Внимание, снимаем!

Все понимают, что лучше иметь собственную квартиру. Платить за нее придется относительно немного, никто не выселит, недвижимое имущество в случае необходимости легко продать. Но… покупку московской квартиры сегодня могут позволить себе далеко не все. И тогда остается только один путь — жилье снимать.

Кто они?

Для начала небольшое юридическое замечание. В повседневной жизни мы говорим: «квартиру снять» или «арендовать». Тех, кто делает это, соответственно называют «снимающие» или «арендаторы». На самом деле согласно Гражданскому кодексу слова «арендовать», «арендатор» применимы лишь к юридическим лицам, а обычные граждане (физические лица) только снимают. Такая точность в употреблении терминов на практике оказывается очень важной. При съеме квартиры стороны подписывают документ, который в случае возникновения конфликта можно отнести в суд. И если на бумаге будут зафиксированы слова «договор аренды», не исключено, что суд откажется рассматривать ее как доказательство.

Кто же снимает московские квартиры? Самая многочисленная категория — это приехавшие на работу жители регионов России и стран бывшего СССР. Несмотря на все разговоры о подъеме российской экономики, Москва кардинально отличается от остальных регионов страны — фактически это другое государство, где возможностей заработать существенно больше. А потому не ослабевает поток провинциалов, приезжающих «покорять Москву» и, соответственно, снимающих тут жилье.

Вторая группа — студенты. Разумеется, сам студент, даже подрабатывающий, не может позволить себе арендовать квартиру, обычно за нее платят родители. По этой причине количество студентов среди снимающих незначительно.

Следующая категория — молодые московские семьи, желающие жить отдельно от родителей. В прежние годы квартировладельцы их очень любили (есть местная прописка, ограждающая от неприятностей с милицией), но сейчас теплые чувства поостыли. Как и в случае со студентами, деньги чаще всего дают родители, и это является причиной материальной нестабильности. Отношения с предками хорошие — средства есть, испортились — ребята срочно с квартиры съезжают, тем более что какой-никакой угол у них существует.

Довольно большая прослойка снимающих — люди, приехавшие работать в Москву по контракту, в том числе и иностранцы. Если фирма серьезная и солидная, она, как правило, сама снимает своему сотруднику квартиру. Это гораздо выгоднее, чем покупать для него жилье.

Изрядно выросшая за последние годы категория — «временщики», дожидающиеся своей квартиры. Новостройки сегодня продают на этапе котлована, от покупки до того момента, когда в квартиру можно будет вселиться, проходит года три, а то и больше. Практически единственный вариант в этот период — снимать жилье.

И наконец, существует еще одна группа — люди, принципиально не желающие квартиры покупать. Как отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», это достаточно новое явление для России, где владение собственным домом считается одним из главных признаков жизненного успеха. А вот, например, в Нью-Йорке до 80 % населения живут в съемных квартирах, и вряд ли можно назвать всех этих людей лузерами. Некоторые наши сограждане, подсчитав, сколько стоит покупка квартиры, и прикинув, каких жизненных радостей они из-за этого приобретения лишатся, предпочитают жить «здесь и сейчас», а квартиру снимать — тем более что обходится она (если сравнить с ценами покупки) очень недорого…

Деление на классы

На рынке купли-продажи уже несколько лет существует классификация: квартиры эконом-, бизнес-класса и элитные. Риелторы, специализирующиеся на аренде, пользуются похожей терминологией. Правда, они сами признают, что разделение это весьма условно. «На рынке продажи все-таки больше внимания уделяется качественным характеристикам, — объясняет разницу Н. Ветлугина. — Поэтому цена привязана к квадратным метрам. В аренде экономклассом считается все, что дешевле 1000 долл. в месяц, элита же начинается от 2–2,5 тыс. Получается, что за примерно одинаковые деньги может сдаваться маленькая, но действительно элитная студия в современном евродоме и совершенно ужасная квартира на окраине — но большой площади».

Что касается нынешней классификации, то, по словам Марии Жуковой, заместителя директора Управления аренды компании «МИЭЛЬ — Недвижимость», к «эконому» относят квартиры в типовых домах, в которых сделан обычный ремонт с использованием отечественных материалов, с неновой, недорогой российской мебелью. Бизнес-класс — это уже новый дом, чаще всего монолитный, квартиры после качественного ремонта, с окнами из ПВХ, встроенной бытовой техникой и хорошей новой мебелью. Элитные квартиры расположены обязательно в современном доме с хорошим подъездом, в центре или исторически престижном районе города. Данный уровень предполагает евроремонт с использованием дорогих импортных отделочных материалов (часто натуральных — дерева, мрамора), как правило, с привлечением дизайнеров, выдержанный в определенном стиле. Квартиры обставлены дорогой импортной мебелью известных марок.

Очень важным для квартир бизнес-класса, тем более элитных, является вопрос безопасности. Снимающие предъявляют серьезные требования как к самому дому, так и к окружающей его территории, а также возможности парковки автомобиля.

Клиенты интересуются и техническим состоянием дома. Когда протекают стояки, постоянно ломается лифт и домофон — такое жилье элитным не назовешь. Именно по этой причине в последнее время многие московские рантье начали избавляться от квартир на Тверской (безумно популярных в 90‑е годы) и приобретать жилье в современных домах. Пусть и в не столь пафосных районах, но зато без технических проблем и с достойным уровнем эксплуатации.

Ценовые перспективы

Вопрос о том, сколько стоят квартиры в Москве и насколько эти цены оправданны, вызывает ожесточенные споры. Снимающие обычно апеллируют к различным социальным материям, сравнивают арендные ставки с собственной зарплатой и делают различные эмоциональные выводы типа «сдающие — кровососы». У арендодателей своя правда. Они знают, какова стоимость их квартир, и искренне недоумевают, почему должны довольствоваться менее чем 5 % годовых, когда в любом банке дадут больше.

Истина, вероятно, где-то посередине. С одной стороны, съем жилья в Москве обязательно будет дорожать — а вы можете назвать хоть что-то, что сегодня дешевеет? Растут цены на недвижимость, коммунальные услуги — так с чего бы уменьшаться арендным ставкам?! С другой стороны, темпы этого удорожания вряд ли будут такими стремительными, как хотелось бы владельцам квартир. Ведь есть такое понятие, как средняя зарплата — она сегодня в Москве в районе 30 тыс. руб. в месяц. В этих условиях дальнейшее подорожание с нынешнего уровня, когда однокомнатная квартира стоит минимум 16 тыс. руб. в месяц, а двухкомнатная — от 19 тыс., уже малореально, считает Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор». Небогатые арендаторы скорее уедут в Подмосковье или попытаются вскладчину снять на две-три семьи двух-трехкомнатную квартиру.

Сделай сам?!

На первый взгляд снять квартиру — дело очень простое. Газеты и Интернет пестрят соответствующими объявлениями, ими оклеены все столбы в городе. Причем цены часто указаны очень привлекательные, и комиссионные агентства недвижимости не требуют… Но, к сожалению, подавляющее большинство этих объявлений (самая дешевая однокомнатная квартира сегодня не может стоить меньше 16 тыс. руб. в месяц) — «обманки», рассчитанные на неопытного человека. Всевозможные лохотроны, работающие на рынке аренды, неоднократно описаны в прессе: прежде всего это различные «информационные агентства». За 2–4 тыс. руб. они продают списки арендодателей, с которыми клиенту предстоит договариваться самостоятельно. При обзвоне выясняется, что часть этих вариантов никогда не существовала в природе, другая сдавалась лет пять назад, третья сдается, но совсем по другой цене. При этом привлечь «информагентство» к ответственности невозможно: в договоре с ним черным по белому написано, что продает оно информацию и не несет ответственности за ее достоверность.

Существуют и другие мошеннические приемы. Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании «Бергер & Партнеры», предостерегает от перспективы оказаться в пересданной квартире: мошенники снимают квартиру, потом дают объявление о сдаче ее в аренду по очень привлекательной цене, получают предоплату за три месяца вперед с десятка желающих стать арендаторами и исчезают…

Вообще, угнаться за «технологиями» аферистов очень сложно. Единственный совет — обращаться в проверенное, имеющее хорошую репутацию агентство недвижимости. И, разумеется, быть готовым заплатить адекватное агентское вознаграждение, потому что поиск квартиры — это труд, и он должен быть оплачен. Средняя ставка в Москве равна месячной стоимости найма жилья. И принципиальный момент (!) — во всех добросовестных агентствах эти деньги с вас возьмут только в момент заключения договора найма на подобранную квартиру. Никаких «деньги вперед»!

Личное знакомство

Предположим, квартира, подходящая по описанию, найдена. На что нужно обращать внимание при осмотре? Ответ потрясающе лаконичен: на все! На состояние квартиры, ее пригодность для проживания, потому что далеко не все, что сдается, пребывает в нормальном состоянии. Для Москвы, к сожалению, болевой точкой является шумоизоляция — ваше любопытство и требовательность по этому поводу тоже не будут излишними, поскольку после того как договор подписан и деньги уплачены, пытаться что-то вернуть уже бесполезно. К сожалению, все предусмотреть невозможно — если, например, в соседней квартире проживают люди, имеющие привычку шуметь по ночам, — днем об этом не узнаешь.

Случаев, когда в снятой квартире обнаруживались какие-то «сюрпризы», известно много. Так, в одной квартире сначала все было нормально, а на третий день женщина стала чихать и задыхаться. Выяснилось, что у хозяйки был кот, и по углам, естественно, сохранились шерсть и пыль. Они-то и вызвали аллергическую реакцию. Пришлось снимающим обратиться в клининговую фирму и сделать профессиональную уборку…

При съеме квартиры стороны подписывают договор, регулирующий их отношения. В нем должно быть отражено все: сумма, порядок расчетов, сроки, кто за что несет ответственность, на какой срок снята квартира, как этот договор будет потом продлеваться, как он может быть расторгнут, в каких случаях арендодатель имеет право не вернуть страховой депозит (сумма сверх арендной платы, которую владелец квартиры сначала забирает, а при окончании отношений возвращает арендатору — при условии, что с квартирой все в порядке), что считается ущербом, нанесенным квартире, и может быть удержано из депозита.

Взаимоотношения сторон в аренде — это взаимоотношения денежные, и наивно полагать, что люди в случае конфликта поведут себя деликатно. Чем больше вопросов будет прояснено в самом начале — тем меньше вероятность возникновения различных спорных ситуаций в дальнейшем.

Дата публикации: 10:45 15 февраля 2007

Источник: bpn.ru