Дифференциация форматов офисов – яркая тенденция московского рынка недвижимости

Собирая информацию для этой статьи, мы столкнулись с неожиданной реакцией участников рынка. Одни пожимали плечами: «Да тут говорить не о чем!» Другие удивлялись: «Как вы не боитесь поднимать такую острую тему!» Наиболее разумные комментировали: «Форматов пока мало, рынок не успел запутаться», — подразумевая, что скоро запутается. Но факт остается фактом: на столичном рынке коммерческой недвижимости появилось уже достаточное количество форматов, которые требуют, но пока не имеют собственного обозначения.

Офисы бывают разные

Удивительно, но риэлторский слэнг, порой напоминающий ту самую «феню», по сути является самой настоящей единой и общепризнанной терминологией на рынке жилья. «Сталинский дом», «убитая квартира», «бабушкина мебель» – все эти словосочетания обозначают понятный любому риэлтору комплекс характеристик квартиры. А вот на более респектабельном и изначально более цивилизованном рынке коммерческой недвижимости единого понимания пока нет.

Конечно, любая классификация имеет свои изъяны. Тем не менее, она позволяет различным участникам рынка говорить на одном языке. Единая терминология является точкой отсчета, системой координат, в которой действуют все участники.

В офисном сегменте уже несколько лет существует классификация, разработанная несколькими крупными консалтинговыми фирмами и признанная многими участниками рынка, которая значительно упростила жизнь всем действующим на этом рынке лицам.

Однако эта классификация касается лишь уровня комфорта и технической оснащенности офисов, но не форматов. Собственно, до недавнего времени дифференцировать офисы необходимости и не было. Либо современный бизнес-центр, либо – помещение в жилом доме, либо – комната (несколько комнат) в здании НИИ. На сегодняшний день, помимо концепции бизнес-центра, существуют офисно-торговые комплексы, технопарки, бизнес-парки, офисные особняки… И вот тут-то начинается самое интересное. К примеру, одни, говоря про особняки, имеют в виду постройки XIX в. в тихом центре, с богатым историческим прошлым и звучным именем архитектора. Другие готовы отнести к этой категории отдельно стоящее здание заводоуправления.

Еще интереснее дело обстоит с форматами, пришедшими к нам с Запада. Если на английском или американском рынке недвижимости для каждого существует строго определенный набор характеристик, то у нас единым новым названием могут именоваться объекты с диаметрально противоположными концепциями. Хотя Ольга Батурина, старший консультант отдела исследований Jones Lang LaSalle, утверждает, что общепринятой «западной» терминологии нет. В каждой стране свои особенности, обусловленные исторической, культурологической и даже климатической спецификой. Общие черты нельзя выделить даже для такого популярного формата, как бизнес-парки.

А вот Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium, утверждает, что классический бизнес-парк – это прежде всего дешевый офисный комплекс. Характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (это удешевляет строительство и обслуживание), располагается на окраине города или вовсе за городской чертой, где недорогая земля.

Удаленность компенсируется близостью к природе (это действительно офисы в парках). Ко всему этому прилагается организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса (shuttle bus), а также большое количество парковочных мест (1 м/м на 30–50 кв.м арендуемой площади).

Первые московские бизнес-парки расположились в столице в относительной близости от метро. Как следствие – ни инфраструктуры с собственными фитнес- и боулинг-центрами, ни просторной парковки, ни shuttle bus… Да, собственно, и какой смысл организовывать социальные блага на одной отдельно взятой территории, если все это можно получить в соседнем квартале? Конечно, и уровень арендных ставок ничем не отличается от тех, что установлены в бизнес-центрах того же класса.

Надо сказать, что в настоящее время появляются новые, уже приближенные к западным понятиям бизнес-парки. В частности, ведется строительство бизнес-парка класса А «Гринвуд» на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, где кроме офисов планируется расположить отель, апартаменты, фитнес-центр и отделения банков. При этом арендные ставки существенно ниже, нежели в московских бизнес-центрах.

Вообще, по мнению Алчуджяна, с точки зрения потребительского спроса, особенностей управления и обслуживания в понятии «офисное здание» можно выделять множество подпонятий. Большинство не имеют собственного названия и требуют достаточно пространного описания. Например, особняк в центре города. Отдельно стоящее офисное здание в пределах ТТК не более 1000 кв.м, отдельно стоящее здание в промзоне, не более 1000 кв.м. Современное офисное здание площадью 5–10 тыс. кв.м, реконструированное офисное здание площадью 5–10 тыс. кв.м и т.д… В общем, очевидно: западную терминологию задействовать не получается, а отечественная пока не создана.

Форматы есть и имена им – тоже

В сфере торговой недвижимости разнообразия форматов сейчас наблюдается гораздо больше. Но с названиями форматов путаницы нет (точнее, почти нет), поскольку форматы эти во всем мире одинаковы. Наверное, потому, что форматы эти во всем мире более или менее стандартизированы. До недавнего времени, помимо стрит-ритейла (первые этажи и просто помещения первой линии), на российском рынке существовало одно-единственное понятие – торговый центр (или молл). Для специалистов и потребителей торговый центр означал многоуровневое здание с достаточно стандартным набором крупных якорных арендаторов (супермаркет, магазин электроники и т.д.), торговой галереей, фуд-кортом и большой парковкой. С некоторых пор к этому «джентльменскому набору» добавились многозальные кинотеатры, иногда – боулинг или каток. В последнем случае объект мог именоваться «торгово-развлекательным центром». Однако с недавнего времени ассортимент форматов торговой недвижимости расширился.

Один из новых для нашей страны форматов ТЦ – ритейл-парк, торговый центр, в котором доминируют несколько крупных якорных арендаторов, включая универмаги-дискаунтеры. При этом площадь торговой галереи с небольшими магазинами не превышает 20–25%. Последний фактор в совокупности с организацией отдельных входов для каждого якоря позволяет увеличить полезную площадь ТЦ до 90%. Кроме того, данная концепция предполагает и возможность продажи площадей якорным арендаторам/покупателям. И опять западные названия вступают в противоречие с российскими реалиями. В частности, за границей ритейл-парк размещается на определенном удалении от мегаполиса: девелоперов привлекает, прежде всего, низкая стоимость земли. В Москве же ТЦ «Ритейл Парк» располагается на Варшавском шоссе, недалеко от метро «Южная» и «Чертановская». Кстати, некоторые специалисты первыми ритейл-парками считают комплексы МЕГА, построенные на внешней стороне МКАД в районе Теплого Стана и г. Химки. При этом МЕГА никогда не позиционировалась как ритейл-парк.

Несколько последних лет достаточно активно развивается и еще один формат – специализированные торговые центры. Всем известны мебельные центры «Три кита», «Гранд», «МебельГрад»... Концепция этих объектов существенно отличается от концепции ТЦ «общего» назначения. В частности, внутреннее пространство обустроено по принципу open space, т.е. отсутствуют перегородки между площадями, занимаемыми различными арендаторами. Кроме того, организован единый кассовый узел для оплаты покупок.

По пути специализации идут и в других отраслях: уже существуют ТЦ электроники и бытовой техники, товаров для спорта и отдыха. В качестве примеров можно привести ТЦ «Спорт Хит» на Сколковском шоссе, ТЦ «Экстрим» и «Экстрим-Водный мир» и т.д. Впрочем, здесь тоже не все так просто: порой грань между «рынком радиотоваров» и «специализированным ТЦ» практически неуловима. «Дело в том, что, например, в сфере электроники компаниям не требуются большие площади, – объясняет Татьяна Скок, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). – Крупных сетевых операторов, готовых стать якорными арендаторами, не так много. Соответственно, основную часть площадей приходится сдавать, что называется, «внарезку». В результате торговый центр, по сути, превращается в специализированный рынок под крышей. Примерно по такой концепции работают Митинский радиорынок, Горбушка, «Горбушкин двор» и т.д.».

Резюмируя все вышесказанное, можно с уверенностью сказать: форматов на отечественном рынке коммерческой недвижимости уже предостаточно и будет еще больше. Прежде всего, за счет ужесточения конкуренции и борьбы за клиента. Ведь, как ни крути, а новые объекты коммерческой недвижимости строятся вполне интенсивно, и проблемы с заполняемостью рано или поздно начнутся. Вполне могут появиться специальные банковские или IT-форматы с соответствующей инженерной начинкой.

А желание топ-менеджеров жить в коттеджах и не тратить много времени на дорогу породит особый формат загородного офиса. Правда, ему еще придется придумать название. Потому что принятое, скажем, в Англии понятие экоофис (в котором сотрудники максимально чувствуют себя наедине с природой) в нашей стране уже застолблено в качестве имени собственного одной компании.

Дата публикации: 10:41 09 февраля 2007

Источник: bpn.ru