Второе дыхание для альтернатив

Существует категория участников рынка, для которых нынешняя остановка цен явилась несомненным благом. Это альтернативщики — те, кто продает свои квартиры и сразу же приобретает себе другую недвижимость. Фактически они совершают старый добрый обмен, иногда с доплатой.

Молодо-зелено

Свидетельство неразвитости рынка — так характеризуют альтернативы аналитики. Причем дело не столько в рынке недвижимости, сколько во всей экономике в целом. В других странах люди, желая поменять квартиру, берут в банке кредит, покупают недвижимость, делают ремонт, а потом спокойно и без спешки продают свое старое жилье. У нас же из-за того, что банковские кредиты воспринимаются большинством как малопонятная и рискованная диковинка, риелторы вынуждены выстраивать головоломные цепочки. Пару лет назад пришлось слышать о феномене, достойном быть записанным в Книгу рекордов Гиннесса: проведена сделка, в которой участвовали 64 (!) квартиры. А ведь за каждой из них стоит владелец (часто не один), у которого — свои пожелания и капризы по поводу того, какие условия внести в договор, где и как проводить расчеты, в какие сроки освобождать квартиры, и тысячи прочих подобных деталей. «Построить» такую массу людей — задача невероятной сложности. А если, не приведи господи, кто-то один из этого немаленького коллектива в период оформления уйдет в мир иной — вся работа окажется сделанной впустую. В общем, узнавая подробности наиболее головоломных альтернатив, удивляешься мастерству риелторов и надеешься, что когда-нибудь все это станет ненужным…

Кстати, подвижки здесь уже есть. Лет пять назад, отвечая на вопрос о том, какой процент на нашем рынке составляют альтернативные сделки, большинство риелторов говорили о 80 %. Сегодня же похожую цифру назвал только Вячеслав Зубов, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект». По его мнению, количество альтернативных сделок в секторе вторичного жилья колеблется в пределах 60–80 % в зависимости от ситуации на рынке. Другие риелторы оперировали значительно меньшими цифрами (в основном 40–50 %).

Главное — не шевелиться

Альтернативщикам по большому счету все равно, сколько стоят их квартиры. Высокие ли, низкие ли цены — им неважно, но вот чтобы они были стабильными — такое жизненно необходимо. В этом свете сумасшедший рост цен, который наблюдался на нашем рынке в начале 2006 года, являлся для подобных сделок просто убийственным. Напомним, в апреле удорожание поставило абсолютный рекорд, прежде никогда в Москве не фиксировавшийся, — 10 %. На практике это означает, что человек, решивший разменять свою квартиру стоимостью 300 тыс. долл. на две по 150 тыс. долл., находил покупателя на свою недвижимость, а потом начинал искать варианты себе. За две недели 150-тысячные квартиры дорожали на 5 %, то есть стоили уже по 157,5 тыс. долл. каждая. Наш герой понимал, что продавать свою квартиру за 300 тыс. долл. ему нет смысла, и тогда он или вовсе отказывался от сделки, или поднимал цену сам, вызывая естественное недовольство покупателя. По статистике Московской ассоциации риэлторов, весной из трех уже подготовленных сделок по этой причине разваливались две.

Сейчас, на фоне остановившихся цен, все стало гораздо проще. На подбор альтернативы, сбор и проверку документов, подготовку к сделке уже есть две-три недели. «Продавцы себя ведут значительно более внимательно по отношению к покупателям, — говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». — Раньше они диктовали условия: или все делаем по-нашему, или вообще никак. Совершенно не хотели считаться с условиями покупателей: у кого-то — альтернативная продажа, у кого-то — ипотека. Сегодня все стороны процесса друг от друга зависят. Покупатели дорожат продавцами, но и продавцы покупателей ценят. Теперь больше заинтересованности друг в друге и поэтому больше шансов альтернативную сделку завершить».

Конечно, трудности еще остаются. «Ни тенденция падения цен, ни тенденция продолжения их роста пока не заняли в умах потребителей главенствующего положения, — отмечает Вячеслав Зубов. — Покупатель ищет уступок в цене, а продавец зачастую живет ожиданием ценового роста. Должно пройти некоторое время, и то, что происходит на рынке, все его участники станут понимать четко и ясно». Но положительные тенденции налицо, и эффективность работы риелторов такова: с весенних 30 % до теперешних 60–80 %. Что касается заветной цифры в 100 %, то она недостижима. «Довести до благополучного финала 100 % альтернативных сделок невозможно, — резюмирует Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость». — Обмен квартир — это еще и психологический вопрос.

Неуверенный в своем решении покупатель всегда найдет множество причин расторгнуть сделку. Есть и такие покупатели и продавцы, которые очень сильно боятся потерять то немногое, что у них есть. Поэтому они отказываются идти на сделку — иногда по откровенно вымышленным поводам». Добавим от себя, что существуют и другие факторы, например внезапная тяжелая болезнь или смерть кого-то из участников сделки или его родственников. Такое, увы, в нашем мире случается…

Изобретения пригодятся За период резкого роста цен риелторы придумали различные приемы, позволяющие действовать на таком рынке. Например, очень популярен был способ, когда сначала искали квартиру для себя, а потом быстро продавали свою старую. Сейчас такое вряд ли сработает: найти покупателя за два дня сегодня невозможно. Также едва ли пригодятся приемы психологического давления на собственных клиентов («Не капризничайте, выбирайте быстрее!») — люди стали грамотнее и понимают, что прежнего ажиотажа на рынке нет.

Однако некоторые приемы, появившиеся на «экстремальном» рынке, будут жить и дальше. Речь идет прежде всего о различных формах сотрудничества с банками. Именно в 2006 году получило распространение ломбардное кредитование — получение денег под залог существующей квартиры. Как отмечает Алексей Шленов, директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», эта форма позволяет купить новую квартиру, сделать в ней ремонт, спокойно переехать, а затем продавать старую. Прежде банки с сомнением смотрели на перспективу того, что заложенная квартира будет продаваться: а вдруг собственник ее реализует, а кредит не вернет? Но массовый спрос на такую услугу заставил банкиров отработать все технологии, и сегодня ломбардный ипотечный кредит вполне доступен для потребителя. Разумеется, выгоднее всего он был как раз в условиях роста цен: квартиру продавали позже, и проценты за обслуживание кредита окупались за счет роста ее стоимости. Но и сейчас будет неплохо — прежде всего потому, что недвижимость становится свободной, без необходимости тянуть цепочку альтернатив.

Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений компании «МИАН — агентство недвижимости», рассказала о реализуемой ее компанией совместно с «Русским ипотечным банком» программе «Новые метры». Обычный ипотечный кредит, размер которого банк определяет исходя из уровня доходов заемщика, в данном случае увеличивается на стоимость имеющейся у человека в собственности квартиры. Так что новое жилье можно приобретать, не продавая старое.

Единственное условие банка — необходимость реализовать прежнюю квартиру в течение шести месяцев с момента покупки новой. Кстати, и выплата процентов по кредиту начинается только после продажи старой квартиры.

Перспективы

Мнения экспертов по поводу того, что же будет дальше на московском рынке жилья, как обычно, диаметрально противоположны. Одни говорят о предстоящем (и даже уже начавшемся) снижении цен, другие предвидят их рост. Но даже сторонники последней точки зрения считают, что подорожание не станет столь стремительным, как то было прошлой зимой.

Для альтернатив это, разумеется, прекрасно. Так что их количество должно обязательно увеличиться. Любопытные данные опубликовал недавно «МИАН»: в конце 2005 года аналитики агентства спрогнозировали, сколько альтернативных сделок должно совершиться в 2006 году. В реальности же их оказалось… лишь 35 % от той цифры. И все потому, что в условиях безумного роста цен многие владельцы квартир не сумели обменяться. Но потребность-то осталась, поэтому сейчас можно ожидать прихода на рынок этого «отложенного спроса».

Что касается более отдаленных перспектив, то альтернативные сделки со временем должны отмереть — из-за развития банковского сектора и появления у нас традиции брать кредиты. «В США и Европе вообще нет такого понятия, как альтернатива, — говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002». — Там подобные проблемы жители решают с помощью банковского «перехватывающего кредита» — bridge loan». Но это, конечно, весьма отдаленное будущее, и вряд ли можно хотя бы примерно сказать, когда же оно наступит.

Дата публикации: 11:22 17 января 2007

Источник: bpn.ru