Возможно, уже весной столичный рынок недвижимости выйдет из затяжной стагнации

На днях аналитики департамента стратегического маркетинга Росгосстраха взбудоражили рынок своим прогнозом. Они заявили, что справедливая и равновесная цена квадратного метра жилья в Москве составляет 2,5-3 тыс. долларов. И предположили, что в ближайшие два года цены на столичную недвижимость могут упасть более чем на 40 процентов.

Заметим, что аналогичные предсказания появлялись и раньше. "Цена на монолитное жилье уперлась в важную отметку, которую не сможет преодолеть. Покупатели перестали приобретать более дорогой и качественный продукт, переключившись на менее качественные квартиры в панельных домах. Это говорит о том, что потолок цены очень близок, он уже достигнут", - заявляли некоторые эксперты в конце прошлого года.

Однако обвала до сих пор не произошло. Более того, после продолжительной стагнации рынок недвижимости вновь оживает: риэлторы и застройщики зафиксировали некоторое увеличение покупательской активности. По крайней мере, в отдельных сегментах рынка.

Отложенный спрос идет

В последнее время стало заметно веселей. Покупатели стали чаще интересоваться новыми объектами, показов больше стало", - рассказывает один из столичных риэлторов. Генеральный директор компании "МИАН-Агентство недвижимости" Нина Кузнецова рассказывает, что сейчас все участники рынка ждут дальнейшего развития ситуации. "Отложенный спрос вернется на рынок, как только у потенциальных покупателей появится уверенность в стабильности цен, либо их прогнозируемом росте, расширится выбор недвижимости", - полагает она.

Некоторые застройщики - особенно работающие в сегменте элитного жилья - смотрят в будущее еще более оптимистично. В январе они уже подняли цены на 10-15 процентов. И это при том, что сегодня средние цены на элитное жилье составляют в среднем 17 тыс. долл. за квадратный метр, а в наиболее престижных районах и вовсе зашкаливают за 30 тыс. долларов за метр. "Что ж, элитка живет своей жизнью", - констатируют брокеры.

По прогнозам специалистов компании "МИАН-Агентство недвижимости" в ближайшие месяцы цены на объекты экономкласса ежемесячно будут расти незначительно - на 0,8-1,2 процента. Пока это самый емкий сегмент рынка недвижимости: до 70-80 процентов квартир, реализованных в новостройках Москвы в прошлом году, приходится на типовое жилье, а также квартиры экономкласса. Рост цен на недвижимость бизнес-класса, по мнению экспертов, будет более интенсивным - до 1,5-2 процента в месяц.. Квадратный метр в монолитных домах сегодня стоит порядка 5,7 тыс. долларов за квадрат.

Качество в цене

Сегмент элитного жилья и отчасти жилья класса "бизнес +" менее всего подвержен воздействию внешних факторов", - отмечает директор Исследовательского центра Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Борис Флексер. Он рассказывает, что в прошлом году темпы роста цен на элитные объекты были ниже, чем в других сегментах. Что до элитного жилья, то оно в условиях ажиотажного роста цен вообще характеризуется достаточно высокой инертностью, а в период стабилизации цен, наоборот, уверенно растет в цене.

А вот жилье экономкласса сильнее всего подвержено влиянию рыночной конъюнктуры. Тем более, что в прошлом году квартиры экономкласса настолько подорожали, что разница между стоимостью элитных объектов и объектов экономкласса опустилась до недопустимого уровня. "Жилье экономкласса оказалось переоцененным", - констатирует вице-президент компании "ДИАЛ Строй Инвест" Александр Пляцевой. Впрочем, существенной коррекции цен участники рынка не ожидают, поскольку на рынке массового жилья по-прежнему ощущается дефицит предложения.

"На качественное и современное жилье спрос будет расти", - единодушны участники рынка. "Это, в частности, обусловлено изменением структуры покупателей по уровню доходов и вытеснением сегмента потребителей со средними доходами и ниже среднего", - поясняет г-жа Кузнецова. Она полагает, что в ближайшие два-три года доля покупателей, заинтересованных в приобретении квартир в монолитно-кирпичных домах возрастет с нынешних 60 процентов до 75-85 процентов.

Устойчивость качественного жилья к конъюнктурным сдвигам эксперты объясняют изменениями, происходящими в структуре спроса. Сейчас на рынке преобладают покупатели, приобретающие квартиры для проживания, а не инвесторы. Поэтому на первый план выходят качественные характеристики недвижимости. "С конца прошлого года, когда цены на недвижимость динамично пошли вверх, начала расти и инвестиционная привлекательность данного рынка. Однако постепенно риски частных инвесторов стали возрастать, а доля инвестиционных покупок стала сокращаться. Это, в свою очередь, привело к абсолютному доминированию клиентов, приобретающих недвижимость исключительно для проживания", - говорит директор управления ипотеки "МИЭЛЬ-Брокеридж" Юлия Вербицкая.

Кроме того, спрос на квартиры в современных жилых комплексах поддерживается развитием ипотечного кредитования. Так, по данным "МИАН-Агентство недвижимости", в прошлом году с помощью ипотеки совершалось уже около 30 процентов сделок на первичном рынке. Клиенты ипотечных банков, обремененные значительными выплатами по кредитам, заинтересованы в приобретении качественного и долговечного жилья.

С западным уклоном

Что касается районов проживания, то сегодня лучше всего продаются новостройки, расположенные в западных и юго-западных районах столицы. "Каждая пятая квартира, реализованная на первичном рынке в прошлом году, была расположена в новостройках юго-запада столицы. В следующем году популярность юго-запада сохранится, и доля округа в структуре спроса может достичь 40 процентов", - замечают риэлторы.

По словам Б.Флексера из компании "Миэль-Недвижимость", квартиры на западе и юго-западе Москвы пользуются повышенным спросом и, соответственно, первичный рынок в этих округах характеризуется большей активностью. "Предложение активно поглощается. Конкуренция между строительными компаниями, работающими в этих округах, высока", - говорит он.

В то же время потенциал роста есть и у других районов, менее престижных. Особенно у тех, которые застраиваются менее интенсивно. "Например, в юго-восточном округе наблюдается достаточно большой разрыв в уровне цен между первичным и вторичным рынками. Разница достигает 30 процентов. Поэтому расположенные в таких районах новостройки обязательно найдут своих покупателей", - заключает наш собеседник.

Дата публикации: 10:14 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru