Ипотека с черного хода: можно и погореть

В последнее время на рынке появилось много предложений помочь с ипотечным кредитом тем, кому в нем было отказано. Различные брокерские компании берутся пролоббировать в банках интересы "отказников" – граждан с неподтвержденными доходами и другими финансовыми проблемами.

Подобные брокерские компании действуют вполне легально, арендуют офисы в дорогих районах в центре Москвы и, судя по всему, не намерены "кидать" своих клиентов. Как было сказано корреспонденту "Газеты.Ru" в одной из таких фирм, банковский процент будет зависеть от сложности ситуации, но в среднем – колеблется от 9 до 12%. Доля фирмы-посредника составляет 3-5% от стоимости квартиры. Расходы на страховку, оценку и нотариальную регистрацию не отличаются от средних по Москве. От самого же клиента требуется только платить и "слушаться".

"Газета.Ru" расспросила специалистов ипотечного рынка о том, насколько законна деятельность подобных фирм, и чем рискует обратившийся к ним клиент.

По мнению опрошенных экспертов, в принципе в услугах ипотечного брокера, как и в любой посреднической деятельности, нет ничего противозаконного. Однако, содержание деятельности компаний, берущихся пролоббировать интересы "отказников", может быть самым разнообразным.

По мнению президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ивана Грачева, внутренние регламенты банка, не позволяющие выдачу кредита тому или иному клиенту, можно обходить и законным путем.

Так, брокерская компания может давать свои гарантии банку за счет собственных резервов. "Это правильный бизнес, – считает господин Грачев, – и риск здесь не превышает прибыль - собирая по 3-5% с каждого клиента, брокер вполне может договориться с банком о дополнительных гарантиях. И даже при "провале" нескольких клиентов, его маржа будет перекрывать убытки". Тем не менее, велика вероятность того, что "брокер" может оказаться не посредником, а мошенником.

"Компания потребует с клиента первоначальный взнос, а затем пойдет обычным путем, изображая при этом какую-то деятельность", – отмечает господин Грачев. То есть клиент мог бы и без всякого посредника прийти в банк – и ему не отказали бы, и 3-5% от стоимости квартиры были бы целы.

Лоббирование в банках – это зачастую всего лишь приманка для клиентов и по мнению известного эксперта рынка недвижимости, профессора РЭА им. Плеханова Геннадия Стерника. "Часть банков четко разделяет (в том числе по уровню процентных ставок) клиентов с подтвержденными и неподтвержденными доходами и принимают и тех, и других. Но им удобнее делать это через ипотечного брокера", – считает господин Стерник.

Между тем, по мнению генерального директора компании "Лаурел", эксперта Госдумы и Совета Федерации по вопросам развития ипотечного кредитования Ирины Радченко, банки, изначальная политика которых "давать кредиты всем подряд", с заемщиками особо не церемонятся: у них хуже условия, выше первоначальный взнос и процентная ставка. Клиенту может быть предложен и "ломбардный" кредит - под другую квартиру. Кроме того, у банка есть масса способов для манипуляций. "К примеру, на предварительных переговорах брокер будет уверять, что все хорошо, и процент по кредиту составляет 11% годовых, – говорит Ирина Радченко. – Однако в итоге в договоре может оказаться пропечатанный микроскопическим шрифтом 1% ежемесячно за обслуживание кредита. А это – еще 24% в год".

Есть на рынке и "черные брокеры", занимающиеся откровенным мошенничеством, делающие из "клиента-полуфабриката" легального заемщика.

"Такие фирмы подделывают дипломы и трудовые книжки, штампуют фирмы-поганки, у них есть специальные технологии создания видимости того, что человек – солидный клиент, – рассказывает госпожа Радченко. – От некоторых банков я слышала байки о том, как некоторые брокерские конторы приводят к ним клиентов сплошь из одной фирмы "Лютик". А когда в "Лютике" заканчиваются должности топ-менеджмента, появляется новая фирма-поганка".

Кроме хорошей кредитной истории "черные брокеры" подстраховываются своими андеррайтерами (человек, проверяющий кредитоспособность) в банках. Подкупленный андеррайтер закрывает глаза на сфабрикованное дело.

"Многие банковские аналитики сходятся во мнении, что в значительной части банков процветает подпольный бизнес, и за хороший откат принимаются любые дела" - говорит госпожа Радченко.

Тем не менее, банки пытаются бороться с этим явлением. И велика вероятность того, что сфабрикованный клиент будет разоблачен и получит "черную метку".

"Если клиент видит объявление о том, что кто-либо может решить все его вопросы с кредитом, то стоит задуматься, и не раз - считает член правления "Городского ипотечного банка" Игорь Жигунов. – Предоставление ложной, "подкорректированной" под требования банка информации чревато возможностью остаться без услуги и уплаченных за нее денег, а также попаданием в "черный список". По мнению господина Жигунова, обращаясь к ипотечным брокерам, клиенту, прежде всего, необходимо удостовериться в наличии у компании аккредитации по программе того или иного банка, соглашения о взаимодействии и опыта работы с ним.

Что же касается "отказников", то, как уверяют эксперты, даже если клиенту было отказано в одном банке (из-за несоответствия каким-либо критериям его программы), он вполне может получить кредит в другом месте. Более того, за последние 1,5 - 2 года серьезно изменилась ситуация на рынке и вынужденные учитывать сегодняшние реалии банки начали либерализацию своих ипотечных программ.

"В 2006 году произошел резкий скачек цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, – говорит PR-директор ГК "Пересвет" Ирина Наумова, – в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов.

Нетрудно догадаться: для человека, которому отказали в кредите в 2005 году, сейчас вполне можно подобрать подходящие предложения. Только не все об этом знают.

Думаю, что именно на этих "прошлогодних отказников" и рассчитан рекламный слоган таких брокерских компаний. Просто брокеры умело пользуются рыночной конъюнктурой".

Дата публикации: 11:07 17 января 2007

Источник: bpn.ru