"Жилье в рассрочку": Рента и пожизненное содержание

Суть договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением сводится к передаче имущества одним лицом другому в собственность в обмен на получение содержания в виде денежных средств и (или) другого имущества. Они предоставляются передавшему лицу персонально и пожизненно. Имущество становится собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и ещё при жизни рентополучателя. В последние годы большое распространение получил договор ренты, который представляет собой разновидность сделок по передаче жилья в собственность. Он предусматривает передачу квартиры при условии выплаты лицу, уступающему квартиру, пожизненной ренты.

Получателем ренты может быть только физическое лицо, и рента может выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть, включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый медицинский уход и др.

1. а). Договор пожизненного содержания с иждивением предназначен только для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества. При этом обязанность плательщика ренты предоставлять содержание может помимо выплаты денежных сумм может заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, в оказании ему ухода и т.п. Обязанность по уплате ренты может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
б). Договор пожизненной ренты рассчитан на получение в счёт предоставленного имущества денежных средств и может быть заключён как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества. Жилое помещение может передаваться плательщику ренты за плату и бесплатно. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами. В первом случае применяются правила о купле-продаже. Во втором - правила о договоре дарения. В договоре ренты со стороны рентополучателя может участвовать как одно, так и несколько лиц, то есть выплата ренты может осуществляться как только одному, так и сразу нескольким лицам.Выплата ренты, по закону, производится поквартально, но в договоре можно обозначить и иные сроки выплат. Плательщик может освободить себя от дальнейших выплат путем выкупа ренты. О своем намерении он должен заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплат.Сумма выкупа постоянной ренты определяется договором. Если выкупная цена в договоре не указана, то по закону она равняется годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же жилье было передано под выплату ренты бесплатно, то к этой сумме добавляется стоимость аналогичного жилья в том же населенном пункте.

2. Договор необходимо заверить у нотариуса. Стороны должны заранее определить периодичность и сумму ренты, которая должна быть не менее минимального размера оплаты труда. В случае несоблюдения условий договора плательщиком ренты (просрочка платежей, утрата платежеспособности и т.п.) рентополучатель может потребовать с плательщика выкупа ренты, т. е. досрочного исполнения договора. При оформлении договора ренты вам придется заплатить нотариальную пошлину в размере 1,5 % от стоимости недвижимости. Преимущества договора ренты: вы получаете возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости; автоматически “решаются” проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения.Недостатки договора ренты: заселение в квартиру возможно через какой-то (часто твердо неопределенный) период времени; увеличивается риск “пасть” жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.

3. Договора ренты, связанные с отчуждением недвижимого имущества подлежат также и государственной регистрации. Таким образом, оформление договора происходит в два этапа:
1). Нотариальное оформление (удостоверение) договора;
2). Государственная регистрация договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Она сопровождается уплатой государственной пошлины в размере 0,5 % от суммы договора, но не менее 50 % от ММОТ для детей, супругов, родителей, родных братьев и сестер; в размере 1,5 % от суммы договора, но не менее однократного размера ММОТ - для других лиц. Перечень документов, необходимых нотариусу для удостоверения договора ренты:
а). Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, включая свидетельство о праве собственности, а также документ-основание (договор купли-продажи, дарения, договор передачи, если квартира приватизировалась, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, решение суда).
б). Справка БТИ по форме 11-а и технический паспорт помещения.
в). Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.
г). Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счёта.
д). Паспорта сторон договора. На этапе регистрации сделки требуются те же самые, что и для нотариуса документы, а также нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с иждивением или договор пожизненной ренты и документы БТИ на недвижимое имущество, а именно технический паспорт, состоящий из экспликации и поэтажного плана строения.

4. После регистрации права в Учреждении юстиции договор ренты приобретает юридическую силу. Плательщик ренты становится собственником имущества, получатель ренты приобретает право получать от него содержание. В то же время собственность плательщика ренты регистрируется с обременением - залогом в пользу получателя ренты (т.н. залог в силу закона). Расчеты с получателем ренты лучше производить банковскими переводами или под расписку. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязанностей по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания, то есть расторжения договора. Расторжение договора осуществляется в суде по иску получателя ренты и при предоставлении им доказательств неполучения содержания от плательщика ренты.

5. Договор ренты может быть признан недействительным, если будет установлена:
а). Недееспособность или ограниченная дееспособность гражданина, заключившего договор ренты.
б). Обман, насилие, угроза в отношении гражданина. Не лишним будет застраховать свое право собственника, так как действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты (членам его семьи) недвижимого имущества. Покупка ренты - это всегда лотерея. Нет никаких гарантий, что Вы переживете получателя ренты. Кроме того, спецификой данного договора является огромное количество обращений в суд за расторжением договора - как со стороны плательщика, так и со стороны получателя ренты. При расторжении договора ренты право собственности переходит обратно к получателю ренты, а вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно.

Ипотека. Инструкция пользователя:

Почему необходимо обратиться вначале к риэлтору?

Специалист, выслушав ваши пожелания по квартире, сразу определит ее рыночную стоимость. Сопоставив величину имею-щихся у Вас средств и ваших доходов, скажет, какие у вас шансы получить кредит. Затем, учитывая специфику ваших доходов (некоторые банки работают с «серыми» доходами) и ваши требо-вания к квартире (не все банки работают с новостройками и с так называемыми «альтернативами»), подберет наиболее подходящий для вас вариант ипотечной программы. Кстати, во многих агентствах, которые специализируются на ипотечных сделках, такие консультации бесплатны.

Подача документов в банк

Если клиента сопровождает риэлторская фирма, с которой у банка подписано соглашение, процедура андеррайтинга (т.е. проверка платежеспособности будущего заемщика) проходит быстрее и обычно не превышает двух недель.

Ищем Квартиру

На сегодняшний день в Москве спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому найти подходящую квартиру не так просто. Следует также учитывать ограниченный срок действия решения кредитного комитета (обычно два-три месяца), в течение которого должна быть куплена квартира и оформлен залог.

Оценка

Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить у профессионального оценщика. Сертификат об оценке передается в банк. Стоимость услуг оценщика примерно составляет 200$.

Решение кредитного комитета

Квартира найдена, документы собраны и направлены на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом изучают документы на выбранную вами квартиру. Если их все устраивает, далее следует процедура оформления кредита.

Кредитный договор

Перед сделкой вы подписываете с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк готовит для вас необходимую сумму денег.

Деньги

Вы вносите первоночальный взнос (обычно в размере 5-40% от стоимости квартиры, затем в зависимости от правил конкретного банка, деньги поступают продавцу (либо наличными через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца).

Залог и нотариальное оформление

При покупке квартиры с помощью ипотеки необходимо обязательное нотариальное удостоверение сделки. Если  банк согласен, чтобы залог был оформлен после приобретения квартиры покупателем (заемщиком), то договор купли-продажи может быть оформлен в безнотариальной форме, а залог - в нотариальной.

Государственная регистрация

Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствую-щих записей в Единый государственный реестр прав. Переход права собственности происходит в момент государственной регистрации.

Страхование

Этот шаг неизбежен при сделках по ипотеке. Что именно необходимо страховать, зависит от конкретного банка. Ниже приводится список обязательного страхования.

• Страхуется случай потери заемщиком права собственника. 
• Страхуется ущерб, причиненный заложенному имуществу как самим заемщиком, так и третьими лицами. Например, соседи залили квартиру заемщика, либо она пострадала по какой-то иной причине. 
• Страхуются жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика.

Ипотечное кредитование

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Имея 20-30 % от стоимости нужной Вам квартиры свободных средств, вполне реально решить квартирный вопрос. Сумма кредита может быть до 90 % стоимости квартиры. Срок кредитования  от 6 месяцев до 20 лет, процентная ставка от 10,5 % годовых в рублях и зависит от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

Залогом может служить любая ликвидная квартира, купленная как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, которая оформляется в собственность заемщика и передается в залог банку. Заемщиком может стать любой гражданин вне зависимости от гражданства и места регистрации, обладающий подтверждением стабильного источника дохода (хотя некоторые программы учитывают и банковские депозиты, ценные бумаги, страховые выплаты, а также “альтернативные” способы выдачи зарплаты).

Ипотека под новостройку

Ипотека на покупку жилья в новостройке - относительно молодой вид кредитования. Выдавая кредит на покупку новостройки, банк предпочитает застраховаться от возможных проблем за счет увеличения суммы первоначального взноса и процентной ставки.

Процентная ставка по кредиту, выданному на покупку новостройки, делится на два периода: этап строительства (инвестирования) и этап собственности. При покупке квартиры в строящемся объекте Вы выступаете инвестором и приобретаете право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и  Вы становитесь собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.

Основной особенностью при выдаче кредитов на покупку строящегося жилья является положительная квалификация инвестора-застройщика и объекта строительства банком. Для чего в банк необходимо предоставить документы на организации, участвующие в инвестиционно-строительном процессе, и исходно-разрешительную документацию по строительству. 

Ипотека под загородную недвижимость

Воспользовавшись таким видом кредитования, как ипотека на загородную недвижимость, Вы сможете приобрести готовый жилой дом для индивидуального проживания или земельный участок с недостроенным жилым домом и получить средства для его достройки. Сумма кредита может составить до 70 % от стоимости приобретаемого дома.

Жилищно-строительный кооператив

ЖСК - это одна из форм альтернативного кредитования, строящаяся на накопительной схеме. Кооператив предоставляет своим членам заем на приобретение квартиры и возможность жить в ней до полной выплаты ими своего долга. Пайщик платит первый взнос 5 % от цены приобретаемой квартиры, а затем долями вносит сумму, которая через определенный срок должна достичь половины стоимости квартиры, после чего пайщик получает возможность заняться с помощью кооператива подбором квартиры, которая до окончательной выплаты им займа будет находиться в собственности ЖСК и вселиться в нее. Затем пайщик продолжает выплачивать ЖСК оставшуюся сумму равными долями по индивидуальному графику.

Основные плюсы для пайщика ЖСК:

• минимальные требования к участникам; 
• низкие проценты по займам;
• индивидуальный подход;
• сбалансированная система периодов накопления и рассрочки;
• свобода выбора между первичным и вторичным рынком жилья, причем пайщик не обязан принимать решения на этапе вступления в кооператив. 

При желании член кооператива может не только купить квартиру, но и улучшить жилищные условия при помощи обмена. В этом случае до достижения порога паенакопления человек живет в собственной квартире, а потом ему подыскивается квартира большего размера.

Кроме того, все приобретаемые квартиры страхуются от обычных - пожара, затопления и других рисков. Главный орган управления ЖСК - общее собрание членов кооператива. В правление может войти любой из них при условии, что за него проголосовали остальные.

Деятельность ЖСК регулируется следующими законодательными актами:

• Статья 116 ГК РФ (Потребительские кооперативы)
• Федеральный закон “ О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан” (принят в первом чтении Государственной Думой РФ).

1. Вступление в ЖСК

Будущий пайщик пишет соответствующее заявление,  платит вступительный взнос и 5 % от предполагаемой стоимости будущего жилья, а затем определенными долями вносит сумму, которая через год должна достичь половины стоимости квартиры. С собой, как правило, необходимо иметь паспорт и нужную сумму денег. При обращении в кооператив следует, в первую очередь, внимательно ознакомиться с уставом, запросить данные о том, сколько человек является его членами, сколько - уже живут в квартирах, а также изучить договор, где должны быть четко прописаны права и обязанности сторон.

Вступительный взнос не зачитывается в стоимость будущей квартиры, а идет на обслуживание деятельности кооператива. Существует формула, по которой можно определить долю пайщиков кооператива, уже обеспеченных жильем: количество купленных квартир делится на общее число членов ЖСК и умножается на 100 процентов.

2. Накопление средств

Пайщик постепенно накапливает необходимые 50% стоимости будущего жилья. Общий доход семьи, которая решила воспользоваться этой системой, должен составлять около 3 тыс. долларов.

3. Подбор квартиры и выдача займа

Как только очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется, кооператив вам подбирает подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа.

Наиболее крупные кооперативы имеют постоянных партнеров в лице солидных страховых компаний, а также банков. ЖСК сам предоставляет риэлтора, профессиональная ответственность которого застрахована. Его услуги оплачиваются, в среднем, из расчета 3-5% от стоимости жилья.

4. Договор найма жилого помещения

После покупки квартиры вы заключаете с кооперативом договор найма жилого помещения или безвозмездного использования, по которому вы можете зарегистрироваться в приобретаемой квартире.

5. Возврат займа

Вселившись в квартиру, вы выплачиваете свой пай согласно определенному для Вас кооперативом индивидуальному графику погашения платежа.

В случае непредвиденных обстоятельств возможна небольшая отсрочка ежемесячных платежей без каких-либо штрафных санкций.

Паевые взносы рассчитываются в рублях и перечисляются через банк.

6. Оформление квартиры в собственность

Как только член кооператива выплатил свой пай, он становится собственником квартиры. Справка Правления ЖСК о полностью выплаченном паевом взносе - законное основание для регистрации права собственности члена ЖСК в государственных регистрирующих органах.

Если по каким-либо причинам член кооператива захочет из него выйти, то ему вернут все вложенные средства (за исключением вступительного взноса).

Дата публикации: 10:24 19 ноября 2004

Источник: bpn.ru