В этом году на ипотечном рынке появятся новые игроки и продукты, но кредиты не подешевеют

По данным Министерства регионального развития, за девять месяцев 2006 года в РФ было выдано ипотечных кредитов на сумму более 155,6 млрд рублей (около $5,9 млрд - "ИФ-Недвижимость"). Это на 44% больше запланированного. Факт, что с июля по ноябрь 2006 года объем рефинансирования ипотечных кредитов федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вырос в три раза, дает основания надеяться, что итоги года будут не хуже показателей трех кварталов.

Однако некоторые эксперты в сфере недвижимости, например, руководитель портала IRN.RU Олег Репченко, отмечают, что быстрый рост жилищного кредитования в отсутствие адекватного роста объемов строительства жилья стимулирует увеличение стоимости кв. метра.

Агентство "Интерфакс-Недвижимость" выяснило, что думают представители ведущих банков, работающих на рынке жилищного кредитования, о перспективах развития ипотеки в 2007 году.

1. Какими будут основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в этом году? Как будет влиять ипотека на динамику цен на жилье в нашей стране?

Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Мария Серова:

Разговоры о том, что увеличение объемов ипотечного кредитования оказывает существенное влияние на рост цен на недвижимость, появились достаточно давно. Однако мы по-прежнему не склонны делать такие категоричные выводы. Не стоит забывать, что доля сделок, совершенных с использованием кредитных средств, в общем объеме сделок на недвижимость все еще слишком мала, и просто не может привести к заметному изменению цен.

В 2007 году мы, безусловно, ожидаем усиления конкуренции, роста объемов кредитования в регионах, продолжения тренда по либерализации условий кредитования - как с точки зрения формальных параметров продуктов, так и с точки зрения требований к оформлению сделок.

Вице-президент по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг:

Уже сейчас на рынке работает более 600 банков, предлагающих ипотеку. В 2007 году их количество увеличится, Возможно, следствием этого станут последующая консолидация игроков, ряд поглощений и слияний.

У некоторых банков, которые слишком быстро развиваются или не управляют своими рисками, могут возникнуть трудности в связи с быстрым ростом портфеля потребительских кредитов, а также неплатежами по этим кредитам - иначе говоря, проблемы с просроченной задолженностью.

По сравнению с прошлым годом, 2007-й будет более спокойным. Повального роста цен на недвижимость не предвидится, а покупательная способность населения будет расти. Значит, интерес к ипотеке тоже будет увеличиваться.

По всем прогнозам, объем ипотечного рынка должен вырасти еще в два раза. Но если ипотека будет продолжать расти такими же темпами, как сегодня, а объемы строительства будут отставать, то ипотека подтолкнет рост цен на жилье. При отсутствии масштабного строительства только небольшая прослойка населения сможет позволить себе ипотечный кредит.

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов:

Объемы ипотечного кредитования в целом по России будут расти, но для Москвы такой же прогноз дать сложно. Осенью прошлого года в столице было зафиксировано снижение числа заявок. В последнее время снова начался небольшой подъем, но есть определенные основания сомневаться, что он будет значительным.

Не думаю, что ипотека подталкивает цены на жилье вверх - слишком малы объемы. В росте цен виновата не ипотека, а дефицит предложений жилья на рынке.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов:

Мы прогнозируем активный рост рынка ипотеки в 2007 году. Рост доходов населения будет стимулировать спрос на недвижимость, и востребованность жилищного кредитования возрастет.

Член правления "Городского ипотечного банка" Игорь Жигунов:

2006 год стал периодом качественного роста объемов ипотечного кредитования - рынок вырос более чем на 150%. При этом основной объем рынка "делают" порядка 10-15 участников, несмотря на то, что на рынке присутствует несколько сот кредитных организаций.

Мне кажется, что в 2007 год продолжится некоторый рост цен на жилье, но в меньшем объеме (в одних регионах - в пределах инфляции, а в некоторых - чуть выше). Население опять начнет активно участвовать в сделках, как только поймет, что дешеветь жилье не будет.

Отдельно стоит отметить растущий интерес к загородным объектам и кредитованию в Московской области. Думаю, 2007 год станет в том числе и годом активизации ипотечных программ в Подмосковье. Например, если сейчас объем таких сделок не превышает 10-15%, то вполне можно ожидать их роста как минимум до 20%.

Еще один перспективный продукт - так называемые "потребительские ипотечные кредиты". Этот продукт предполагает, что заемщик под залог уже имеющейся квартиры или дома может получить кредит на срок до 25 лет на сумму до $1 млн, который можно использовать на покупку новостройки, оплату обучения и другие крупные приобретения. Если в 2006 году доля таких кредитов составляла 15-20% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов, то в 2007 году это количество вполне может вырасти до 25-30%. В нашем банке, например, объем потребительских ипотечных кредитов быстро вырос с 3-5% до 15%.

Вполне может вырасти количество сделок, совершаемых с участием ипотечных брокеров. В 2006 году такие сделки составляли около четверти от всего объема. В этом году можно прогнозировать увеличение числа "брокерских" сделок до 35 - 40%.

Наконец, можно предположить, что 2007 год станет годом активного начала работы с таким инструментом, как ипотечные ценные бумаги. Уже 2006 год показал эффективность и реальность для российских банков механизма секьюритизации ипотечных активов, а это дает возможность привлечения более дешевых долгосрочных ресурсов.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов:

Стандартная линейка ипотечных продуктов даже на сегодняшний день является достаточно полной. Но мы полагаем, что в этом году появятся специальные программы по образцу автокредитования: банки будут взаимодействовать с застройщиками, риэлторами, страховщиками.

В 2007 году мы ожидаем, что расширятся предложения банков по кредитованию приобретения загородной недвижимости и земли. Возможно, большее распространение получат рублевые кредиты с плавающей ставкой и кредиты на покупку комнаты.

Можно ожидать также выхода на рынок новых игроков, которые смогут конкурировать с лидерами. Речь идет, прежде всего, о крупных западных банках, обладающих доступом к дешевым финансовым ресурсам и готовых предложить клиентам конкурентоспособные условия.

2. Первый вице-премьер Д.Медведев заявил о необходимости снижения ставок по ипотечным кредитам в рублях в этом году до 9%. Насколько реально это сделать?

Вице-президент по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг:

В 2006 году средняя процентная ставка в DeltaCredit по кредитам в долларах в течение года составляла 9%, в рублях - 11,5%. Незначительное снижение ставок по ипотечным кредитам продолжится: модель, которую построил банк DeltaCredit, предусматривает падение ставок на 1% в год.

Однако вмешательство власти в бизнес недопустимо. Если ставки и будут уменьшаться, то не потому что об этом просят чиновники, а потому что есть рыночные предпосылки для этого. Просто так снижать ставки и работать "в минус" коммерческие банки не будут.

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов:

На сегодняшний день нереально снижать ставку ипотечного кредита до 9% годовых в рублях. Для этого сами банки должны иметь доступ к относительно длинным и дешевым кредитам - например, под 7% годовых в рублях минимум на три года.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов:

В этом году нельзя прогнозировать существенного удешевления ипотеки. Несмотря на то, что нынешние платежи по ипотечным кредитам под силу далеко не всем, ставка уже сегодня находится практически на предельно низком уровне. При ставке межбанковских кредитов в Лондоне (LIBOR) более 5%, ставки по ипотеке в России не могут опуститься ниже 9%, а срок кредита не может быть больше 30 лет. Именно поэтому, в прошедшем году многие банки, и мы в том числе, повышали доступность наших программ дополнительными условиями, например, снижением первоначального взноса.

Член правления "Городского ипотечного банка" Игорь Жигунов:

За последние пять лет ставки снизились с 18-21% в валюте до 10-12% в валюте и с 21-25% в рублях до 12-14% в рублях. Сегодня базовые от ставки в России не так сильно уже отличаются от европейских (в Европе 6-7% годовых по ипотечным кредитам - "ИФ-Недвижимость"). Кроме того, существующие ставки являются рыночно обоснованными, отражают реальную экономическую ситуацию в стране, а также зависят от стоимости привлекаемых ресурсов. Доступность жилья же обусловливается в действительности не столько ставкой по кредиту, сколько доходами населения (уровнем платежеспособного спроса) и ценой жилья.

Что касается доступной ипотеки, то ставка, конечно, влияет на размер кредита, который может получить заемщик, но не столь значительно. Например, уменьшение ставки на 3% процентных пункта (снижение с 9 до 6%) увеличивает сумму кредита всего на 13% (со $100 тыс. до $113 тыс.).

На размер займа гораздо больше влияет увеличение срока кредитования. В частности, увеличение срока кредита с 10 до 20 лет увеличивает потенциальную сумму на 40% (со $100 тыс. до $140 тыс.).

Снижение ставки нерыночными методами может привести к подрыву самой системы ипотечного кредитования как самофинансируемого, регулируемого механизма, в котором участвуют именно субъекты рыночных отношений.

3. В период резкого роста цен многие банки предлагали своим заемщикам различные опции, которые как позволяли клиентам получить кредит и купить квартиру с учетом роста цен, так и облегчить клиентам процесс оформления ипотечной сделки.

Одной из таких опций стали кредиты без первоначального взноса на всю стоимость квартиры. Будет ли продолжена эта практика?

Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Мария Серова:

Как известно, ВТБ 24 был первым банком, который пошел на существенное снижение требований по первоначальному взносу: в мае 2006 года его минимальная планка была снижена до 5%.

В июле первоначальный взнос по нашим ключевым продуктам был упразднен, то есть заемщик мог обратиться за 100% финансированием приобретаемой квартиры. Акция не носила маркетинговый характер и не содержала каких-либо ограничений по сроку действия, хотя, безусловно, мы продолжаем на регулярной основе проводить мониторинг рынка недвижимости, чтобы своевременно корректировать наши требования с текущей конъюнктурой. В настоящее время, несмотря на некоторое замедление темпов роста цен, условия по всем нашим продуктам с пониженным либо упраздненным первоначальным взносом остаются прежними.

Во-первых, мы считаем, что пока рано делать выводы о долгосрочном снижении ценового тренда, а во-вторых, более чем полугодовой опыт выдачи кредитов на данных условиях позволил нам прийти к выводу о приемлемости потенциальных рисков ввиду их низкой корреляции с размером первоначального взноса.

Вице-президент по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг:

Ранее банк считал ипотечный кредит на 100% стоимости квартиры излишне рискованной операцией. Однако наши специалисты внедрили новую систему оценки рисков, и теперь эксперты банка полагают, что выданные "100-процентные кредиты" не сыграют важной роли в кредитном портфеле и не приведут к значительному увеличению рисков. Сейчас наш банк выдает кредит без первоначального взноса. Чтобы воспользоваться данной услугой, заемщику нужно скомбинировать два кредита: потребительский (на первоначальный, требуемый банком взнос 15%) и ипотечный (оставшиеся 85%).

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов:

С 1 июня прошлого года у нас проводится акция по предоставлению ипотечных кредитов без первоначального взноса. Благодаря тому, что у нас качественный отбор заемщиков, за этот период просрочек платежей - ноль. Акция продлится до 1 июля этого года. За рубежом часто практикуется кредитование на полную стоимость приобретаемой квартиры: например, в Чехии выдают кредит в размере 100%, а в Польше - даже на 120%.

Однако пополнит ли 100-процентное кредитование линейку других наших банковских продуктов, будет зависеть от активности страховщиков, которые никак не запустят программу страхования ответственности заемщика в размере остаточного долга (ставка 0,5% - 1% страховой суммы).

Скажем, сумма основного долга составляет $100 тыс., квартиру неплатежеспособного заемщика продали с торгов за $90 тыс. Тогда банк должен иметь страховку на $10 тыс. Максимальная граница ответственности прописана в законе об ипотечных ценных бумагах - страховая сумма не более 20%. Если страховщики выйдут с таким предложением, мы продолжим выдачу кредитов без первоначального взноса.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Скворцов:

Программа по предоставлению ипотечного кредита без первоначального взноса действует в Абсолют Банке с 2005 года. По нашей программе можно получить кредит, сумма которого в совокупности может составить до 120% от рыночной стоимости уже имеющейся квартиры.

В результате заемщик получает от банка два кредита: один - традиционный ипотечный кредит по ставке от 10% годовых на срок до 20 лет на покупку новой квартиры. Второй кредит - целевой. Он выдается под 12-14% годовых на срок до трех лет под залог "старой" квартиры для внесения первоначального взноса за "новую" квартиру. При этом механизм выплат клиент выбирает сам: либо аннуитетные ежемесячные платежи, либо выплата процентов в течение срока действия кредита с последующим погашением суммы основного долга. Чтобы погасить целевой кредит, заемщик может сдавать квартиру в аренду или продать ее. При этом погашать ипотечный кредит он будет уже будучи прописанным с семьей в новой квартире.

Такая система сегодня, принимая во внимание инфляцию и постоянный рост цен на недвижимость, значительно выгоднее альтернативной сделки. Спустя два-три года старая квартира может быть оценена значительно выше, чем сегодня. Поэтому программа "Ипотека без первоначального взноса" постепенно получает все большее распространение, особенно в столичном регионе и Санкт-Петербурге. В перспективе, с популяризацией ипотеки и обкатыванием различных ипотечных, интерес к ней со стороны заемщиков будет расти.

Генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов:

Действительно, в прошлом году некоторые банки ввели ипотечные программы без первоначального взноса. На наш взгляд, это стало самым неожиданным и одновременно рискованным шагом на рынке ипотечного кредитования. ММБ пока не предлагал и в ближайшем будущем не готов предложить такой продукт. При ипотечном кредитовании первоначальный взнос выступает для банка в роли "страховки" от падения цен на недвижимость.

Допустим, что ситуация развивается по худшему сценарию - дефолт заемщика и продажа квартиры. В условиях снизившихся цен именно первоначальный взнос, который внес заемщик при получении кредита, позволит банку избежать серьезных потерь, связанных с реализацией залога по более низкой цене.

Кроме того, нам пока не совсем понятна целевая аудитория по данному продукту. С одной стороны, ипотека без первого взноса потенциально очень интересна для инвесторов, то есть тех людей, которые приобретают квартиры исключительно с целью вложения средств для получения в будущем прибыли. Для банков это может быть опасно тем, что в условиях снижения цен на недвижимость, инвесторы начнут незамедлительно реализовывать квартиры, приобретенные в кредит. При этом не исключена возможность цепной реакции, когда при малейшем снижении цен на квартиры инвесторы своими действиями спровоцируют дальнейшее падение рынка.

С другой стороны, есть определенное противоречие в том, что "входной барьер" по этому продукту, который должен быть доступным, является достаточно высоким. Ведь чем больше размер кредита, тем, соответственно, выше требования к доходу заемщика. В условиях сегодняшних цен на недвижимость далеко не каждый может позволить в себе кредитование 100% стоимости жилья. Например, обычная двухкомнатная квартира в Москве стоит около $200 тыс. Чтобы купить такую квартиру в кредит без первого взноса, доход заемщика должен быть около $5 - 6 тыс. в месяц.

Дата публикации: 11:00 06 февраля 2007

Источник: bpn.ru