Аренда: какую услугу можно считать полноценной?

Стандарты риэлторских услуг на рынке аренды давно разработаны профессионалами. Но роль и функции агентства далеко не всегда очевидны потенциальным участникам арендных отношений. А знать их надо, чтобы не попасться наприманку - мифические варианты от так называемых "информационных" фирм.

Рынок аренды жилья в Петербурге весьма активен. Отчасти - из-за прошлогоднего тотального подорожания недвижимости. Многим пришлось отказаться от мысли еще немного "прикопить и квартиру купить". И не каждый решается надлительные ипотечные взаимоотношения с банками. А значит остается удовлетворять потребности в расширении жизненного пространства за счет найма чужих квадратных метров.

С одной стороны, предложение на рынке аренды исчисляется десятками тысяч квартир и комнат. По статистике профессионалов, как минимум каждый десятый объект жилой недвижимости в городе находится в арендном обороте. Сдругой - потребности в съемном жилье в Петербурге растут опережающими темпами.

Аренда по стандарту

Профессионалы давно признали сегмент аренды жилья достаточно сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно обойти которые можно лишь присоблюдении целого ряда определенных принципов и правил.

Выработка четких требований к содержанию риэлторских услуг на рынке аренды нашла отражение в деятельности Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП). Профессиональные стандарты риэлторскойдеятельности стали разрабатываться с первых лет существования этого объединения. Раздел, посвященный проведению сделок аренды жилья, неоднократно дополнялся по мере изучения спорных ситуаций Комиссией по защите правпотребителя и профессиональной этике. Эти стандарты, по отзывам специалистов, призваны "отражать реалии рынка и цивилизованные принципы делового оборота, принятые у профессионалов".

На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлторского бизнеса. Организация сделок по найму жилья существенно отличается от операций купли-продажи и обмена "по цепи" на вторичном рынке. Поэтомурассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов, которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание аренде лишь постольку поскольку, чаще всего не стоит. Как правило, более удачно справляются стакими задачами сотрудники специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья единственным направлением приложения своих усилий. Но...

Остерегайтесь подделок!

Сегодня особенно велика вероятность нарваться на псевдопрофессионалов - тех, кто, декларировав аренду как свою специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес.

Неосторожный квартирант рискует выбросить деньги на ветер, если клюнет на приманку "информационных агентств". Ловят они легковерных и излишне экономных граждан. В СМИ размещаются предложения жилья в аренду по ценезначительно ниже рыночной. В погоне за счастливой случайностью легковерные господа спешно откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля. Правда, выясняется, что удачный вариант "только что ушел", но затоесть много других предложений - надо только четче сформулировать свои требования в договоре, то есть оформить "заявку". После чего "всего лишь" за 1 500-2 000 рублей "потребители информационных услуг" получаютвнушительную распечатку вариантов для самостоятельной проработки.

Стоит ли объяснять, что большинство из предложенных объектов по цене не соответствует обещанному. И к тому же жилье давно сдано - а список являет собой "свалку" из разных компьютерных баз данных по найму жилья задлительное время. В ответ на все претензии "мастера честного отъема денег у населения" предлагают внимательно прочесть подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы заключается лишь в "предоставлении информацииоб объектах, сдаваемых в аренду". И оно выполнено. Какие проблемы?

Другой, не столь злостной, но все равно неполноценной формы работы с арендными объектами придерживаются компании, действующие по принципу агентства знакомств. За половинное вознаграждение они сводят стороны, чаще всегопросто по телефону, и далее предлагают договариваться и оформлять отношения самостоятельно, не заботясь о нюансах сделки и не помогая гражданам выстроить отношения и заключить договор, защищающий их в случаевозникновения непредвиденных проблем.

Стандартизация качества

В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано предоставить профессиональное агентство? Это довольно подробно изложено в пункте 9.1.1 стандартов АРСПб и ЛО. (Не правда ли, довольно символичный номер?)Впрочем, изучить стандарты и следовать им - задача не только агентств, но и самого клиента: воистину, порой "спасение утопающих - дело рук самих утопающих".

Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по которому примет на себя ряд обязательств: подобрать объекты соответствующих параметров, организовать просмотры, проверить документы, подтверждающие праваарендодателя на сдаваемый объект, оказать помощь в составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы взаимоотношений сторон.

Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев, предусмотренных договором, например - при доверительном управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях нанимателя и наймодателя. Требоватьэтого было бы неправомерно. Однако задача агентства - предусмотреть все возможные риски сторон и помочь им заключить между собой такой договор (его основные положения изложены в п. 9.2), который сведет к минимумувероятность возникновения проблем.

Многие профессионалы также готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают, хранить контрольный экземпляр договора и выступать в роли третейского судьи, способствовать урегулированию любых конфликтов,подсказывая оптимальные решения в наиболее распространенных спорных ситуациях. Что же касается клиентуры, то при подобном стиле работы агентство завоевывает самую добрую репутацию в глазах граждан. И часто становитсявпоследствии эксклюзивным представителем интересов тех арендодателей, чье сердце уже однажды было завоевано таким заботливым и ответственным отношением.

Риски по списку

Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении агентством профстандартов? Что касается рисков арендодателей - тут в списке лидирует неуплата. Риэлторские фирмы выработали механизмы депозитов,подстраховывающих интересы владельцев. Также большая проблема собственника - порча имущества квартиросъемщиком. В грамотном агентстве найдут управу на нерадивых, оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут нахранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного залога. Но всех нюансов даже самой добросовестной компании не предусмотреть. Ранее некоторыерекомендации на этот случай в стандартах были. Но в процессе переработки - наряду с дополнениями и усовершенствованиями произошли и некоторые потери - стандарты лишились ряда "добрых советов".

Так, ранее в стандарты входил следующий пункт, адресованный собственнику жилья: "Жилое помещение, находящееся в нем имущество, а также сделанный в помещении ремонт рекомендуется застраховать". Действительно, логично,когда фирма, представляющая интересы арендодателя, знакомит клиента под расписку с предложениями и условиями нескольких страховых компаний и помогает в случае его заинтересованности заключить такой договор.

Что касается рисков нанимателя - стандарты предусматривают подробное изучение агентством документов, подтверждающих наличие прав у обладателей сдаваемой внаем недвижимости, чтобы ничье неведение или несогласие непомешали в дальнейшем арендатору занимать помещение согласно договору (п. 9.2.4-9.2.6).

С полной версией профессиональных стандартов риэлторской деятельности, и не только по аренде, можно ознакомиться на сайте АРСПб и ЛО (http://www.arspb.ru/).

Ценные рекомендации по построению взаимоотношений с агентствами недвижимости и противоположной по сделке стороной аренды содержатся также на сайте Городской справочно-информационной службы "Квартирный Вопрос"(http://www.tsn.spb.ru/), в разделе "Советы" сайта www.bn.ru и регулярно публикуются в еженедельнике "Сдам, Сниму".

Стандарты определяют полноценный спектр обязанностей и сферы ответственности фирм, добросовестно отрабатывающих свое вознаграждение. При условии их соблюдения оплата, предусмотренная п. 9.1.3 в качестве комиссионных,отнюдь не чрезмерна. А для клиентов мораль проста: без помощи агентства обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и заплатить не жалко. Маленькая же экономия может обернуться крупными неприятностями.

Профессиональные стандарты АРСПб и ЛО (извлечение)

Пункт 9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости

9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.

9.1.1. В обязанности агентства входит:

- поиск объекта или нанимателя объекта;

- организация просмотров объекта;

- ведение переговоров при заключении договора найма;

- консультации по маркетинговым и правовым вопросам;

- проверка прав наймодателя, дающих ему права сдавать данный объект по договору найма.

9.1.3. Комиссионное вознаграждение.

Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет: 80-100% от суммы месячной платы при найме.

9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.

9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.

9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.

9.2.3. Срок договора найма.

9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.

9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом помещении на сдачу жилого помещения внаем.

9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание в жилом помещении.

9.2.7. Порядок расчетов...

9.2.17. Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за наем объекта.

9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок.

9.3.2. Показ объекта клиенту, представленному другим агентством, сопровождается оформлением "Акта осмотра недвижимости".

Дата публикации: 13:57 12 февраля 2007

Источник: bpn.ru