Рынок столичных новостроек сократится вдвое

Участники рынка столичной недвижимости продолжают воплощать свои планы по возведению жилых домов в Москве и ближайшем Подмосковье. Строительство — процесс не быстрый, поэтому уже сейчас пытливый потенциальныйпокупатель может узнать, какие объекты сдадут в эксплуатацию в этом году, а каких придется ждать еще пару лет. К слову, перспективы выглядят не слишком оптимистично для будущих новоселов, поскольку в этом году напервичном рынке будет выставлено на продажу значительно меньше квартир, чем раньше. Ни для кого не секрет, что в столице сегодня наблюдается серьезный дефицит свободной земли под строительство жилья.

Выбора нет — есть планы

Нехватка площадок привела к тому, что девелоперы сначала ищут земельный участок, а только потом решают, что именно на нем возводить. Строить приходится там, где есть возможность без лишних сложностей получитьразрешение, а класс будущего жилья выбирается, исходя из особенностей района. Так, в центре города появляются исключительно элитные новостройки, в пределах третьего кольца возводится преимущественно бизнес-класс, аокраины застраиваются домами эконом-класса.

Игроки рынка, рассчитывающие на комплексную застройку, основные надежды связывают с программами правительства Москвы, среди которых реконструкция промзон и снос ветхого и пятиэтажного жилья. Впрочем, правительственныеинициативы часто не вписываются в намеченные сроки и растягиваются на много лет (пример тому — небезызвестный проект «Москва-Сити»). Тем не менее существует Градостроительный план развития Москвы до 2010 года. Всоответствии с ним выделены районы, которые будут застраиваться типовым жильем.

География по классам

На сегодняшний день, по мнению заместителя директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент» Натальи Усовой, основные районы массовой застройки эконом-класса переместились в ближнее Подмосковье. Начаточередной этап возведения жилья в Куркине, продолжаются работы в Кожухове, Юбилейном, в пригороде Мытищ, в Новокуркине.

Что касается элитного сегмента, то главными площадками, на которых в будущем появится жилье класса de luxe, по мнению исполнительного директора компании Blackwood Марии Литинецкой, станут территории выводимойкондитерской фабрики «Красный Октябрь» на Берсеневской набережной, завода «Каучук» (ул. Усачева, 11), фабрики «Красные Текстильщики» (Якиманская наб., 4/4). Площади Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики «Сакко иВанцетти», расположенные между набережной Тараса Шевченко и Кутузовским проспектом, отведены под элитный комплекс «Парк-Сити».

Типы нового жилья

Тип возводимых домов напрямую связан с местом их расположения. В большинстве районов, удаленных от центра, запланированы панельные дома, а в районе Филевский парк, Раменки и некоторых других — монолитные. При этомстоит отметить, что наблюдается тенденция к децентрализации, которая подразумевает строительство престижного жилья в Северо-Западном, Западном, Юго-Западном и Северо-Восточном округах. Разумеется, речь не идет о примыкающих к МКАД районах, которые будут застраиваться объектами эконом-класса.

Возрастет количество новых качественных и дорогих объектов, за которые требовательные покупатели готовы платить, считает М. Литинецкая. Предположительно, в столице появятся ранее не предлагавшиеся форматы, напримерлофты. По прогнозам специалистов, стоимость эксклюзивных предложений в районе Болотного острова может доходить до $35 тыс. за 1 кв. м.

В целом динамика цен, по мнению маркетолога-аналитика управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексея Кобякова, зависит от ситуации на рынке: «Мы считаем, что ежемесячный прирост цен в 2007 году составитпорядка 2–2,5%». Стоимость 1 кв. м в квартирах эконом-класса по данным Н. Усовой, сейчас равняется $2,5–3,5 тыс. в удаленных от центра Москвы районах, $2–3 тыс. в Подмосковье.

Коммерческое жилье сдает позиции

По заявлениям столичных властей, в 2007 году в Москве запланировано сдать в эксплуатацию 4,8 млн кв. м жилья, из которых около 2,2 млн кв. м будет направлено на выполнение социальных программ. В 2005 году намуниципальные нужды выделяли 1,6 млн кв. м, в 2006-м — 1,87 млн кв. м. Увеличение доли социального жилья налицо.

Московская мэрия уже утвердила список адресов, на месте которых до 2009–2010 годов построят муниципальные многоэтажки. Квартиры в них предназначаются для очередников, переселенцев из сносимых домов, молодых семьей иучастников городских программ. В этом году по данным адресам начнется подготовка проектов. В ряде округов ветхие пятиэтажки станут сносить целыми микрорайонами.

Осторожно, стройка

В заключение хотелось бы отметить несколько действительно масштабных проектов, реализация каждого из которых имеет все шансы стать знаковым событием 2007 года. К ним относится микрорайон Волгоградский, возводимый на месте промзоны. С территории застройки был выведен совхоз «Горьковец», занимавший площадь 28,4 га, а также 24 промышленных предприятия.

Микрорайон застраивается домами типовых серий П3М и П3М-7/23 Домостроительного комбината № 3, а также 25-этажными зданиями, выполненными по индивидуальным проектам. Предположительно, в Волгоградском будет проживать 16 тыс. человек. К окончанию строительства в 2007 году тут появится около 550 тыс. кв. м жилья.

Нельзя не упомянуть и район Кожухово, расположенный между московским микрорайоном Жулебино и городом Реутово, в 3 км от МКАД по Новоухтомскому шоссе. Район с двух сторон окаймлен зеленым массивом Салтыковского леса исоседствует с озерами Белым, Черным и Святым. В районе возводят девять микрорайонов, в общей сложности это около 1,2 млн кв. м жилья серий П-44Т и И-155. Также планируется завершить третью очередь микрорайона «Гранд-Паркъ». Этот проект реализуется четвертый год и до сих пор показывает неплохие результаты.

На юго-востоке города в ближайшее время начнет активно застраиваться расположенный за МКАД поселок Некрасовка. По словам маркетолога департамента новостроек корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ирины Егоровой, здесьпредполагается возведение преимущественно панельных домов. К концу 2008 года в районе построят свыше 350 тыс. кв. м жилья и необходимую инфраструктуру: школы, детские сады, спортивные комплексы, автостоянки идополнительные транспортные развязки.

Наконец, одним из самых громких на рынке недвижимости может стать заявленный компанией Coalco проект строительства в Подмосковье целого города под рабочим названием «Большое Домодедово», где предположительно будутпроживать 450–500 тыс. человек. Уже в начале 2007 года территорию застройки переведут из земель сельскохозяйственного назначения в категорию поселений. На 3 тыс. га, принадлежащих Coalco, возведут 12 млн кв. м жилья (11млн эконом-класса и 1 млн бизнес-класса). Завершение проекта намечено на 2013 год, общий объем инвестиций составит около 300 млрд руб. (более $11 млрд).

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— В 2007 году, как и ранее, останутся интересными западные, юго-западные и северо-западные районы столицы. ОАО «Квартал» в этом году сдаст в эксплуатацию пять монолитно-кирпичных жилых комплексов общей площадью 122тыс. кв. м (в 2006 году — 83 тыс. кв. м). Из них половина площадей относится к элитному жилью, 50% — к бизнес-классу. Еще три жилых комплекса площадью около 100 тыс. кв. м (завершение строительства — конец 2008 года)компания начнет строить. Все объекты возводятся в рамках комплексной реконструкции кв. 32–33 района Проспект Вернадского. Строительство жилья в Москве по подобным программам, а также комплексная застройкаосвобождающихся после вывода промзон территорий в ближайшие годы обеспечит основные объемы возводимого жилья. Резервы точечной застройки в столице практически исчерпаны. В целом, по нашим оценкам, структура вводимогожилья по классам сегодня выглядит следующим образом: 15–65–20% (элитное жилье–бизнес-класс–эконом-класс). Данное распределение весьма условно из-за отсутствия единых для рынка жилой недвижимости требований кклассификации жилья.

Наталья Саакянц, заместитель генерального директора компании «МИАН–Девелопмент»:

— По заявлениям московских чиновников, в год в Москве сдается примерно 5 млн кв. м жилья, что само по себе немало. Но при этом в прошлом году, например, большая часть возводимого жилья передавалась под социальныепрограммы: выделение квартир военнослужащим, молодым семьям, очередникам. Стоит отметить, что социальное жилье — квартиры эконом-класса, тогда как на сегодняшний день в Москве более выгодно строить жилье бизнес-класса,стоимость которого растет более высокими темпами по сравнению с ценами на эконом-класс.

Поэтому реальная ситуация такова, что при постоянном росте спроса на московскую недвижимость объем коммерческого предложения в сегменте недорогого жилья не увеличивается, а находится на стабильном уровне или дажепадает. В любом случае для сегодняшнего уровня спроса 5 млн кв. м недостаточно.

По нашим данным, на рынке появляются два–четыре новых объекта в месяц. В столице основную часть предложения составляет кирпично-монолитная застройка, в области доля кирпично-монолитных и панельных домов практическиодинакова с небольшим перевесом панели — 55%.

В структуре предложения новостроек по административным округам значительная часть объектов расположена в ЦАО (20–25%), наименьшая доля — на юге столицы (менее 5%). Конечно, в этом году на рынок также выйдут новыепредложения, но при этом ожидать появления достаточного количества объектов, которое способно удовлетворить имеющийся спрос, не приходится.

Если говорить о наших объектах, то в этом году мы продаем квартиры в доме «Режиссер», в квартале «Шуваловский», в жилых комплексах «Заповедный» и «Северный парк». Несколько позднее на рынке появятся квартиры в жиломкомплексе «Коперник». При этом компания «МИАН-Девелопмент» предлагает новый формат — квартиры с уже готовой дорогой отделкой. Такие квартиры будут реализовываться в «Копернике» и «Режиссере».

Алина Андреева, пресс-секретарь компании «Комстрин»:

— 23 января 2007 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам — доступное жилье». Данное постановление фактически обязывает застройщиков жилья эконом-классапродавать определенное количество квартир коренным москвичам по льготной цене. Инвестор должен реализовать до 80% жилой площади, составляющей долю инвестора, гражданам, проживающим в Москве не менее десяти лет.

Подобная политика может привести к тому, что сократится количество предложений на рынке и, соответственно, возрастет стоимость жилья. Компании-застройщики скорее всего поднимут цены, чтобы таким образом восполнитьутраченный доход от продажи квартир по льготной цене. Недополученная прибыль застройщика будет компенсироваться за счет 20% жилья, которые застройщик продает по коммерческой цене.

Сейчас в столице на рынке недвижимости количество предложений не увеличивается и ограничено количество площадок для строительства жилья. На объем продаж в Москве способно повлиять и то, что, согласно постановлению, до30% квартир инвестор должен реализовывать гражданам, которые состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Значит, в секторе эконом-класса будет наблюдаться существенная нехватка предложений, а именнона типовое жилье как в Москве, так и в Подмосковье был, есть и будет ощутимый спрос.

Найдутся, разумеется, и обходные схемы, чтобы не соблюдать условия постановления. Льгота москвичей, которые не смогут или по какой-либо другой причине не захотят ею воспользоваться, придется очень кстати тому жериэлтору и покупателю, у которого есть деньги. Замечу, что и сам застройщик постарается отнести свои дома к бизнес-классу (на него данное постановление не распространяется), тем более четких критериев, по которым определяется класс дома, сейчас нет.

Дата публикации: 13:27 14 февраля 2007

Источник: bpn.ru