Регионы обходят столицу?

Несмотря на большой потенциал, столичный рынок коммерческой недвижимости для многих инвесторов и девелоперов выглядит менее привлекательным, чем региональный. Тому есть множество причин, среди которых - объективные трудности реализации проектов, высокие стоимость земли и себестоимость строительства в столице, административные барьеры, растущая конкуренция в Москве и т.д. На этом фоне окрепшие регионы России (Урал, Сибирь, Северо-Запад) привлекают все больше внимания и инвесторов, и столичных девелоперов.

Миссия выполнима

Например, капитальные вложения девелоперской компании LEON Building в торговую недвижимость в российских регионах в 2006 г. составили около 100 млн. долларов. Компания специализируется на приобретении, строительстве и управлении торгово-развлекательными центрами в крупных российских городах.

На данный момент компания начала реализацию проектов по строительству ТРЦ на четырех площадках. Две площадки располагаются в Туле, одна - в Волгограде, одна - в Тольятти.

Открытие первого из четырех торговых центров планируется в Туле в первом квартале 2008 году, концепцию торгового центра разрабатывает компания Jones Lang LaSalle. В том же году откроется торговый центр в Тольятти общей площадью 30 тыс. квадратных метров, чья концепция разработана консалтинговой компанией Colliers Int.

По словам генерального директора LEON Building Дмитрия Октябрьского, четыре площадки - это проекты, которые уже начали реализовываться. В данный момент на различных стадиях в работе LEON Building находится еще около 10 проектов в различных городах России. "Мы планируем за три года создать крупную сеть торговых центров под единым управлением, - отметил Д.Октябрьский. - Учитывая дефицит торговых площадей в регионах и имеющуюся у компании ресурсную базу, эти задачи, безусловно, выполнимы". Инвестиционная компания DVI Group, помимо уже действующего под брендом "Столица" торгово-развлекательного комплекса в Перми, готовится ввести в строй в 2007 году торгово-развлекательные центры в Ижевске и Екатеринбурге, а в 2008 году - в Волгограде. К 2010 году DVI Group планирует создать сеть успешных, социально значимых и востребованных объектов общей площадью не менее 700 тыс.кв. метров не только в России, но и в странах СНГ. По мнению президента компании Вячеслава Каминского, города-миллионники уже практически освоены, и упор следует делать на города с населением от 500 тыс. жителей. Поскольку именно такие города недооценены у девелоперов торговой недвижимости.

Регионы: мифы и реальность

Действительно, многие девелоперы искренне убеждены, что любой проект в регионе будет успешным.

"Это далеко не так", - выразил уверенность Иван Ситников, генеральный директор компании "РосЕвроДевелопмент", выступая на традиционном рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости.

Вот только несколько самых распространенных мифов по поводу регионов:

- в регионах намного ниже себестоимость строительства;

- в регионах еще долго будет слабая конкуренция:

- в регионе даже на некачественном объекте можно быстро заработать;

- в регионе даже непрофессионалы смогут получить высокие прибыли.

Все эти мифы опровергает практика, и это может стать неприятным сюрпризом для слишком самоуверенных девелоперов.

По оценкам И. Ситникова, сегодня очень многие девелоперы не обладают достаточной информацией о конкурирующих проектах, не всегда готовы оценить реальную емкость рынка, планируют к вводу слишком большое количество площадей (глобальные проекты от 50 тыс. кв.м - уже практически стали нормой и в регионах), наконец, закладывают в бизнес-планы избыточную доходность.

Он привел простой пример: "Согласно уже заявленным планам в Новосибирске в 2007-2008 гг. на рынок выйдет более 300 тыс. кв.м офисов класса А. По оценкам экспертов, реальная потребность города в таких площадях не превышает 130 тыс. кв. м, не более 30% новосибирских компаний готово арендовать офисы такого класса".

По прогнозам И. Ситникова, если инвесторы и девелоперы будут продолжать региональную экспансию в том же темпе, то уже через 3-4 года в регионах России произойдет насыщение рынка торговой недвижимости, а офисной - и того раньше - через 2-3 года.

О необходимости глубокого анализа рынка перед выходом в регионы, тщательной проработки концепции объекта, наличия грамотной профессиональной управляющей команды как основных составляющих успеха регионального проекта говорила на саммите и Елена Флоринская, управляющий партнер и директор по развитию компании ROSS.

Сегодня многие специалисты сходятся во мнении, что на фоне высокой инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России в ближайшие 2-3 года конкурентная борьба будет усиливаться. Безусловно, рынки коммерческой недвижимости в регионах существенно отстают в развитии в сравнении с московскими, но в силу гораздо меньшей емкости цена ошибки девелопера, инвестора при реализации регионального проекта может оказаться более высокой, чем в Москве.

Дата публикации: 13:01 24 января 2007

Источник: bpn.ru