Правила для самых дорогих домов Подмосковья

Еще несколько лет назад элитным считался почти любой загородный коттедж. Жизнь меняется стремительно, и сейчас эксперты озвучивают определенный список критериев и правил, без которого поселок и дома в нем нельзя назвать элитными.

Их соблюдение и дает цены предложения в несколько миллионов долларов, по которым предлагались самые дорогие дома года.

Отметим сразу, что в вопросах классификации и параметров жилья, особенно жилья люксового, на отечественном рынке единодушия не было никогда, и многие застройщики принимают решение об элитности того или иного своего проекта исходя из глубоко субъективных побуждений. Загородный рынок, традиционно считающийся более инертным, чем «квартирный», эту печальную тенденцию воспроизводит еще ярче последнего. Четкой классификации загородного жилья в России пока что нет; тем не менее определенные критерии и правила, по которым поселок может быть отнесен к элитному классу, все же имеются.

Какими бывают классификации

Обозначенная выше произвольность в классификации поселков – не самая лучшая, но неотъемлемая характеристика подмосковного коттеджного рынка. Как риелторы, так и девелоперы руководствуются собственными классификациями, различающимися как по количеству классов, так и по набору факторов. Так, например, компания Penny Lane Realty работает с классификацией, включающей в себя 4 категории поселков. Критериями для отнесения поселка к той или иной категории выступает как цель его создания (для последующей продажи, сдачи в аренду, постоянного проживания), так и более привычные факторы: подмосковное направление, удаленность от МКАД, наличие леса и водоема, количество домовладений, размер дома и участка, уровень инфраструктуры и транспортной доступности и т. д.

Не так давно, в декабре 2006 года, свою классификацию представила и компания «Терра-недвижимость»: вместо четырех классов загородной недвижимости (на которые ориентировано большинство девелоперов), компания выделяет 7, причем классообразующим признаком выступает цена. К эконом-классу отнесены коттеджи стоимостью от $250 тыс. до $450 тыс., к классу эконом+ – от $500 тыс. до $900 тыс., домом бизнес-класса считается коттедж, цена которого находится в пределах от $1 млн до $1,9 млн, класса бизнес+ – от $2 млн до $2,9 млн. Что касается верхнего сегмента, он делится на 3 класса: премиум ($3-4,9 млн), элит и люкс ($5-10 млн), эксклюзив (от $10 млн). По словам генерального директора компании «Терра-недвижимость» Тимура Сайфутдинова, увеличение числа категорий обусловлено, прежде всего, стабильно высокими темпами роста цен на загородном рынке. Так, еще в начале года элитным смело можно было назвать коттедж стоимостью от $3 млн, а сегодня верхняя планка поднялась выше $30 млн (данные о самых дорогих подмосковных домах приводятся ниже в таблице). В ситуации, когда цена самого дорогого предложения отличается от цены предложения эконом-класса в 120 раз, логичным будет введение дополнительных классов.

Критерии, общие для всех

Несмотря на всю свою логичность, подобные классификации имеют один, но существенный недостаток: они оставляют простор для фантазии девелопера. Однако думать, что на загородном рынке царит полнейшая анархия, не стоит. «Единой общепринятой классификации на рынке загородной недвижимости не существует. Тем не менее ряд ключевых критериев, влияющих на позиционирование и восприятие объектов загородной недвижимости, признают все участники рынка, – отмечает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. – К ним можно отнести 9 следующих критериев: направление, удаленность от МКАД, концепцию поселка, природно-ландшафтные характеристики местности, архитектуру, использованные строительные материалы, качество инженерных коммуникаций, набор внутренней инфраструктуры, форму охраны». Оценка любого из критериев в существующем поселке на «пятерку» и дает существенное повышение цены. Идеально, если девелопер смог добиться максимального балла для каждого из критериев, тогда и цена будет соответствующей.

Идеал достижим не далее 15 км

Знаменитый принцип location работает на загородном рынке ничуть не хуже, чем на коммерческом или жилищном. «В 2006 году зона организованного коттеджного строительства существенно расширилась – теперь это радиус 50–100 км от МКАД», – отмечает руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН – агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. Тем не менее элитный поселок не должен находиться дальше чем в 30 км от Москвы. Причем, как уточняет Мария Литинецкая, большим плюсом для проекта будет расположение не далее 15 км от МКАД. Основную роль здесь играет не столько физическое расстояние, сколько время, которое займет дорога от дома до столицы: «Оно не должно быть более часа. И чем лучше транспортная ситуация на направлении, тем большее удаление от города девелопер может себе позволить, не рискуя снизить покупательские свойства проекта», – поясняет Литинецкая. Что же касается направления от Москвы, элитным традиционно считается западное направление с небольшим смещением на юг, никаких серьезных изменений за год не произошло.

Размер имеет значение

Разумеется, элитность поселка напрямую зависит от архитектуры, строительных материалов (по данным Blackwood, например, более 2/3 заявок в этом сегменте приходится на кирпич), размеров дома и плотности застройки. «Формат коттеджа премиум-класса предполагает площадь не менее 300-500 кв. м при общей площади участка более 30 соток. Такие поселки характеризуются и камерностью, или, как сейчас принято говорить, «клубностью»: порядка 40 домов. Естественно, что инженерное наполнение дома и поселка отвечает последнему слову техники», – уточняет Мария Литинецкая.

Концептуально, но…

Нельзя не упомянуть и о понятии концепции, которая обязательна для того, чтобы поселок отнесли к элитным. Впрочем, сегодня это условие необходимое, но не достаточное. К концепции в любом случае должны прилагаться природные красоты, близость к историческим местам или архитектурным памятникам, «штучность» проекта, большая площадь земельного участка и другие подобные «бонусы». Как отмечает экономист-аналитик управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» Янина Мирончук, при проработанной концепции именно поселки класса люкс приносят наибольшую доходность, вместе с тем именно здесь застройщиков ожидает жесткая конкуренция. «Она будет обостряться в 2007 году в процессе реализации заявленных проектов крупнейшими девелоперами», – уверена Мирончук.

Дата публикации: 10:44 25 января 2007

Источник: bpn.ru