама о вашей квартире. С этого момента риэлтор начнет показывать ее потенциальным покупателям. Как правило, человек, желающий поселится в вашей квартире, находится после нескольких показов. Чтобы подтвердить свое намерение, он вносит аванс или задаток (не более 10% от стоимости жилья). Следует различать эти понятия.

Аванс - это предоплата, выплачиваемая покупателем квартиры ее продавцу с целью бронирования конкретного варианта. При нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой стороне полностью и в однократном размере.

Задаток - это деньги, которые вносятся одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору выплат другой стороне, как доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 ГК РФ). В случае неисполнения договора виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки с вычетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (статья 381 ГК РФ).

То есть с авансом дела обстоят несколько проще (в законодательстве даже нет его четкого определения), но принимать решение вам. Тем более, вскоре вы будете приобретать жилье (об этом смотрите в следующем материале).

Дата публикации: 14:32 17 ноября 2004

Источник: bpn.ru