Что мешает земельной ипотеке?

Покупка земли всегда казалась людям одним из самых надежных приобретений. Надежных и необходимых настолько, что под нее даже можно занять денег. И в этом есть свой смысл: ведь если есть кусок земли, свой, собственный, значит и где жить будет, и что кушать найдется.

В России ипотеку земельных участков начали продвигать буквально с конца 90-х одновременно с идеей о частных фермерских хозяйствах. К сожалению, на практике не обрели полноценного воплощения ни та, ни другая идея. Что помешало фермерским хозяйствам, понятно: тут и несовершенство законодательства, и инертность людей и их привычка рассчитывать на команду сверху, и просто отсутствие подобной практики. Как ни странно, развитию земельной ипотеки препятствуют те же самые факторы.

Что смущает банки?

Банки сегодня не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю. Из тех, кто сейчас работает в столичном регионе, первопроходцев можно пересчитать по пальцам одной руки. Почему? Что мешает банкам развивать новый ипотечный продукт, на который определенно существует спрос?

В первую очередь банки, как обычно, ссылаются на законодательные несовершенства. На практике ипотека земельных участков описана в двух основных законодательных актах: Гражданском кодексе и законе «Об ипотеке». Последний, в частности, устанавливает, что по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). (п. 1 ст. 62 закона «Об ипотеке»).

Этот же закон строго оговаривает, какие участки не могут являться предметом залога. Это:

• участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
• земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом;
• земли, на которые в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Казалось бы, два столь подробных перечня должны были решить возможные проблемы банков. Однако, для того чтобы гарантировать возврат средств, необходимо более детальное описание этого института в законодательстве. Так, по мнению заместителя председателя правления Россельхозбанка Виктора Хлыстуна, который одним из первых на рынке поднял проблему ипотеки земельных участков, в настоящий момент законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы – предоставления кредита под залог земельного участка. «Для второй части, связанной с аккумулированием земли, с превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия», – считает Хлыстун.

Кроме того, помимо пробелов в законодательстве, есть еще и риски, сформированные самим рынком. «Например, если земля, под которую выдан кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, и смена статуса была проведена некорректно, то это, скорее всего, станет основанием для отказа банка в предоставлении ипотечного кредита на приобретение данной недвижимости», – рассказывает генеральный директор компании «Фосборн-Хоум» Василий Белов. Это связано с тем, что оборот сельхозземель в нашей стране все еще не разрешен, и такой актив не будет ликвидным для банка.

Нужно понимать, что и сам рынок покупки и продажи земли не так стабилен, как рынок жилой недвижимости. Банк может выдать кредит под залог земельного участка, а завтра через этот участок вдруг проведут магистраль… Кредит на приобретение участка с домом взять проще. В этом случае объектом залога выступает не только земельный участок, но и дом, в результате риски банка снижаются.

Где и почем?

Тем не менее некоторые банки уже сегодня работают с программами кредитования земельных участков. В ряде банков вы можете взять обыкновенный потребительский кредит и на эти деньги купить участок, другие же работают именно с целевым кредитованием под залог земли.

Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков: МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, банк «Сосьете Женераль Восток» и Райффайзенбанк. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы. Исключение составляет лишь Сбербанк, где необходимы поручители. В остальном же кредиты на землю приближены к ипотечным: так, 30% стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

В Райффайзенбанке кредиты выдают на срок от 1 года до 15 лет в долларах США и в рублях. Сумма кредита может составлять от $15 тыс. (400 тыс. руб.) до $1 млн (27 млн руб.). Кредитные заявки на суммы более $1 млн рассматриваются в индивидуальном порядке. Процент по кредиту составляет 11,5-12% в валюте и 13-14 % в рублях. Размер кредита не может превышать 75% от стоимости приобретаемого земельного участка.

Московский кредитный банк ссужает своих заемщиков на срок до 10 лет. Кредиты также предоставляются и в долларах США, и в рублях. Нижняя планка кредита выше, нежели в «Райффайзене», – заемщику предлагается сумма от $25 тыс. Максимум кредита – $750 тыс. Процентная ставка по кредиту 13,5% или 14,5% годовых. Размер собственного взноса – от 30% стоимости приобретаемого земельного участка.

Банк «Зенит» предоставляет кредиты на небольшой срок – от 1 до 5 лет. Кредиты выдаются в обеих популярных валютах. Сумма кредита может колебаться от $10 тыс. (270 тыс. руб.) до $600 тыс. (16,2 млн руб.). Процент по кредиту, выданному в долларах США, от 12,5%; в рублях – от 14% годовых. Собственный взнос в этом банке – не менее 70% стоимости участка.

Банк «Сосьете Женераль Восток» предоставляет кредиты от 1 года до 15 лет. Ссуды выдаются в рублях, долларах США или евро. Сумма кредита может составлять от $25 тыс. (или эквивалент в рублях/евро). Проценты по кредиту колеблются в зависимости от валюты кредита: от 11% годовых в долларах США до 15% в рублях. 13% – процентная ставка по кредиту в евро. Ссуда предоставляется до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Таким образом, ситуация с ипотекой земли напоминает ситуацию с ипотекой городского жилья несколько лет назад, хотя причины для их медленного развития несколько разнятся.

Дата публикации: 15:39 22 января 2007

Источник: bpn.ru