Ипотека меняется вместе с рынком

За год ситуация на вторичном рынке недвижимости изменилась кардинально: бурный рост цен сменился практически полной их остановкой. Как этот факт отразился на ипотечном кредитовании, в чем специфика ипотечных сделок на растущем и стагнирующем рынке, как изменился социальный портрет заемщика? С этим и другими вопросами мы обратились в компанию "МИЭЛЬ-Недвижимость", к директору управления ипотеки Юлии Вербицкой.

ВремЯ с апреля по сентябрь 2006 года оказалось для ипотеки в Москве очень нелегким. Из-за высокого темпа роста цен ипотечные сделки часто распадались. Типичная ситуация: заемщик получил в банке положительное решение о возможности кредитования, но за это время квартиры, которые устраивали клиента по цене и характеристикам, уже исчезли с рынка или их стоимость существенно изменилась. В итоге, летом 2006 года рынок провис: одобренные клиенты есть, реальных квартир - нет.

С сентября, по словам Ю.Вербицкой, ситуация начала меняться в лучшую сторону. Сейчас цены на московские квартиры настолько высоки, что их активное вымывание с рынка прекратилось. Сегодня выданный банком кредит можно реально отоварить и сделать это относительно спокойно. Число кредитов продолжает расти, но темпы роста существенно снизились.

Основная причина - высокая стоимость жилья. Для того чтобы потянуть ипотеку на однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру, заемщик, не имеющий значительного начального взноса, должен иметь ежемесячный доход не менее 3-3,5 тыс. долл., а если это семья - то сумма увеличивается до 4-4,5 тыс. долларов. Оказалось, что количество покупателей московской недвижимости, имеющих такие доходы, не так уж и велико.

В "МИЭЛЬ-Недвижимости" предоставили такую статистику: в среднем в 2006 году заемщики предпочитали следующие кредитные продукты: первоначальный взнос - 10-15%, ставка - 10-11% годовых, срок кредита - 10 или 15 лет. Причем интересно, что десятилетний кредит часто погашается за 4-6 лет, 15-летний - за 7-8 лет.

Средний возраст, вступающих в ипотеку, 28-45 лет. Дополнительные расходы, связанные с обязательным страхованием по трем видам риска: жизнь и здоровье, титул собственности и имущественный риск (опять-таки в среднем): 0,8-1,2% от суммы кредита. 120-150 долларов единовременно берет независимая оценочная компания и 3-5% - риэлторы, которые подбирают и проверяют квартиру. Комиссионные "МИЭЛЬ-Недвижимости" на сегодня - 4% (еще недавно было 6-8%). Рассмотрение банком кредитной заявки обычно стоит от 1200 рублей до 0,5% от суммы кредита. Есть и иные выплаты, но все вместе они спокойно укладываются в сумму до $1500. "Серость" зарплаты на условия кредита влияет незначительно. С деньгами радикально "черного" цвета сложнее, но даже с ними можно получить кредит в некоторых банках.

Кредиты на любой вкус

Но все это только средние показатели. Разнообразие кредитных продуктов сегодня очень велико. На московском ипотечном рынке присутствует более 70 банков, предлагающих потребителю более 300 программ ипотечного кредитования, так что определенная гибкость обеспечена. Проблемы у потребителя сейчас не в том, что выбирать не из чего, а в том, чтобы выбрать оптимальный именно для него вариант. И тут на помощь приходят ипотечные брокеры, которые, собственно, этим и занимаются. К примеру, молодая семья, не имеющая накоплений, но имеющая здоровье, образование и высокооплачиваемую работу, с помощью брокера может подобрать программу с первоначальным взносом 0-5 процентов.

Возраст тоже не помеха: например, известен довольно часто встречающийся типаж заемщика - активный бизнесмен предпенсионного возраста, который и без кредита вполне способен за несколько лет купить себе квартиру, но, тем не менее, готов воспользоваться ипотекой. Естественно, есть банки, которые не желают отказываться от таких платежеспособных клиентов, и задача ипотечного брокера - свести такой банк и такого клиента.

Не только для молодых, здоровых и богатых

То же самое и со страхованием здоровья: задача ипотечного брокера - подобрать страховую компанию, которая будет максимально лояльна именно к вам.

Если вы хотите воспользоваться ипотекой для улучшения своего жилищного положения (например, из однокомнатной квартиры переехать в трехкомнатную), то свою однокомнатную квартиру вы можете заложить в тот же банк, и тогда он, как правило, с удовольствием закроет глаза на "черноту" ваших доходов. И подобных тонкостей - великое множество, поэтому каждый вопрос надо решать индивидуально.

Теперь - о сроках. Большинство банков работают сегодня очень оперативно: рассмотрение заявки занимает в среднем от трех дней до недели. Квартира подбирается от недели до трех месяцев. Каков социальный портрет заемщика? По словам Ю. Вербицкой, среди заемщиков вырос процент людей, имеющих собственное дело. Их психология отличается от психологии наемных работников (даже весьма высокооплачиваемых). У бизнесмена любые деньги работают. В принципе, он может извлечь деньги на жилье из своего бизнеса, но его бизнес приносит ему больший доход, чем те проценты, которые он будет платить банку.

Новостройка? Нет проблем!

Все вышесказанное относилось ко вторичному рынку жилья. Дают ли сегодня банки кредит клиенту, который желает купить квартиру в строящемся доме? Дают, но отнюдь не на любой объект. Схема работы банков с застройщиками на сегодня выглядит так: застройщик приходит в банк со всеми документами и доказывает банку, что он надежный, хороший и правильный. Если банк с этим соглашается, то записывает его объекты в свой список и кредитует его потенциальных клиентов. Правда, проценты здесь уже иные: 20-30% первоначальный взнос, и ставка около 13% (но это, опять-таки, в среднем).

Последний вопрос, который нас интересовал, касался развития государством социальной ипотеки: сможет ли она нанести удар по ипотеке коммерческой? Ю. Вербицкая не видит здесь поля для конкуренции: во-первых, воспользоваться социальной ипотекой смогут далеко не все, а во-вторых, даже если коммерческие банки всерьез включатся в эти схемы, то им будет совершенно все равно, от кого получать деньги: от физического лица или от государства. Впрочем, Ю. Вербицкая резонно заметила, что о социальной ипотеке идут долгие и красивые разговоры, но реальных сделок в масштабе рынка пока незаметно, и обсуждать опасность демпинга преждевременно.

Дата публикации: 11:13 29 января 2007

Источник: bpn.ru