Страхование титула — защита сделок на вторичном рынке жилья

Приобретая объект недвижимости, покупатель должен помнить: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, полной гарантии того, что сделка не будет когда‑либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. По статистике каждый сотый владелец лишается своих прав по не зависящим от него причинам.

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья вызывают споры о недействительности сделок. За последние несколько лет структура причин споров по правам собственности заметно изменилась. Ушли в прошлое споры, связанные с дефектами при приватизации в начале 1990‑х, меньше стало мошенничества и откровенного криминала. Это с одной стороны. С другой — стало больше объектов недвижимости, обращаемых на рынке. Существенно возросла доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть «переживших» несколько сделок. В Москве и области число ежегодно совершаемых сделок с недвижимостью превысило сотню тысяч. Увеличилось количество квартир с дефектами в истории и таких, которые потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник. Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит одного миллиона рублей.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Во-первых, риелторы (агенты), которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Во-вторых, нотариусы, которые удостоверяют сделку. И, наконец, государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.

Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах. Это, скажем, совершение сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Более того, само мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.

По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. Поэтому в случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость объекта. В лучшем случае его ответственность выразится в возвращении клиенту полученного вознаграждения и уплаты штрафа.

Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. Агент не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риелторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашалась гарантия юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эти гарантии относились только к последней сделке и не покрывали риски в истории квартиры. В последние годы наблюдается отход от данной практики и возрастающий интерес агентов к страхованию титула.

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риелтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков. Дело в том, что на практике при оспаривании сделки сторонами спора являются продавец и покупатель. А для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, по которому агента обязывают возместить убытки, причиненные клиенту. Когда спорят продавец и покупатель, риелтор не является стороной в деле. Этим полис страхования профессиональной ответственности агентов отличается от другого вида страхования — страхования конкретной сделки, а именно страхования права собственности клиента риелтора на случай оспаривания сделки или его прав на жилье.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Кроме того, нотариус не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит или наоборот.

Кроме того, при выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания сделки недействительной.

Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной.

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах.

Из всего вышесказанного вытекает следующий вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Завершающая стадия совершения сделки — государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (скажем, неучтенных наследников по закону или завещанию).

Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают 100%-ной защиты прав владельцев недвижимости, поэтому дополнительной защитой и гарантией здесь становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.

Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности — страхования титула. Не зря при ипотеке кредитные организации, не имеющие (в отличие от некоторых риелторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика. Основные этапы страхования права собственности состоят в следующем.

Специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ГК РФ ст. 168–179, 302. Объем покрытия избирает страховщик.

Проводят преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья), а также оценивают судебную перспективу спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным. Это особенно важно, если страхование проводят до сделки купли-продажи. Обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств. Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.

Гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховая компания. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховщику. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий (нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве. То есть любые правопритязания третьих лиц , возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Существенным является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой фирмы от риелторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья.

Конечно, страховая фирма может не выявить какие-либо риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.

Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет). В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5–1,5 % от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.

Дата публикации: 10:50 15 февраля 2007

Источник: bpn.ru