Небоскребы в мегаполисе: какой этаж последний?

Для большинства мегаполисов мира общей проблемой является нехватка свободных земельных участков под новое строительство. Выходом из сложившейся ситуации можно считать возведение высотных зданий. Эксперты уверяют, что через 25 лет 80 % населения планеты будут жить в городах, а значит, спрос на жилые и офисные помещения возрастет многократно. Поэтому очевидно, что в градостроительстве будущего небоскребы приобретут гораздо большее значение, нежели сегодня.

Каковы перспективы высотной застройки городов, как правильно выбрать место для небоскреба и увязать его архитектуру со сложившейся окружающей средой, как привлечь инвестиции к участию в его сооружении и извлечь максимальную выгоду, сведя риски к минимуму? Эти и другие вопросы обсуждали на конференции «Небоскребы в мегаполисе: вертикальная застройка городов».

Небоскреб в городе — к процветанию

Небоскребы — показатель экономического процветания мегаполиса. Проект строительства будет успешен в том случае, если высотное здание займет в городе удачное место. Но какой земельный участок наиболее перспективен? Во-первых, это площадка, вокруг которой уже сложилась или формируется активная среда, имеющая высокий потенциал использования в городском масштабе. Ярким примером такого расположения можно считать международный деловой центр «Москва‑Сити».

Во-вторых, небоскребы целесообразно воздвигать в зонах перспективного смешанного использования, выполняющих функции городского или федерального значения. К таковым относятся правительственные или выставочные комплексы (например, район ВВЦ), спортивные сооружения. Практично проектирование высоток там, где находятся крупные пересадочные транспортные узлы и связывающие их магистрали. Вместе с тем член совета директоров корпорации MIRAX GROUP Дмитрий Луценко высказал мнение, что многоэтажные здания должны быть территориально сосредоточены в одном месте из‑за трудностей подключения к энергетическим и коммунальным сетям, а также из соображений безопасности и пожаротушения, дороговизны и сложности геологического исследования почв.

При этом высотки необходимо органично вписать в сложившуюся застройку города. Существует две модели их проектирования в мегаполисах: североамериканская и европейская. Как известно, инициаторами сооружения небоскребов были американцы. В США можно найти немало расположенных на больших площадях высотных зданий, гармонирующих с общей культурой города. А район Canary Wharf в Лондоне является примером того, как территории с низкой плотностью застройки на окраине города смогли преобразиться после размещения североамериканской модели на участке значительных размеров. Джим Паттерсон, директор RMJM Scotland Ltd (Великобритания), уверен, что Европа припозднилась с возведением небоскребов, но, несмотря на это, описанный выше подход используют в районах с низкой плотностью застройки в Париже, Франкфурте и Москве.

В европейской же модели учтена трудность возведения высотных зданий в центре города, архитектурный ансамбль которого складывался в течение долгого времени, и где так важно связать новостройку с историческим наследием. А кроме того, принято во внимание стремление европейцев к индивидуальности, проявляемой во внешнем виде небоскребов. Эксперт из Великобритании уверен, что хорошо спланированные и расположенные группы высоток могут внести существенный вклад в развитие города. Однако внутренние взаимодействия зданий достаточно сложны: большое значение имеет конструкция их нижней части, а также вид, который открывается с верхних этажей.

Небоскребы — это неотъемлемый компонент современного мегаполиса, его знаковые объекты. Но прежде чем общественность станет воспринимать их именно так, может пройти немало времени. Джим Паттерсон рассказал о том, как менялось место высотных зданий в контексте города. Первые европейские многоэтажки выглядели чужеродно и плохо вписывались в окружающий их пейзаж. Яркими примерами в историческом ракурсе являются здание Three Graces в Ливерпуле и собор Св. Павла в Лондоне, которые значительно отличались по высоте от соседних построек. Но одно из них стало прекрасной рекламой процветающему сектору страхования Ливерпуля, а другое — повысило церковный авторитет собора Св. Павла внутри государства. И если раньше эти объекты считали радикальными, то теперь в них видят важное культурное наследие.

Как же нам его принять?

Практически все эксперты единодушны во мнении, что восприятие высоток горожанами зависит от их психологической готовности. Как правило, поначалу к такому строительству относятся настороженно. Западные специалисты полагают, что в связи с возросшим вниманием людей к окружающей среде в будущем общественное одобрение новых проектов небоскребов в большей мере станет зависеть от того, насколько гармонирует предложенное градостроительное и архитектурное решение с социальными условиями и защитой окружающей среды. Марк Щюлер, архитектор и ассоциированный партнер Schweger Assoziierte Gesamtplanung GmbH (Германия), убежден, что должно пройти время, прежде чем социум в своей массе перестанет отрицать необходимость сооружения высотных зданий. Немецкий архитектор приводит в пример комплекс «Москва‑Сити»: «Это очень впечатляющий проект и по масштабу, и по уровню проектирования, и по тем усилиям, что были приложены к его осуществлению. Подобная возможность редко предоставляется в больших городах. Но пройдет несколько лет, прежде чем такие разные части мегаполиса «срастутся» и люди станут воспринимать масштабные районы строительства как элемент собственного города».

От чего же еще зависит успешность проекта небоскреба? Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, отмечает, что критерии еще не выработаны, поскольку отсутствует независимая экспертиза проектирования, реализации и эксплуатации высотных зданий. Конкурирующих объектов нет, что затрудняет анализ статистики аренды или покупки помещений или отказа от этих операций на первичном рынке. Нет пока сделок с недвижимостью и на вторичном рынке небоскребов. Невозможно объективно спрогнозировать риски инвестирования в строительство высоток из‑за дефицита соответствующих показателей. Правда, Дмитрий Луценко утверждает, что при грамотной организации процесса разработки сооружения и продвижения на рынок инвестиции в строительство небоскребов хорошо окупаются. Пример: в феврале 2004 года ВТБ открыл корпорации MIRAX GROUP кредитную линию в размере 250 млн долл. на возведение делового центра «Федерация». На данный момент из этой суммы выбрано только 70 млн, потому что проект начал окупаться еще на этапе строительства. В настоящее время в башне «Запад», которую только собираются сдавать в эксплуатацию, не осталось ни одного свободного метра, активно востребованы и площади башни «Восток».

Небоскреб — город в городе

В ходе конференции российские и иностранные коллеги рассуждали о том, какой должна быть современная высотка. Западные специалисты уверены, что небоскребу надлежит выполнять множество задач и работать по принципу 24 часа семь дней в неделю. От функционального наполнения объекта во многом зависит его экономическая целесообразность. Не стоит забывать о том, что многофункциональность позволяет более экономично расходовать электричество, ведь, скажем, гостиницы его потребляют в основном ночью, а бизнес-центры — днем.

Эксплуатацию высотного здания следует доверить профессиональной управляющей компании, имеющей соответствующий опыт. Кроме того, небоскребы представляют собой город в городе. Как правило, они располагает развитой инфраструктурой, современной внутренней транспортной системой (иногда в здание интегрирована городская транспортная сеть, например метро), здесь ежедневно бывают 10–30 тыс. сотрудников и посетителей и так далее. Поэтому вполне логично, что у высотных «районов» должны быть свои «мэры».

Архитектуре, строительным материалам и инженерии высоток необходимо отвечать требованиям, предъявляемым к зданиям класса А. Марк Щюлер акцентирует внимание на том, что еще несколько лет назад период эксплуатации возводимых небоскребов составлял 50–60 лет. А недавно во Франкфурте снесли одну из самых первых и знаменитых высоток, сооруженную в конце 1960‑х и достроенную до 22 этажей в 1974 году. Низкое качество 83‑метрового гиганта не соответствовало современным нормам, несколько лет он пустовал, а затем был разобран. Учитывая этот опыт, отмечает немецкий эксперт, небоскребы необходимо проектировать таким образом, чтобы максимально продлить срок их использования.

Технологические особенности

Валерий Жилов, генеральный директор ОАО «Новое кольцо Москвы», уверяет, что «новые технологии эксплуатации и сооружения выводят строительство высотных зданий в России на следующий этап. Наши промышленность и строительный комплекс перестраиваются быстро, и в течение ближайших лет мы сможем удовлетворить потребности высотного строительства». Вместе с тем парадокс заключается в том, что у нас до сих пор не разработаны СНиПы возведения небоскребов, чаще всего проектирование ведут на основе западной документации, которая лишь приспособлена к отечественным реалиям. Круг компаний, осуществляющих высотное строительство в России, ограничен, и из‑за отсутствия соответствующего опыта приходится привлекать подрядчиков с мировым именем.

Строительные технологии для данных объектов должны быть не просто современными, а опережающими свое время. Это, например, необходимо для решения такой важной проблемы, как существенная энергоемкость небоскребов. Здесь требуются архитектурные и инженерные инновации, учитывающие качество городского пространства и климата, продуманное использование природных условий — солнца и тени, воздуха, ветра, дождя, тепла и холода. Грамотное оперирование данными параметрами позволяет значительно снизить инвестиционные затраты. Марк Щюлер приводит в пример здание Main Tower, построенное в 1999 году во Франкфурте. Это «интеллектуальный» небоскреб с низким потреблением энергии, 85% которой он вырабатывает сам. Частично для его энергоснабжения используют тепло и холод земли, для чего в сваях и фундаментной плите, служащей также аккумулятором холода в летнее время, проложены трубки. По ним в качестве теплоносителя циркулирует вода. Цилиндрическая башня имеет навесной стеклянный фасад без оконных переплетов. У наружных стекол стеклопакетов — криволинейное очертание, соответствующее форме башни. Оконные створки бесступенчато выдвигаются параллельно фасаду в зависимости от погодных условий.

Инженерные системы должны иметь высокий уровень автоматизации, чтобы максимально исключить человеческий фактор. В сооружении небоскребов необходимо использовать самые современные нетрадиционные конструкции, обеспечивающие их устойчивость даже при землетрясениях. Кстати, высотные здания успешно возводят в таких сейсмоопасных районах, как Япония, Тайвань, Сингапур и др. Интересно, что в этих зонах построены самые высокие в мире сооружения: Taipei 101, 509‑метровый гигант (101 этаж), возведенный в 2004 году в Тайване, и Petronas Towers высотой 452 м (88 этажей), «выросший» в 1998 году в Куала-Лумпуре.

Качественный проект необходимо максимально адаптировать к местным условиям. Кроме того, здание должно быть абсолютно безопасным для человека. В первую очередь внимание следует уделить его повышенной пожаробезопасности. Ведь огонь быстро распространяется по высотке (эффект трубы), а ликвидировать возгорание крайне сложно, так как пожарные лестницы и струи брандспойтов не достигают верхних этажей. Статистика последнего десятилетия показывает, что наиболее тяжелые в плане последствий пожары чаще всего возникали непосредственно перед завершением строительства, а также в период эксплуатации объектов. Так, одним из наиболее разрушительных можно назвать пожар, вызванный сварочными работами во время сооружения Garley в Гонконге в 1996 году. Ущерб от несчастного случая оказался огромен, поскольку системы автоматической пожарной тревоги и пожаротушения еще не были смонтированы.

Страхование — практика будущего

Свести риски к минимуму при строительстве и эксплуатации небоскреба помогает наличие договора о страховании с одной из ведущих компаний. Это одно из необходимых условий при возведении высотного здания. Юрий Горбатов, генеральный директор ОАО «МСК», полагает, что России нужно перенять западную страховую практику, которая позволяет обеспечить всеобъемлющую защиту на различных этапах строительства всем его участникам. Суть ее заключается в том, что один полис позволяет застраховать как собственно сооружаемый объект, так и строительные машины и оборудование, гражданскую ответственность при производстве строительно-монтажных работ, риски потери прибыли. Страхование можно производить как по поименованным рискам (пожар, действие воды, внешнее воздействие, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц), так и от всех опасностей (All Risks Insurance). Последний вариант пока еще широко не вошел в российскую практику, но со временем, считает Ю. Горбатов, подобные полисы будут все более востребованы. Новацией на западном рынке является внедрение практики десятилетнего страхования на случай причинения вреда. Дефекты проектирования и строительства порой проявляются не сразу, а спустя несколько лет, их возможно идентифицировать и отделить от ошибок в эксплуатации здания.

Только совместными усилиями специалистов разных областей можно возвести здание, достойное стать символом города. Между всеми участниками реализации проекта — инвесторами, девелоперами, архитекторами и застройщиками — должны иметь место грамотно выстроенные отношения.

Приведенный на конференции в качестве примера знаменитый библейский сюжет о Вавилонской башне, которую люди так и не достроили, так как стали говорить на разных языках, наглядно показывает, как важно всем участникам процесса понимать другу друга. Конференция же в свою очередь продемонстрировала, что для дальнейшего успешного освоения высотного строительства России очень полезен опыт Запада.

Дата публикации: 11:32 24 января 2007

Источник: bpn.ru