Управление многоквартирным домом

За последние годы в сфере ЖКХ произошло много перемен и, в первую очередь, массовая передача объектов ЖКХ от промышленных предприятий и ведомств органам местного самоуправления без соответствующего финансирования и ремонта практически всех передаваемых объектов.

Прошедший отопительный сезон во многих регионах нашей страны убедительно показал, что жилищно-коммунальные предприятия могут устойчиво работать в период сложной сезонной эксплуатации только в тех случаях, если их руководители ответственно относятся к решению финансовых проблем и организационных мероприятий по подготовке к зиме объектов ЖКХ. Первопричиной более 60 процентов чрезвычайных ситуаций являются нарушения в системах энергоснабжения теплоисточников и только во вторую очередь неумение персонала котельных оперативно работать в экстремальном технологическом режиме, а также неудовлетворительная подготовка жилищно-коммунальных объектов, в том числе жилищного фонда, к отопительному сезону.

По данным Национального центра по развитию частно-государственных партнерств, бизнес занимает около 20 процентов целевого рынка частного управления коммунальной инфраструктурой. А рынок – это более 60 городов с населением в общей сложности около 50 млн человек. В настоящий момент около 10 млн человек снабжаются теплом, электричеством, услугами водоснабжения и канализации от частных операторов. Доля частного бизнеса в жилищно-коммунальном секторе России на сегодняшний день составляет 17 процентов, из которых 1 процент приходится на иностранный капитал.

Малые предприятия, работающие в сфере ЖКХ Санкт-Петербурга, по видам деятельности распределяются следующим образом: около 40 процентов – капитальный ремонт; 25 процентов – благоустройство; 15 процентов – техническое обслуживание; 10 процентов – прочие работы (вывоз ТБО, дезинфекция, установка компьютерных систем) и менее 5 процентов – охрана жилого фонда, установка и обслуживание систем видеонаблюдения.

В многоквартирных домах именно сам жилой дом, а не отдельный владелец квартиры является основной единицей, потребляющей услуги ЖКХ (общая земля, общая крыша и общие коммуникации). Следовательно, дом должен быть представлен как юридическое лицо при заключении договоров на жилищно-коммунальные услуги. Иначе он не сможет быть дееспособной стороной контрактных отношений.

ТСЖ – товарищество собственников жилья – стало таким же неотъемлемым признаком дома-новостройки, как цементная пыль на лестнице и неработающий грузовой лифт. ТСЖ в новых домах создаются еще на стадии строительства (исключением являются лишь новостройки, полностью отданные муниципалам). Но после того как дома становятся обитаемыми, каждое товарищество ждет своя судьба. Что же касается домов, срок «жизни» которых уже перевалил за 15-20 лет, то там все зависит от того, какое количество жильцов стали собственниками квартир, приватизировав их.

Все решения о судьбе дома должно принимать собрание собственников квартир. Потому что дом (вместе со всеми подвалами, чердаками, лифтами и участком земли) принадлежит собственникам квартир, которые их приватизировали, купили или унаследовали. В таком случае решение, кто будет управлять домом и как, принимают непосредственно собственники квартир.

Если же в доме есть неприватизированные квартиры, которые граждане занимают по договорам социального найма, то их собственником считается город. Тогда городское управление или департамент жилищной политики должно прислать на собрание жителей представителя, который будет голосовать наравне с другими хозяевами.

При голосовании каждому собственнику дается количество голосов, пропорциональное доле метража его квартиры в общей площади дома, а представитель города наделяется количеством голосов, пропорциональным доле метража неприватизированных квартир. Проводить общедомовое собрание по новому Жилищному кодексу хозяева квартир обязаны не реже одного раза в год.

А Жилкомсервис отныне превращается в обыкновенного поставщика услуг, от которых собственники квартир в любой момент могут и отказаться. Но надо учесть, что, взяв в свои руки бразды правления домом, жильцы остаются без всякой поддержки города. Так что как только люди выберут управляющую компанию, за состояние их домов власти нести ответственность уже не будут.

Если в доме надо сделать ремонт, собственники квартир должны провести собрание, собрать взносы и отремонтировать его на свои деньги. Город поможет средствами лишь в том случае, если в доме есть муниципальные квартиры. Следить за качеством работы Жилкомсервиса или другой организации, обслуживающей дом, тоже должны будут сами жители.

Важнейший этап после создания ТСЖ – выбор управляющей компании. Вот несколько практических рекомендаций:

1-й шаг. Найдите координаты возможных управляющих компаний через Интернет, СМИ, в районных администрациях.

2-й шаг. Обязательно позвоните или приезжайте в каждую компанию. Узнайте, сколько лет она работает на рынке, попросите назвать адреса домов, которыми она управляет.

3-й шаг. Обязательно осмотрите состояние домов по указанным вам адресам. Узнайте мнение жителей, их жалобы.

4-й шаг. Если работа компании вас устраивает, узнаете, на каких условиях она сможет обслуживать дом и сколько за это придется платить. Попросите администрацию управляющих компаний составить и показать смету доходов и расходов. Если компания работает давно, она быстро составит смету и бизнес-план. Сравните ее условия с условиями работы других компаний.

5-й шаг. Заключение договора с управляющей компанией – самый сложный этап. Он требует профессиональных и юридических знаний в области управления жилыми домами. Обратите внимание на тот факт, что существует примерный (типовой) договор. Собственники могут менять в нем некоторые пункты, а также вносить новые по своему усмотрению. Особое внимание обратите на то, что к договору обычно составляется несколько обязательных приложений.

Дата публикации: 11:03 23 января 2007

Источник: bpn.ru