Елена Иванкина: «Кадастровую оценку земли можно оспорить»

После того как налог на землю «привязали» к кадастровой оценке земли, последняя превратилась в головную боль многих девелоперов и владельцев недвижимости. Своим мнением на этот счет поделилась Елена Иванкина — профессор, декан факультета «Школы экономики земельных рынков» Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, которая имеет реальный опыт оспаривания кадастровой оценки.

Ставим проблему

Наш рынок уникальный: в России на протяжении многих десятилетий земля не продавалась. Поэтому должно пройти время, прежде чем цена определится. Как действовать в таких условиях – не знает никто. Даже теоретически. В рыночной экономике в развитых странах любой девелоперский проект основывается на приобретении в собственность земельного участка с заранее определенным разрешенным использованием в рамках соответствующей категории земель и последующей его застройкой. Многолетние статистические обобщения позволяют делать практически безошибочные выводы о рыночной стоимости земельных участков любого функционального назначения.

В нашей стране в 1990-е годы приватизация затронула только здания и сооружения, а земельные участки были приватизированы только в аграрной сфере (в ходе приватизации земельных долей). После принятия Земельного кодекса РФ 2001 года появилась возможность перейти от бессрочного пользования земельными участками к собственности или аренде.

В процессе разгосударствления госсобственности на землю была поставлена практически нерешаемая задача – определить выкупную стоимость земельных участков под промышленными предприятиями, а также рассчитать налогооблагаемую базу (с учетом рыночной стоимости) по земельным участкам, никогда не продававшимся, то есть не имевшим даже отдаленной рыночной стоимости.

Так как в стране отсутствовала система продаж незастроенных земельных участков под промышленными объектами, а соответственно, отсутствовала статистика таких продаж, было объективно невозможно оценить земельные участки под промышленными предприятиями.

При этом нельзя забывать, что Государственная кадастровая оценка земель поселений была проведена в 2002–2003 гг. т.е. 3–4 года назад, статистическая база для ее определения была значительно беднее, чем сейчас (в области рынка недвижимости наша страна проходит десять лет за один год). Соответственно, при расчетах ГКОЗП использовались любые косвенные методы – реальная база расчетов отсутствовала.

Реальные методы отсутствуют

Отчеты о проведении ГКОЗП очень уязвимы с точки зрения их экспертизы – во-первых, практически ни в одном регионе не выдерживаются нормативные требования по составу членов экспертных комиссий, заполняющих анкеты для расчетов ГКОЗП; во-вторых, за базу расчетов редко принимается стоимость земельных участков под каким-либо разрешенным использованием – чаще всего имеется статистика о продаже жилой недвижимости в многоэтажной жилой застройке, либо цена продажи гаражей, либо цена продажи АЗС. Переход к стоимости земельных участков под ними производится не методом техники остатка для земли, а самыми невероятными методами. Например, через применение ГОСТа Госстроя, который определяет «землеемкость» одного квадратного метра в МЖЗ в кондоминиумах. Этот вариант показывает, сколько квадратных метров земельного участка должно приходиться на 1 квадратный метр жилья в МЖЗ, но ни как не характеризует стоимость одного метра земельного участка. Тем не менее, данный ГОСТ применяется для перехода от этой стоимости 1 квадратного метра МЖЗ к стоимости 1 квадратного метра земельного участка. В одном из исследованных отчетов были проведены расчеты рыночной цены одного квадратного метра многоэтажно жилой застройки. Они составили 5600 руб.за кв.м по рыночной оценке и 1700 руб. по цене БТИ. Переход от стоимости одного квадратного метра квартиры к стоимости одного квадратного метра земли производится с помощью «Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 №59, который для средней по городу этажности составляет 0,758 и называется «коэффициентом землеемкости». Данный показатель позволяет рассчитать нормативный размер земельной доли, приходящейся на один квадратный метр в кондоминиуме. В анализируемом отчете этот показатель применяется не для расчета размера земли, а для расчета стоимости 1 кв.м земельного участка относительно стоимости 1 кв.м квартиры. Такое применение показателя является неправомерным и соответственно дает неправомерный результат. Кроме того, данный показатель разработан для кондоминиумов; нет никаких сведений о наличии и величине кондоминиумов в исследуемых кварталах г. Балаково, поэтому применение данного показателя в рядовых кварталах также является неправомерным. Нельзя не отметить, что Приказ Госстроя был издан в 1998 г., с тех пор прошло 8 лет (на момент проведения оценки кадастровой стоимости – 5 лет). В отчете нет никакого обоснования использования явно устаревшего коэффициента. Самое главное, в «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений» даны прямые указания о методологии расчета стоимости земельных участков – методом техники остатка. В анализируемом отчете проигнорировано данное требование «Методики».

Наиболее сложным является переход от стоимости земельных участков в том функциональном назначении, по которому имеется хоть какая-нибудь рыночная информация, к стоимости земельного участка в другом функциональном назначении – от земель МЖЗ к землям под коммерческую и промышленную недвижимость.

Какие коэффициенты закладываются, почему они именно такие – объяснений нет. Например, в Саратовской области этот коэффициент (от земельного участка в МЖЗ к землям промышленности) составляет 1/3, в Белгородской области – 1/1,5, в Москве – 1/0,5.

Что же такое кадастровая оценка

Кадастровая стоимость земельных участков – это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению. А также в виду функционального использования на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Надо отметить, что это определение вытекает из нормативных актов, законов о земельном кадастре, из Земельного кодекса Российской федерации и Правил проведения государственной кадастровой оценки земель. Однако нет ни одного законодательно утвержденного определения кадастровой стоимости (есть определения земельного кадастра, кадастрового учета, удельной кадастровой стоимости кадастрового квартала и т.д., но нет определения кадастровой стоимости). В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков»» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений» (ГКОЗП), установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки). Кроме того, сюда входит иная информация об объектах недвижимости.

Предполагалось, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть тесно связана с рыночной. В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ, «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».

Все перечисленные выше факторы делают кадастровую оценку весьма отдаленной от реальных цен на земельные участки. Часто кадастровая стоимость, рассчитанная в 2002 г., в 5–6 раз превышает рыночную стоимость этих участков в 2006 г.

Особенно четко это видно при приобретении земельных участков на аукционах. Установленная аукционом величина – это рыночная оценка, полученная на открытом соревновании инвесторов – была ниже кадастровой оценки!

Примеры ошибок

В качестве характерного примера некорректности и ошибок достаточно проанализировать отчет о проведении кадастровой оценки земель одного из крупнейших промышленных городов Поволжья.

1. Объектом для расчета кадастровой стоимости земель города были выбраны земли многоэтажной застройки. В отчете отсутствует баланс земель, поэтому невозможно говорить о репрезентативности выбранного объекта для расчетов кадастровой стоимости – объектов многоэтажной жилой застройки.

2. При использовании методических рекомендаций по оценке земель поселений допущен ряд отступлений и нарушений – как в части использования данных рынка недвижимости, так и в части проведения экспертных оценок, их обработки и интерпретации.

3. Оценка стоимости объекта – квартир в кварталах многоэтажной жилой застройки – проведена и представлена ненадлежащим образом. Некорректно использован метод сравнения продаж, при его использовании не применяется метод корректировок.

4. При расчете стоимости земли под объектами МЖЗ не использовался метод техники остатка, рекомендованный «Методикой расчета государственной кадастровой оценки». Переход от стоимости 1 кв.м квартиры в МЖЗ к стоимости 1 кв.м земли сделан на основании «Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Госстроя России от 26.08.98 №59, что неправомерно – коэффициент «землеемкости» показывает соотношение размера земельной доли с величиной 1 кв.м в кондоминиуме, он не имеет никакого отношения к расчету стоимости 1 кв.м земельного участка для кварталов МЖЗ. Этот коэффициент рассчитан в 1998 г., то есть он устарел, и рассчитан он для кондоминиумов, а мы имеем в качестве опорной величины стандартные кварталы МЖЗ.

5. В отчете указывается, что переход от стоимости земель под МЖЗ, по которой имеется рыночная информация, к землям промышленности, по которым рыночная информация отсутствует, осуществляется с применением коэффициента 1/3. (на самом деле, как видно из отчета, рыночная информация имеется только по квартирам, а не по земельным участкам под МЖЗ). Величина коэффициента 1/3 не обосновывается, а анализ данных любой строки приложения показывает, что фактически он составляет 1,3–1,4.

6. Сопоставление данных кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве бессрочного пользования ОАО, утвержденных в 2002 г. (790,89 руб./кв.м), с данными оценки рыночной стоимости этого земельного участка, полученными в 2006 г. (150 руб./кв.м), показывают, что кадастровая стоимость превышает рыночную в 4,8 раза. Между тем в соответствии со ст 66, п. 3 Земельного кодекса РФ, «в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». В нашем случае подразумевается, что кадастровая стоимость должна составлять процент от 150 руб./кв.м.

7. Как выяснилось из дополнительно полученной документации, надлежащим образом сформированный объект кадастрового учета – «земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление» – пока еще отсутствует, границы муниципального образования не прошли все требуемые стадии утверждения.

Как видим, одним из объектов Государственного земельного кадастра, играющим наиболее важную роль при проведении надлежащей кадастровой оценки, в данном случае кроме земельного участка являются земли и границы территорий, на которых осуществляется местное самоуправление. Речь идет о категории земель поселений.

Данная категория земель согласно п. 1 ст. 83 («Понятие земель поселений») Земельного кодекса РФ (от 25 октября 2001 года №136-ФЗ) (в ред. Федерального закона от 30.06.2003 №86-ФЗ) определяется следующим образом: землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

П.п. 1, 2, 3 ст. 84 («Черта городских, сельских поселений и порядок ее установления») данного Федерального закона уточняют и определяют понятие «черты»:

Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации.

Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 данной статьи.

То есть основным отличием земель поселений является наличие утвержденной органами государственной власти субъектов Российской Федерации черты городских, сельских поселений. Но при применении описанной в отчете методики к муниципальному образованию именно этот наиболее важный элемент – городская черта – сих пор в надлежащем порядке не установлен.

8. Кадастровая стоимость земель города утверждена в 2002 г., а постановление о границах было издано в 2003 г. Как могла быть рассчитана кадастровая стоимость до утверждения границ города – не ясно, что также подтверждает вывод о неправомерности утвержденной кадастровой стоимости.

9. Раздел, характеризующий уровень и объем использованной информации (объемом всего в 2,5 страницы), представляет собой описание исходных данных для расчетов и сведения об экспертах, привлекавшихся для «заполнения анкет». В нем утверждается, что «состав первичных данных, необходимых для проведения оценочных работ, сформирован на основе статистической, экспертной, аналитической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности». Однако ни в данном разделе, ни в следующих разделах, ни даже в приложении эта информация не представлена.

В отчете утверждается, что были обработаны анкеты 10 экспертов.

С точки зрения выполнения требований методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель поселений Росземкадастра, это можно рассматривать как ее прямое нарушение. В «Технических указаниях», являющихся приложением к упомянутой «Методике», указано о необходимости привлечения не менее 11 экспертов из данного города и вышестоящей администрации: 9 чиновников и 2 риэлторов. В данной комиссии по данному городу ни одного риэлтора не было.

Поскольку городская черта города пока еще не является установленной, кадастровая стоимость вообще не может быть установлена и земельные платежи должны осуществляться в размерах 2005 г.

10. Ст. 66 ЗК РФ (п. 3) установлено, что «в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». Следовательно, кадастровая стоимость (при условии надлежащего установления границ города) не должна превышать 150 руб./кв.м для земель под ОАО.

Анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что итоговые оценки, приведенные в отчете по государственной кадастровой стоимости города, получены ненадлежащим образом, с многочисленными нарушениями действующего законодательства и не могут быть основанием для утверждения государственной кадастровой оценки.

Последствия от применения нормативов земельных платежей, установленных на основе полученных «оценок», являются завышенными более чем в 4,8 раза. Совокупность результатов экспертизы позволила установить ненадлежащий характер выполнения работ в представленной на экспертизу документации, неадекватность результатов оценки и невозможность их практического применения.

Все это говорит о необходимости разработки новых методик оценки кадастровой стоимости, совершенствовании практики таких расчетов и отработки механизма досудебного обжалования и пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.

Это становится особо актуальным в условиях перехода к оценке выкупа стоимости земельных участков под коммерческую недвижимость и промышленные предприятия в процентах от кадастровой стоимости. Как база выкупной стоимости, кадастровая оценка приобретает жизненно важное значение для экономики предприятий, и объективность и экономическая обоснованность расчетов кадастровой стоимости получает еще большее значение.

Справка: Государственный земельный кадастр содержит сведения о:

– земельных участках;

– территориальных зонах;

– землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

– землях и границах субъектов Российской Федерации;

– землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.

Дата публикации: 10:38 09 февраля 2007

Источник: bpn.ru