Столичные новостройки. Новости московского законодательства

После Нового года на московском рынке недвижимости стало скучно: ни оживления, ни снижения, ни кризиса, ни взлета. Квартиры неторопливо продают, а те, кого такой темп не удовлетворяет, корректируют цену в сторону понижения. Но появляются новые продавцы и выставляют жилье на продажу опять по ценам «с запасом». Хотя сейчас квартир не так много, как в конце прошлого года, тем не менее выбор есть. Не хватает лишь покупателей.

И вот на фоне этой тишины раздается гром: жилье в новостройках — москвичам, прожившим в столице десять и более лет! Причем по льготным ценам. Также собираются объявить конкурсы на земельные участки, их победителями станут те, «кто больше квартир продаст москвичам». Впрочем, известно, что у основных столичных застройщиков заделов в виде площадок под строительство хватит до 2010 года и даже на более долгий срок.

Естественно, возникают вопросы: где и какие дома будут возводить в соответствии с новыми постановлениями и какова эта самая льготная стоимость?

Как известно, любой застройщик оперирует ценами абсолютно самостоятельно, исходя из необходимости обеспечить определенный ежемесячный финансовый поток, который идет на:

• текущее строительство;
• выплату процентов по кредитам;
• зарплату сотрудникам;
• формирование прибыли.

И если на двух последних пунктах еще можно сэкономить, то на первых двух это сделать весьма проблематично.

Представим себе генерального директора некой строящей жилье фирмы, получившего указание с марта обеспечить москвичам-покупателям, скажем, на 40 % квартир 30 %-ную скидку. Гендиректор считать умеет (иначе бы не сидел в кресле руководителя) и ясно предвидит образование финансовой дыры в марте, а также в апреле, мае и далее по списку. При этом он уверен, что ни Мосэнерго, ни поставщики цемента/арматуры аналогичного указания о предоставлении скидки в 30 % добропорядочному застройщику не получили.

Что делает руководитель организации перед лицом подобной перспективы? Начитавшийся западных учебников по маркетингу начинает говорить о снижении затрат, грамотной PR-кампании и пр. А знакомый с российскими реалиями поднимает в феврале цены на те же самые 30 %, чтобы со спокойным сердцем сделать скидку в марте. Да, он провалится по продажам февраля, зато в марте, апреле и далее у него все будет в порядке. Теперь обратимся к поставленным выше вопросам. Четкого ответа на них пока нет, но с определенной долей вероятности скажем, что нынешнего предложения на рынке новостроек постановление не коснется.

Предписанные документом ограничения можно наложить только на какой-то новый объем, где изначально выделена «московская доля», которую нельзя продать ни оптом, ни в розницу тем, кто не обладает единоразовым правом покупки «московской» квартиры.

Опять же неясно, попадает ли застройщик под нововведение, если в 2004 году он купил площадку на городском аукционе, полностью расплатился с городом, подготовил проект и выходит с ним в продажу летом? По всей видимости — нет, так как в его договорных взаимоотношениях с городом подобный пункт отсутствует, а без суда опротестовать старые соглашения не представляется возможным. Как он пожелает, так и будет торговать.

Одним словом, новый порядок согласно здравому смыслу должен коснуться только вновь распределяемых площадок, что, в общем-то, соответствует логике изданного документа. Тут же мы получаем ответ на вопрос «когда»: при самом благоприятном стечении обстоятельств объекты, возведенные на площадках, выигранных в феврале, появятся в продаже месяцев через шесть, то есть к осени этого года. Или москвичам придется уповать на некие волевые решения в Мосстройкомплексе: отдельные площади в уже находящихся в разработке проектах попадут в «московскую долю» весной-летом в обмен на обещанные застройщикам преференции в будущем.

Остался последний вопрос: стоимость. Особенности российской торговли таковы, что цена со скидками — это как раз и есть рыночная стоимость, ну а без скидок — так и взглянуть страшно. При появлении в продаже квартир более дешевых, чем обычно, произойдет следующее: у нас пойдет бойкая торговля — раз, удастся привлечь тех покупателей, которые в обычных условиях не пришли бы на рынок из‑за нехватки средств, — два. Ну а три — это то, что при всем желании объем предложения жилья не увеличится, ведь самого строительства новое решение никак не касается. То есть спрос вырастет, число покупателей умножится, а количество квартир — нет. И что же должно произойти с рыночной планкой по законам маркетинга? Она пойдет вверх.

Дата публикации: 10:45 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru