Все разговоры о грядущем падении цен - это сказки

В январе впервые за последние два года цены на московскую недвижимость пошли вниз. И хотя снижение составляло десятые доли процента, на рынке заговорили о грядущей коррекции стоимости жилья. Председатель совета директоров СУ-155 Михаил Балакин в этом сомневается. О тенденциях развития московского рынка недвижимости Михаил Балакин рассказал в интервью Ъ.

– По данным аналитического центра IRN и некоторых агентств недвижимости, с начала этого года цены на жилье начали падать, прежде всего это коснулось квартир экономкласса. Ощутили ли вы это падение?

– Нет. Снижения спроса на наше жилье не было, а цены за январь выросли примерно на 2%, в декабре были аналогичные показатели. Все разговоры о грядущем падении цен – это сказки. Его нет и не может быть. Если застройщики отпустят цены – а мы практически все жилье продаем на этапе строительства,– то завтра те люди, которые купили у нас квартиры, вначале расторгнут с нами договоры, а потом купят у нас эти же квартиры по более низким ценам. Таким образом, покупатели просто изымут у нас деньги.

– А не боитесь, что по нынешней цене жилье просто перестанут покупать?

– В Москве такая ситуация практически исключена, так как над столицей постоянно висит шапка спроса. Весь вопрос заключается в существующем на рынке предложении, которое люди готовы приобретать по той или иной цене. Ведь как происходил рост цен в прошлом году? У людей есть деньги, значит, они приходят покупать площадь, потому что это неплохой инструмент сохранить средства. Они начинают покупать больше, чем мы строим, возникает дефицит квартир, и цены растут еще сильнее, и так по цепочке.

– Каков ваш прогноз цен на 2007 год?

– Я думаю, цены будут расти, но не более чем на 15-20% в год. Таких бешеных темпов роста, как в прошлом году, уже не будет.

– В прошлом году строительные компании жаловались на бурный рост цен на стройматериалы. Насколько в связи с этим выросла себестоимость строительства жилья?

– У нас, думаю, не меньше чем на 20%.

– За последний год вы заявили о крупных проектах строительства в Туле, Калининграде, Иванове и Нижнем Новгороде. Какая доля вашего инвестпортфеля приходится на регионы?

– В 2005 году она была равна нулю, в 2006-м – составляла примерно одну двенадцатую. В этом году она будет на уровне 20-25%. И так будем наращивать, пока не дойдем до 50%. Это стратегия нашей компании.

– А почему идете в регионы, а не пытаетесь получить новые площадки в Москве? Диверсифицируете риски в преддверии возможной смены столичной власти в конце этого года?

– Органы власти вряд ли ждут кардинальные перемены, соответственно, не стоит ожидать и серьезных изменений в существующей системе работы. Мы наращиваем свою долю в регионах, но при этом наши объемы в Москве и Московской области не уменьшаются. Просто растут общие объемы строительства: в прошлом году было сдано в эксплуатацию 1 млн 340 тыс. квадратных метров жилья, в этом году планируем тот же уровень, а через три года мы должны довести объемы до 2 млн квадратных метров.

– А почему бы не увеличить объемы строительства в Москве?

– В Москве существует еще много площадок, которые предстоит освоить. В основном эти площадки могут осилить крупные компании с серьезными финансовыми и производственными ресурсами, потому что в этом случае требуется объемная подготовка к строительству и подведению коммуникаций. Если наши условия окажутся выигрышными на конкурсах, то и в Москве мы будем увеличивать объемы.

– Каким образом вы получаете свои площадки? Какой процент из них на торгах?

– По всем площадкам проводились открытие торги. Есть законы, которые никто не может позволить себе нарушать.

"Я не отношу себя к горячим сторонникам выхода на биржу"

– Раскройте финансовые показатели СУ-155.

– По итогам всего 2006 года общий приток денежных средств от строительства составил 28,57 млрд рублей, что немного ниже предварительных прогнозов компании – 33,3 млрд рублей. Снижение объясняется тем, что по ряду объектов сроки сдачи перенесены на 2007 год. Рентабельность строительства по 2006 году находится на уровне 12-15%, значительные средства идут на масштабную реконструкцию наших предприятий. В ближайшие два года мы ожидаем роста продаж на 40-45% в год, связанный с реализацией крупных проектов в ближайшем Подмосковье – Павшино, Трехгорка, Балашиха и т. д., а рост рентабельности строительства – до 25-30% к 2010 году.

– Среди осваиваемых вами регионов есть и те, которые считаются депрессивными, например Тульская и Ивановская области. Там вы тоже рассчитываете на аналогичную рентабельность?

– Там мы рассчитываем на минимальную рентабельность в 5%. Или даже будем выходить в ноль.

– На этой неделе вы разместили облигаций на 3 млрд рублей. Куда планируется направить привлеченные средства?

– Половина привлеченных средств будет направлена на развитие – приобретение новых площадок, продолжение реконструкции промышленных предприятий и т. д., а половина на рефинансирование текущего краткосрочного кредитного портфеля.

– Ряд компаний, в частности ПИК, "ДОН-строй", Mirax Group, уже заявили о планах выхода на IPO. Есть ли у вас такие планы?

– Мы еще не определились. Вообще, может, это и неправильно, но я не отношу себя к горячим сторонникам выхода на биржу. Смысл IPO в чем: выстроить компанию в соответствии с международными стандартами и продать ее часть, получив дешевые деньги и запустив их в оборот. Но деньги можно привлечь и другими способами. Сейчас мы проводим встречи с ведущими инвестбанками, обсуждаем, что и как надо делать для подготовки к IPO. К тому же многие изменения, требуемые для выхода компании на IPO, могут принести отдачу сами по себе. Я имею в виду прежде всего внедрение отчетности по международным стандартам. Мы планируем получить первые результаты по МСФО в этом году, возможно, в начале следующего.

"На рынке будут доминировать два десятка компаний"

– В прошлом году, когда Госдума принимала поправки в Градостроительный кодекс, шла активная дискуссия, каким образом предоставлять площадки под реконструкцию – на аукционах, когда победитель определяется только исходя из того, сколько он заплатит, или на торгах, когда учитываются и другие факторы, например архитектурные преимущества проекта. Вам что ближе?

– Можно и так, и так. Беда в другом: мелкие компании покупают площадки на торгах, а потом справиться с ними не могут или не хотят. То есть они изначально шли на торги, не собираясь строить, и в итоге перепродают эти объекты крупным застройщикам. В любом случае все равно идет укрупнение бизнеса. Сейчас очевидна тенденция: на московском рынке будут доминировать десятка два компаний, не больше, и постоянно наращивать объемы. Думаю, это правильно. Проблема обманутых дольщиков возникла именно поэтому – из-за того, что малоизвестные фирмы с непонятным кадровым составом взялись за строительство и не потянули проекты. А теперь власти ломают голову над тем, как рассчитаться с дольщиками.

– Несколько месяцев назад городские власти жаловались, что крайне сложен процесс перевода обязательств перед дольщиками на нового застройщика. Какая ситуация по двум домам компании "Стройиндустрия", которые вы взялись достраивать в Восточном административном округе?

– У нас уже рассчитана экономика проекта, объемы купленного жилья и, соответственно, размер наших обязательств перед соинвесторами. Все квартиры в построенных домах – 11,9 тыс. квадратных метров в доме на Никитинской улице и 16,9 тыс. квадратных метров на Щелковской улице – отойдут соинвесторам. Компенсацию затрат в этих проектах мы получим в виде соразмерного уменьшения обязательств компании по перечислению в бюджет города Москвы денежных средств, предусмотренных условиями реализации инвестиционных проектов по строительству. Вообще, могу сказать, рентабельность подобных объектов традиционно невысока.

– А вы перезаключали с ними контракты? Или есть другие документы, в которых вы взяли на себя обязательства прежнего инвестора?

– Этим занимаемся не мы, а город. Наша задача заключается в том, чтобы, если нам поручают, за понятную компенсацию доделать работу, которую не доделали другие компании. Но могу сказать, что головной боли много. Например, в подмосковной Щербинке (СУ-155 достраивает квартал "Овражный" – шесть домов, строительство которых было приостановлено компанией "Стройметресурс".– Ъ) нам приходится брать на себя обязательства перед 3 тыс. дольщиков. Для этого нужно создавать дополнительный отдел!

– А по этому проекту размер компенсации понятен?

– Пока не очень. Работаем над этим вопросом.

– Зачем же вы туда пошли?

– Нас попросила администрация Московской области. Мы к этому относимся с государственной точки зрения. Если положено нести оброк – значит, надо.

– А может получиться, что проект окажется для вас убыточным?

– Вряд ли. Думаю, в любом случае концы с концами сведем.

"Мы в первую очередь не инвесторы, а строители"

– Некоторые застройщики жалуются, что недавно созданный Мосинвестконтроль и его глава Александр Рябинин пересматривают многие инвестпроекты в сторону увеличения доли города. Вы с этим столкнулись?

– Мы – нет. Большинство наших контрактов были заключены еще до создания Мосинвестконтроля. Я думаю, что дополнительный анализ условий контрактов не помешает. Нужно исключить даже малейшие подозрения в возможности коррупции. Это не устраивает в первую очередь небольшие компании, зачастую не выполняющие своих обязательств перед городом.

– Недавно вступили в силу новые поправки в закон ФЗ-214 "О долевом участии в строительстве", которые призваны укрепить позиции застройщика при заключении договоров с дольщиками. Как вы считаете, это приведет к уходу рынка от "серых" схем заключения договоров с покупателями?

– Думаю, в течение этого года большинство компаний перейдут на работу по новому закону.

– Почему? Поправки оказались настолько удобными для девелоперов?

– Дело не в поправках, закон еще нужно дорабатывать. Просто ситуация меняется. У государства достаточно инструментов, чтобы подтолкнуть застройщиков на новую систему. У нас всегда во всех подобных процессах ощущается давление государства. Может, кому-то и хотелось бы куда-то в сторону свернуть, но вряд ли это возможно.

– Полтора года назад Московский строительный союз обращался к правительству Москвы с просьбой посодействовать тому, чтобы доля панельного жилья в общем объеме строительства не снижалась. Однако правительство фактически проигнорировало эту просьбу. Сейчас этот вопрос актуален?

– Этот вопрос всегда актуален, тем более для правительства. При такой потребности в жилье в любом случае выигрывает индустриальное домостроение, так как себестоимость строительства монолитных домов как минимум на 60% дороже, а сам процесс строительства занимает в два раза больше времени. Современная панельная серия не уступает по потребительским качествам монолитному дому.

– Какая доля вашего жилья строится по горзаказу?

– Около 20%.

– Вы планируете снижать ее? Ведь городские расценки таковы, что строительство по муниципальному заказу находится на грани рентабельности.

– Если нам будут поручать, то будем строить. Мы хорошо научились и привыкли работать в районах массовой застройки. Мы в первую очередь не инвесторы, а строители. В этом отношении мы исповедуем такой принцип: производство первично, а бухгалтерия – вторична.

– Будете ли вы активно заниматься строительством коммерческой недвижимости?

– Жизнь заставляет. Поскольку мы застраиваем большими районами, то в обязательном порядке приходится строить торговые и офисные центры. В районах массовой застройки мы будем этим заниматься, но ставить это во главу угла не будем. У нас на сегодняшний день максимальная загрузка вплоть до 2010 года, поэтому важнее закрыть те проблемы, которые у нас есть сегодня. Получается, что у нас есть определенный запас времени, чтобы подумать над перспективой.

Дата публикации: 10:34 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru