Элитные итоги года

Прошедший 2006 год запомнится рынку недвижимости надолго: таких темпов роста стоимости жилья, такого спроса на любые объекты, такого количества неотоваренных ипотечных кредитов Москва еще не знала. Рост цен продолжался до осени - по разным типам жилья, по оценкам специалистов, он составил от 68 до 105%, причем сильнее всего подорожало самое дорогое элитное жилье.

"Такому росту способствовало определенное сокращение предложения на рынке новостроек, особенно в элитном секторе. Другим фактором являются непрерывные усилия нашего правительства и банков сделать доступными для большинства населения ипотечные программы покупки жилья. Все это вместе - сокращение предложения и стимулирование финансовых возможностей покупателей - привело к такому мощному и быстрому росту цен", - комментирует Елена Розанова, руководитель департамента маркетинга компании Blackwood.

Осенью в период обычного пика покупательской активности рост цен неожиданно прекратился, и к концу года среднемесячный рост составил от 0,5 до 1,5% в месяц по всем сегментам, кроме элитного. Между тем самые дорогие объекты продолжали дорожать на 2-4% в месяц, что говорит о том, что покупатели высшей лиги готовы вкладывать деньги и в казалось бы переоцененное жилье, в то время как средний класс покупать такое жилье за такие деньги уже не торопится.

Минимум 10 тыс. долларов за кв. м

В конце 2006 года цены на жилье, по данным компании Blackwood, находились в следующих пределах: элитное - 10-37 тыс. долларов за кв. м, бизнес-класс - 4-15 тыс. долларов за кв. м, экономкласс - 2-5 тыс. долларов за кв. метр. Максимальная стоимость квадратного метра по совершенной сделке была зафиксирована на уровне 39,5 тысячи долларов за кв. метр.

По данным аналитической службы ГК "МИАН", за 2006 год на первичном рынке Москвы было продано порядка 1000 элитных квартир, соответствующих следующим критериям: квартиры, расположенные в историческом центре и традиционно популярных районах для престижного жилья, стоимость квадратного метра в таких квартирах была больше 10 тыс. долл., бюджет покупки превышал 900 тыс. долл. (в ценах ноября 2006 г.), причем в эту сумму не входила стоимость машино-места и расходы на дополнительные отделочные работы.

Про сравнению с 2005 годом объем продаж элитного жилья в 2006 году снизился на 30-35%, предложение также снизилось на 30%, а неудовлетворенный спрос от объема продаж составил 10-15 процентов. Самое большое количество квартир продано в январе-марте 2006 года - 50% от общего количества, во II квартале (апрель-июнь) объемы продаж снизились и составили 30%, в июле-сентябре было продано 15% квартир, а в IV квартале лишь 5 процентов.

Инвесторов - меньше трети

Цели покупки элитных объектов в прошлом году не особенно отличались от 2005 года. Аналитики МИАН отмечают, что для постоянного проживания (для себя) было приобретено 55% квартир. Желающих приобрести квартиру для родителей или взрослых детей было 15 процентов. Остальные 30% квартир покупалось в инвестиционных целях.

Здесь надо отметить, что рынок недвижимости в прошлом году представлял очень большой интерес с точки зрения инвестиций. Конечно, с позиций краткосрочных вложений более привлекателен экономкласс (инвестирование на 1-2 года).

"Однако стоит отметить, что рынок сегодня уже более стабилен и прогнозируем, поэтому тех темпов роста, которые показывал буквально любой объект еще три года назад ждать уже не стоит", - предупреждает Наталья Саакянц - заместитель генерального директора МИАН-Девелопмент.

Элитная же недвижимость с точки зрения инвестирования привлекательна для тех, кто заинтересован в наименее рискованных вложениях. К числу таких инвесторов г-жа Саакянц относит тех, кто имеет достаточные средства для инвестиций в этот сегмент и возможность долгосрочного инвестирования. "Только при совпадении всего вышесказанного можно получить реальный доход от вложений. Это связано с тем, что, несмотря на невысокую разницу в цене первичного и вторичного элитного жилья, на которой нельзя сыграть, элитный рынок меньше подвержен спадам и падениям в цене, поэтому более надежен в долгосрочной перспективе как объект инвестирования", - считает Н.Саакянц.

Проблема - не где взять деньги, а куда деть

Что касается финансовых источников для приобретения элитного жилья, то здесь картина достаточно сильно отличается от более низких классов: если на рынке экономкласса преобладают альтернативные сделки, где основным капиталом выступает уже имеющаяся в собственности покупателя квартира, то в элитном секторе 50% квартир приобреталось за собственные живые деньги, 40% квартир было приобретено с использованием кредитных средств и лишь 10% покупателей использовали средства от продажи предыдущей элитной недвижимости.

Миф о том, что всю элиту скупили иностранцы, статистика 2006 года развеяла. Географически покупатели распределились следующим образом: 40% квартир было приобретено москвичами, такое же количество квартир - покупатели из нефтегазодобывающих регионов, жители городов-миллионников из крупных промышленных регионов РФ купили 15%, граждане из стран СНГ и Балтии купили лишь 1% элитных квартир, столько же, сколько и выходцы с Северного Кавказа, настоящие же иностранцы - покупатели из стран дальнего зарубежья - приобрели лишь 2% элитных квартир.

Стереотипы - на слом

Особых новинок в тенденциях на рынке элитной недвижимости 2006 год не принес: в течение года развивались процессы, начавшиеся еще в 2005 году. В первую очередь, это появление элитных многоквартирных комплексов. "На самом деле исторически большей популярностью пользуются клубные дома. Они очень востребованы у покупателей, особенно когда концепция дома тщательно продумана и выбрано уникальное месторасположение", - считает Н. Саакянц, - Однако сегодня на рынке существуют и другие форматы, принципиально отличающиеся от клубных домов". Интересно, что к моменту начала продаж в конце 2004 - начале 2005 года такие комплексы как "Коперник", "Онегин" и даже "Остоженка Парк Палас" рынок принял очень настороженно и воспринимал эти комплексы скорее, как бизнес-класс. "Сейчас же уже понятно, - говорит Е. Розанова, - что подобные комплексы обладают всеми атрибутами элитного жилья".

Продолжается и исход элиты за пределы Садового кольца и даже ТТК. Здесь надо отметить, что меняется только район, а вот сами характеристики дома, требования к сервису, отделке и комфорту равны требованиям к объектам на Остоженке, а иногда даже и выше. Более того, определенная стандартизация набора услуг в домах высшей лиги назолотой миле не свойственна дальним объектам, напротив, застройщики стараются привлечь покупателя изюминками: появляются проекты и с инфраструктурой для яхтинга (проект Межрегиональной девелоперской компании (МДК) в Левобережном районе между Химками и Долгопрудным на берегу канала им. Москвы) и видами на Ботанический сад (дом "Хортус гармония"), собственным озером с пляжем и прогулочной зоной ("Лейк-хаус" на Минской улице), супершколами по соседству ("Покровское-Стрешнево") и даже реликтовыми соснами (дом "Чайка").

***

Если суммировать все вышесказанное, то можно констатировать, что элитный сектор в 2006 году вновь подтвердил, что он является самым стабильным сегментом рынка жилой недвижимости, что его социальная база по-прежнему обеспечивает высокий платежеспособный спрос, а дефицит площадок в центре все активнее компенсируется развитием новых форматов элитного жилья.

Дата публикации: 11:38 18 января 2007

Источник: bpn.ru