Выбрав новый офис, готовься к бумажной волоките

Многие организации сталкиваются со сложностями при оформлении прав на недвижимое имущество или сделках с ним. Сегодня юрист М2 отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с арендой офисных помещений.

Наша организация купила офисное здание. Как теперь оформить отношения с арендаторами? Илья Шурыгин, Ступино.

Прежде всего вам следует определиться, хотите ли вы продолжать отношения с прежними арендаторами. Если нет, то можете расторгнуть с ними договоры в установленном порядке. Расторгнуть договор на том основании, что изменился собственник арендуемого имущества, нереально. Поэтому вам надо либо обосновать досрочное расторжение договоров, либо дождаться окончания срока их действия.

Нельзя пропустить последнюю дату срока аренды. Если договор официально не будет расторгнут и арендатор занимает помещение и дальше, договор считается пролонгированным на новый срок на прежних условиях. В том случае, если с арендаторами заключены договоры на неопределенный срок, они расторгаются по соглашению сторон в любое время.

Если вы хотите cоставить договоры со всеми арендаторами, лучше всего не только известить их о смене собственника арендуемого имущества, но и заключить дополнительное соглашение к каждому договору отдельно. В документе нужно указать, что ваша организация является новым собственником арендуемого имущества, также необходимо привести платежные реквизиты, по которым должна будет перечисляться арендная плата. Вы или арендаторы хотите изменить какие-либо иные условия договора? Это тоже надо отразить в дополнительном соглашении.

Арендодатель утверждает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок его не надо регистрировать. Так ли это? Инесса Павлова, Москва.

Законодательство предусматривает обязанность по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем регистрации подлежат договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более года. Кроме того, в законодательстве отсутствует запрет подписывать договор аренды на неопределенный срок. Но поскольку договор, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут сторонами в любой момент (даже если прошло гораздо меньше одного года), такие документы регистрировать не надо. Однако стоит учитывать, что подобные договоры часто вызывают интерес со стороны налоговых органов.

Покупаем здание с земельным участком. При изучении документов обнаружили, что часть помещений перепланирована. Кроме того, появилась постройка, которой в документах нет. Насколько это способно осложнить регистрацию договора? Николай Сормов, Москва.

Если вы попытаетесь зарегистрировать договор без легализации всех произведенных изменений, у вас ничего не получится. Да и продавец наверняка не согласится отдавать самовольную постройку бесплатно. Поэтому прежде чем платить, вам следует получить от продавца документы на эту постройку. Без таких документов ее могут обязать снести как самовольное строение.

Что касается перепланировок, то продавцу придется их узаконить. Ни в коем случае не подписывайте договор купли-продажи и не пытайтесь зарегистрировать сделку до оформления всех документов. В противном случае все обязанности по регистрации самовольной постройки и произведенных перепланировок лягут на вас. Включите в договор условие, по которому продавец берет на себя обязательства по представлению всех необходимых документов на продаваемое имущество.

Формально до регистрации договора и прав на недвижимость ее собственником остается продавец. Поэтому не верьте, если вам начнут говорить, что после подписания договора все документы вы можете собрать сами. Если продавец откажется исполнять свои обязательства (в том числе участвовать в регистрации), вы вправе заставить его сделать это через суд. Также не забывайте о том, что за неисполнение обязательств по договору законодательством и самим договором предусматривается ответственность. Продавец отказывается решать проблему легализации перепланировок и самовольной постройки? Вряд ли стоит покупать такое имущество.

По договору аренды нам должны передать здание. Оно находится в плохом состоянии. Отражать ли это в акте приема-передачи? Алла Трофименкова, Серпухов.

Основное назначение акта приема-передачи заключается в том, чтобы фиксировать предоставление арендуемого здания и отражать его состояние. В акте приема-передачи обязательно надо указать истинное состояние передаваемого имущества.

Поэтому включите в акт все недостатки (в каком виде находится пол, проводка, стены и пр.), чтобы при сдаче имущества по окончании срока аренды арендодатель не смог предъявить вам претензии по поводу его состояния.

Дата публикации: 14:12 08 февраля 2007

Источник: bpn.ru