Вячеслав Семененко: "Основной резерв загородной ипотеки - поселки эконом-класса"

Эксперты уверены, что ипотека загородной недвижимости - направление востребованное и перспективное. О том, какие препятствия мешают реализовать потенциал этого сегмента рынка, что должно измениться, рассказываетпрезидент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, вице-президент Корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко.

- Вячеслав Васильевич, примите поздравления с успешно проведенным Днем Риэлтора, первым в Петербурге.

- Профессиональный праздник действительно удался. Зал киноцентра "Родина" был полон, в бизнес-турах тоже не было свободных мест. К следующему февралю мы обязательно подумаем, как усилить этот формат. Я уверен, что потенциал риэлтерского праздника много больше, чем показал даже успешный первый опыт. Следующее ожидаемое событие для профессионалов рынка недвижимости - Петербургский ипотечный форум.

- На Форуме вы будете вести секцию "Ипотека на рынке загородной недвижимости". Это направление называют перспективным, ведь средняя сумма кредита высока, а заемщики получают доходы выше среднего уровня. Банку сплошнаявыгода: почему же условия кредитования остаются столь жесткими?

- Заемщик на миллион - явление редкое. Средняя сумма кредита на рынке загородной недвижимости немногим больше, чем для приобретения квартиры в городе.

Безусловно, рынок загородной недвижимости перспективен. Сам факт, что число организованных коттеджных поселков ежегодно удваивается, говорит о многом.

В ближайшие годы эта динамика сохранится. Затем, безусловно, объемы стабилизируются. Сегодня на продажу выставлены объекты в более чем 70 коттеджных поселках. Мой прогноз: к концу года число строящихся под Петербургом поселков достигнет 120. Конечно, столь динамичный рынок не может не привлекать кредитные организации, ищущие источники наращивания объемов кредитных портфелей.

- Сейчас на рынке загородного жилья такое же затишье, как на городском рынке?

- Нет, этот рынок не повторяет динамики городского. Активность продаж загородных объектов зависит от сезонного фактора, прежде всего от возможности осмотреть объект на месте. Сейчас не к каждому участку можноподъехать.

Точных данных по интенсивности продаж нет, только по итогам 2007 года мы впервые сможем провести фактический анализ. Есть приблизительные данные. Рынок дорогих и очень дорогих объектов (от $400 тыс.) живет по своим законам, в своем ритме.

Такие дома в проекте элитного поселка продаются раз в два-три месяца. В поселке среднего ценового сегмента ($200-250 тыс.) каждый месяц находят покупателя 2-3 объекта. Дома эконом и бизнес-класса более востребованы, но в этой нише имеется дефицит предложения.

До недавних пор рынка коттеджных поселков практически не было. О каком рынке можно говорить при полном отсутствии конкуренции? Продавалось все - дешевые и дорогие проекты, качественные и некачественные. Продавались даже очень плохие проекты.

- Что означает формулировка "некачественный проект"?

- В первую очередь это дисбаланс маркетинговых характеристик отдельно взятого поселка и плохо организованная среда.

- Можно ли говорить, что из-за роста цен на городское жилье приобретение секции таун-хауза или коттеджа эконом-класса стало более выгодно? Обеспечивает ли загородный рынок адекватное спросу предложение в пределах $100тыс?

- Сейчас такие предложения единичны, но думаю, эта ниша загородного жилья будет заполнена. Другое дело, что удержаться в этом диапазоне сложно: на фоне городских цен и высокого спроса на загородное жилье недорогие дома моментально купят, и продавать будет нечего. По моей субъективной оценке, минимальная планка для загородного дома - $120-150 тыс.

- Действительно ли минимальные цены возможны только при условии крупных проектов - не менее чем на 200-300 домов? Тогда удельная нагрузка по созданию инфраструктуры снижается.

- Зависимость, безусловно, есть. Но количество домов в поселке - не главный фактор в себестоимости строительства и тем более в ценообразовании. Важнее местоположение, которому должны соответствовать все маркетинговые составляющие проекта. Вопрос экономики решается следующим образом: под каждый земельный участок, под каждое место разрабатывается жесткая концепция.

Наделы поблизости от города логично использовать под поселки для постоянного проживания. Такие проекты требуют больших затрат на инфраструктуру. Если дачное поселение может жить на автономных коммуникациях и источниках, то в поселке, где люди живут круглый год, многократно возрастает необходимость централизованного обеспечения энергоресурсами (газом, водой), ужесточаются требования к обслуживанию дома.

- Поселки какого типа наиболее предпочтительны для ипотеки?

- Главные перспективы для загородной ипотеки, основной резерв роста рынка - большое количество поселков эконом-класса.

У покупателя дома за $800 тыс. особые отношения с кредитными организациями. Если ему понадобится кредит - он найдет способ финансирования покупки. Но не по той ипотечной схеме, о которой мы говорим.

У петербуржцев сотни тысяч дачных домиков. По логике вещей, люди всегда будут стремиться выехать из старых садоводств в правильно организованные, современные поселки - с более качественными домами, системой охраны, с инфраструктурой и инженерным обеспечением. Так происходит в Москве, этого можно ждать и в Петербурге. Именно на недорогие объекты придется основная масса кредитов.

- Если проекты эконом-класса станут массовыми, застройщикам с банками будет проще договориться о кредитовании покупателей?

- У компаний, занимающихся коттеджным строительством, есть проблема - они по большей части молоды. Для них характерна невысокая капитализация бизнеса, отсутствие кредитной истории или опыта публичных заимствований, известного брэнда.

Вспомните, банки и на городской рынок строящегося жилья выходили мучительно долго. Лет 5-7 они приглядывались, знакомились с застройщиками, изучали все схемы финансирования строительства. Постепенно были сформулированы требования к компаниям-партнерам.

Сегодня банки очень гибко подходят к кредитованию покупателей городских новостроек. Например, у нашей компании совместно со Сбербанком действует схема фондирования, проекты через специальные счета финансируются банком. Для дольщика схема гарантирует надежность, она удобна и банку, и застройщику.

Программы для покупки строящихся коттеджей действуют у компаний, которые сдали не один поселок. Они подтвердили реальность своих обещаний фактом выполненных проектов.

На загородном рынке тоже должны действовать гибкие схемы кредитования. Банки же сегодня готовы работать с загородной недвижимостью по идеальной схеме: если земля под застройку оформлена в собственность компании и имеет статус пригодной для индивидуального жилищного строительства. Доля объектов, соответствующих этому требованию, не превышает 10-15% объема рынка.

Большая часть земли под строящимися дачами или коттеджами в собственности, но не имеет статуса ИЖС. Или она в аренде на различные сроки. Большинство домов в поселках востребованы рынком и ликвидны. Банки же перестраховываются.

- Среди заявленных докладчиков на секции Ипотечного форума немало представителей банков. Действительно ли они заинтересованы в обоюдовыгодном решении проблемы?

- Безусловно, заинтересованность есть. Я считаю, что 2007 год будет переломным, до конца года должна быть создана схема долгосрочного кредитования покупки загородных объектов. Ипотечные схемы придут на загородныйрынок, банки пересмотрят свой подход. Как это произошло в 2006-м на рынке городских новостроек, где у каждого застройщика сегодня действуют двусторонние соглашения не с одним, а с несколькими банками.

- Согласитесь, не у каждого.

- Я бы порекомендовал покупателю жилья обратить внимание на следующий факт. Если застройщик не смог предложить максимально удобный сервис для своих клиентов-покупателей, не смог сформировать кредитные отношения сбанком - это плохой знак.

Банку надо обратить внимание на то, что на загородном рынке работают компании, пусть немногие, с позитивной публичной историей, с опытом реализации и правильного позиционирования коттеджных поселков. Им можно даватькредит. Они имеют практику ответственности, возврата кредитов, разработки точных и востребованных концепций. С ними можно спокойно работать, невзирая на то, что земля по формальным признакам не подходит под идеальные требования банка. Кроме того, нет единого стандарта пакета документов, необходимого для получения кредита и оформления залога.

- Возможно, для компаний, входящих в крупные холдинги, поддержка материнской структуры решает проблему?

- Приведу характерный пример. У "Петербургской недвижимости" есть проект, где были готовые дома, были покупатели, желавшие взять кредит, а мы не нашли ни одной ипотечной программы!

Организованный коттеджный поселок, дома предлагались по $250-300 тыс. Земля в аренде на инвестиционных условиях, после завершения строительства оформляется в собственность владельца дома. Застройщик - "Петербургская недвижимость", компания с историей выполненных кредитных обязательств, с открытыми данными аудита, с опытом размещения облигационного займа. Полный джентльменский набор. А схему кредитования мы не нашли. Банки не проявили минимального желания отступить от формальных правил! Конечно, дома уже проданы без помощи кредитов, но банкам надо менять излишне формализованный подход.

- Допускаете ли вы, что играет роль юридическая сторона отношений застройщика и покупателя строящегося коттеджа? Многообразие договоров не знает границ, и не все соблюдают баланс интересов сторон. А на крайний случай остается возможность получить кредит под залог имеющейся в собственности городской квартиры.

- Ни в одном банке нам не сказали, что необходимо внести изменения в договор. А кредит под залог другой недвижимости не всем подходит. Почему не отдать в залог права на будущий объект и обязательства застройщика? Дома в поселках востребованы рынком, ликвидны, земля как предмет залога дорожает.

- Работают ли на загородном рынке ипотечные брокеры?

- Преодолеть системную проблему брокеру не под силу. Однако среди посредников есть те, кто стал специализироваться на загородном рынке. Этот бизнес только формируется, как и ипотечный загородный рынок в целом.

Кредит для готового коттеджа подобрать проще, но готовых домов в организованных поселках практически нет, они проданы на стадии строительства.

- Что может сделать власть для развития кредитных схем за городом? Какие моменты стоит внести в проект меморандума Петербургского ипотечного форума?

- Уже приняты нормативы для упрощения схемы перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, и это большой плюс для рынка и девелоперов. Очевидно, что это должно привести к расширению границнаселенных пунктов.

Здесь возникает потребность разработки генеральных планов поселений, проектов детальной планировки. Только по ним можно определить участки, пригодные для строительства жилья. Эти же документы позволят планировать -совместно с администрацией - решение вопросов социальной инфраструктуры. Нельзя паразитировать на существующей инфраструктуре, не принимать во внимание необходимость создания комфортной среды обитания для жителей новых районов.

В городе время уже упущено. За городом еще есть возможность комплексно подойти к формированию районов. Застройщики уже понимают, что жилье без "социалки" не нужно. Человек не живет в четырех стенах дома, каким бы замечательным он ни был. Школа, детсад, спортивные объекты, магазины шаговой доступности, среднего и крупного формата должны быть неподалеку.Государство в ответе прежде всего за то, чтобы разработать, принять, и реализовать генпланы и проекты планировки. Этим решается проблема центра города, пробок. Малоэтажная Россия возможна, ведь люди хотят жить загородом.

Дата публикации: 13:35 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru