Раздел: Ипотека и кредиты / Россия - Источник: Denex.ru

Какие условия предлагают 28 банков по ипотечным кредитам в долларах?

Объем российского рынка ипотечного кредитования за 3 года вырос в 10 раз. В настоящее он составляет около 500 млн долл. 70% рынка разделено между 5 крупнейшими банкам. В течение 2-3 лет объем этого сектора рынка увеличится до 2-3 млрд долл., а размер ставки в большинстве банков станет менее 10% годовых.

Цифра в 500 млн долл., на первый взгляд, кажется огромной, к тому же по сравнению с 2001 годом объем ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз. Чтобы оценить значение вышеприведенных цифр, сравним их с ВВП. В Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии около 50%, в США - 53%. В России этот показатель пока не дотягивает до уровня 1%. Стоит также отметить, что средний размер одного выданного ипотечного кредита в России оценивается в 18 тыс. долл., в то время как, например, в Нидерландах 150 тыс. евро. Одним словом, рано говорить о российской ипотеке как о сформировавшемся рынке.

Для большинства граждан ипотечный кредит является единственно возможным способом решения жилищного вопроса. А теперь приведем нехитрую арифметику: при существующем среднем доходе в 1000 долларов на одну московскую семью, для приобретения типовой квартиры стоимостью $60-70 тыс. семье необходимо брать кредит минимум на 16-20 лет, и это при условии, что все это время семья будет выплачивать по $300-350 ежемесячно. Неудивительно, что по результатам собственного исследования, проведенного РБК в крупнейших городах России, количество респондентов, обращавшихся к ипотечному кредитованию, составляет в Москве менее 0,5%, а во всех крупнейших городах России эта цифра находится в пределах 0-0,6%.

Ипотека для большинства банков не является стратегически важным направлением развития розничного бизнеса, и более того, ипотека чаще всего невыгодна самими банкам: ипотечный кредит является одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период. Экономические прогнозы на срок более трех лет в России делать не удается.

Рынок ипотеки сильно монополизирован - 4-5 крупнейших игроков делят около 70% всего рынка, притом, что в процессе выдачи кредитов в 2003 году поучаствовало более 100 банков. Наиболее значимым игроком на рынке является Сбербанк (около 50% рынка), а также DeltaCredit, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк. Как сообщил "РБК.Рейтинг" директор кредитного департамента банка DeltaCredit Николай Корчагин, сила игрока на ипотечном рынке оценивается выданными объемами, качеством обслуживания клиентов и профессионализмом команд.

На сегодняшний момент банки предлагают две основные программы - кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционную программу, рассчитанную на тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме. В последнее время наибольшим спросом пользовалось строящееся жилье, это было связано с тем, что 2-3 года назад за время строительства дома цена за 1 квадратный метр жилья возрастала минимум в 2 раза, что нельзя сказать о нынешней ситуации. По словам риэлтеров, известны случаи, когда стоимость 1 метра через полгода после начала продажи квартир в строящемся доме падала на 10%, вследствие отсутствия спроса из-за изначательно завышенной стоимости.

Полуипотека

Отдельно стоит упомянуть так называемые программы по улучшению жилищных условий. Суть программы сводится к тому, что заемщик продает квартиру, в которой он сейчас живет и приобретает более дорогой вариант, при этом он берет кредит на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах $20-40 тыс., и потребитель задумывается о том, чтобы взять не ипотечный, а потребительский кредит. В таком случае не банк, а заемщик становится собственником приобретаемого жилья, решение о выдаче кредита принимается существенно быстрее, и это при том, что ставки по потребительским кредитам ненамного выше. Например, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды составляет 12% годовых в долларах США против 11% по ипотеке, а в Райффайзенбанке – 13% против 12%.

Если говорить о сегменте элитных предложений московского рынка недвижимости, то ипотечные сделки здесь большая редкость. По словам начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алёны Бригадновой, в практике компании можно отметить считанные случаи подобных продаж, а общий объем ипотечных сделок на элитном рынке столичной недвижимости можно оценить не более чем 1-2%.

Летний дачный сезон вызвал заметный интерес к загородной недвижимости. Отсюда и увеличение спроса на ипотечные программы по загородным домам. По словам начальника отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максима Ардеева, ипотечные программы уже успели получить широкое распространение на рынке загородной недвижимости. Все ведущие продавцы, такие как, например, "Павлово" и "Бенилюкс", активно использовали этим летом подобные системы кредитования.

Однако в рейтинг не попала ни одна программа по кредитованию приобретения загородной недвижимости – здесь заметно выше и первоначальные взносы, и процентные ставки.

Конкуренция

Из-за роста конкуренции на рынке ипотеки, банки, чтобы привлечь больше заемщиков, выдают кредиты даже на покупку комнат, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет. В последнее время почти все банки убрали штрафные санкции за досрочное погашение кредита, во многих банках кредит можно получить, не имея официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2 НДФЛ, а также не нужны поручители и регистрация в Москве. Еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в России составляла около 15% годовых в долларах. Летом же 2004 года минимальные ставки по ипотеке в долларах США были 10%, а уже в середине сентября с наступлением "квартирного" сезона, минимальные ставки по рынку снизились до 9%. Порог в 10% перешли Дельтакредит и Национальная ипотечная компания, а ставки в 10% у банков Зенит, Райффайзенбанк и Первый ОВК.

Несмотря на разнообразие предложений по ипотечным кредитам, в конечном счете, различия в программах минимальны. Как видно из рейтинга, кредит предоставляется, как правило, на 10-15 лет под 11-13% годовых в долларах США или 14-17% в рублях при первоначальном взносе 20-25% от стоимости квартиры. Дополнительные расходы - 2,5% на страхование и нотариуса, незначительные суммы (до 10 тыс. рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую ячейку. Банки "играют" в основном на снижении расходов, сопутствующих ипотечной сделке.

Желающему получить ипотечный кредит стоит помнить, что значительных отклонений от среднестатистических условий быть не может – при ощутимо низкой ставке за кредит может быть высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета; если банк не требует подтверждения официальных доходов, ставка будет значительно выше или первоначальный взнос достигнет 50%.

Тесно с рынком ипотеки развивается рынок ипотечного страхования. По приблизительным оценкам экспертов, объем рынка ипотечного страхования на сегодняшний день составляет порядка $100 млн. Самыми заметными игроками на этом рынке, по словам директора юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Евгения Чепенко, являются страховые компании, длительное время работающие в страховой отрасли, такие как "Ингосстрах", "Военно-страховая компания", "РОСНО", "Спасские ворота", "Инвестстрах", "УралCиб".

Прогнозы рынка

Представители банков не видят в ближайшем будущем проблем со спросом на ипотечные кредиты. Цены на недвижимость продолжают расти, и все еще выгоднее взять кредит и купить квартиру, а не арендовать ее. Стремительного роста рынка ипотеки никто не прогнозирует, напротив, чтобы поддержать ликвидность, многие универсальные банки вынуждены уменьшить количество выданных кредитов или пересмотреть их условия. На дату составления рейтинга из 33 опрошенных банков 4 пересматривают условия предоставления кредитов или же вообще закрыли свои ипотечные программы. Эксперты прогнозируют, что после падения ставок на рынке ниже 10% ежегодный спрос населения на ипотечные кредиты вырастет до $2-3 млрд.

Хорошим примером является рынок автокредитования: если 2-3 года назад менее 1% авто продавались в кредит, то сейчас, как уже отмечал "РБК.Рейтинг", эта цифра достигает 15%.

Создание рынка доступного жилья в России было объявлено президентом России Владимиром Путиным одной из приоритетных задач. Необходимость принятия данного пакета законопроектов вызвана остро стоящим квартирным вопросом в стране. Так, на сегодняшний день к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. На одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м, а в США – свыше 70.

Лучшие условия банков по ипотечным кредитам в долларах
№	Название банка	Эффективная ставка, %	Первоначаль- ный взнос, %	Max. cрок кредита, лет	Ставка по кредиту, %	Cумма кредита, $тыс.	Плата за рассмот- рение заявки, руб.	Время рассмотрения заявки, дн.	Ежемесячный платеж, $	Выплачен- ная сумма на конец срока, $
1	Городской ипотечный банк	16.197	15	10	10.5	10-500	1 000	10	674.89	80 987
2	Внешторгбанк	16.199	15	20	10.5-11.5	10-500	1 200	7-14	674.95	80 994
3	Соцгорбанк	16.536	10	20	11.0	15-250	-	7	689.00	82 680
4	Сбербанк	16.536	10	15	11.0	от 3	-	5-12	689.00	82 680
5	МИА	16.544	30	20	11.0	3-250	1 200	14	689.35	82 722
6	Национальная ипотечная компания	16.545	5	15	9.9-18	15-450	1 300	3-14	689.38	82 725
7	BSGV	16.676	30	10	11.0	от 25	-	10-14	694.83	83 380
8	ДельтаКредит	16.872	25	10	10.5-13.5	20-300	-	1-3	703.00	84 360
9	Республиканский банк	17.215	10	30	9.3-13	от 20	-	2-3	717.30	86 076
10	Банк Москвы	17.215	30	10	12.0	от 10	-	7-10	717.30	86 076
11	Международный Промышленный Банк	17.224	20	15	11.5	20-500	1 200	30	717.65	86 118
12	Российский капитал	17.246	30	10	12-15	от 17	4500*	10-15	718.59	86 231
13	Райффайзенбанк	17.315	30	15	10-14	от 20	-	3-10	721.47	86 576
14	Международный Московский Банк	17.315	30	15	10.5-15	25-400	-	14	721.47	86 576
15	ВИП-банк	17.329	30	10	12-14	10-200	2 000	7-14	722.05	86 646
16	Европейский Трастовый Банк	17.425	30	10	11.5-14	20-300	1 500	5-7	726.05	87 126
17	Газпромбанк	17.916	30	10	12-13	10-200	-	14	746.50	89 580
18	Система	17.926	10	20	13	3-250	1 500	7-14	746.93	89 632
19	Абсолют Банк	17.929	20	10	12-15	10-300	1 950	14	747.06	89 647
20	Первое ОВК	18.082	20	10	10-15	20-500	1 200	14-21	753.42	90 410
21	Зенит	18.281	20	10	10-15	20-400	1 460	3-10	761.72	91 406
22	ОРГБАНК	18.631	30	10	14-15	10-250	-	3	776.30	93 156
23	Собинбанк	18.638	30	10	14	от 3	1 000	3-14	776.59	93 191
24	Банк Союз	18.644	20	10	12.9	от 20	-	12	743.60	93 219
25	ОПТБанк	19.367	20	10	12-15	10-200	1 200	7-14	807.00	96 833
26	Спецсетьстройбанк	19.378	30	20	15	3-250	1 460	14	807.43	96 892
27	МДМ-Банк	19.398	20	10	11-15	15-400	900	3	808.27	96 992
28	ФОРА-банк	19.433	30	10	12-15	от 10	1 000	14-21	809.69	97 163
* - в случае принятия положительного решения В целях составления рейтинга рассматривались ипотечные программы на приобретение квартиры с минимальным взносом, где стартовые условия - наличие определенной суммы денег, а не продажа существующей квартиры. Ежемесячный платеж рассчитывался с помощью ипотечного калькулятора на интернет-сайте одного из банков, присутствующего в рейтинге. Условия кредита, по которому мы моделировали ситуацию, - кредит в размере 50.000 долларов на 10 лет потребителю на приобретение квартиры на вторичном рынке, доход которого не подтвержден справкой 2НДФЛ. Эффективная ставка рассчитана как Сумма на конец срока/$50 000*10 лет. В случае совпадения у банков полученной эффективной ставки, высшее место присуждалось банку с наименьшим ежемесячным взносом, в случае нового равенства - по максимально возможному сроку, на который можно взять кредит, в случае нового равенства - минимальное время рассмотрения заявки.