Ах ты, новая моя коммуналочка

Аналитики рынка недвижимости любят придумывать всевозможные типологии для жилых домов, рынок поделен на сегменты, классы и подклассы - эконом-, премиум- или даже бизнес-плюс.

И на фоне всего этого праздника жизни незаслуженно забытой остается самая нижняя категория столичного жилья - почти легендарные комнаты в коммунальных квартирах, воспетые Высоцким, где "на 38 комнаток - всего одна уборная". К какому классу отнести коммуналку - эконом три минуса?

“Компания "Новый город" работает в этом сегменте рынка, - рассказывает руководитель аналитической службы Наталья Ветлугина, - в центре Москвы коммуналок, безусловно, еще много, но как минимум треть из этих квартир нерасселяемы в принципе. Это бывает связано с разными причинами: кто-то из жильцов просто не хочет уезжать из родного района, у кого-то юридические препятствия”.

Основную беду коммунальных квартир директор по маркетингу компании "ХИРШ" Ирина Котова видит в том, что находятся они в старых домах. Подавляющее большинство - в сталинских и дореволюционных. А звездный час такого жилья уже прошел.

"Это в первой половине 90-х такие квартиры были единственным вариантом большого жилья - по тем временам это было синонимом престижности. Сегодня рынок предлагает состоятельным покупателям массу самых разных дорогих квартир. А сталинки и дореволюционные дома продолжают ветшать. В перспективе квартиры в них сравняются в цене с 5- и 9-этажками. А это означает, что расселение коммуналок перестает быть выгодным”.

"Как такового рынка коммуналок в Москве нет. Есть лишь небольшой рынок комнат, - считает Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002", - дело в том, что в первой половине 90-х годов комнаты в коммунальных квартирах в центре Москвы были выкуплены, как бы сейчас сказали, инвесторами, а впоследствии переведены в разряд элитного жилья. Сейчас же коммунально заселенные дома просто сносят, а жителей переселяют на окраины под предлогом аварийности дома. Такой путь гораздо дешевле и быстрее, чем возиться с каждым жителем (теперь, уже неплохо знающим Жилищный кодекс) отдельно”.

Золотые метры

“Спрос на комнаты в коммуналках достаточно высок, - рассказывает руководитель проекта "Квадрум.ру" Алексей Липскеров, - номинально стоимость квадратного метра в коммуналке весьма существенно превышает стоимость квадратного метра в аналогичных по другим параметрам квартирах.

Но это только номинально. Нужно иметь в виду, что на рынке сложилась традиция оценивать стоимость комнаты в коммунальных квартирах только из расчета жилой площади, тогда как при продаже квартир, разумеется, учитывается вся площадь, включая кухню, коридор, сантехнический узлы и т.д.”.

Если лет 10-15 тому назад покупка комнатушки в коммуналке давала вожделенную московскую прописку, поднимая провинциала до статуса столичного жителя, то при нынешних ценах на московский квадрат есть смысл купить отдельную квартиру в области. По словам риэлторов, лебединая песня коммуналок еще не спета - за последние годы в столице появились новые типы такого жилья: стандартные квартиры по той или иной причине превращаются в коммунальные.

"Происходит это, как правило, из-за разного видения будущего квартиры их собственниками, - рассказывает О. Побединская, - один собственник хочет жить дальше в ней, а другой собственник хочет ее продать . Такое часто бывает между наследниками или бывшими супругами, иногда даже между детьми и родителями. Закон позволяет выделять доли жильцов из общей и затем распоряжаться своей долей практически так же, как и в случае с обычной квартирой, за исключением некоторых обременений".

Рынок таких квартир год от года растет. Встречаются такие объекты во всех округах столицы и стоят они, как правило, на 15-25% дешевле аналогичного квадратного метра в некоммунальной квартире. Комната, в которой можно будет не только прописаться, но и жить, стоит от 50 до 90 тыс. долларов. Бывают комнаты и дороже, но продаваться они могут годами, так как желающих купить комнату в центре по цене полноценной однокомнатной квартиры на периферии все-таки крайне мало.

Ах ты доля, моя доля

"Если говорить о долях в квартирах, то понятие квадратный метр здесь вообще неприменимо, - говорит А. Липскеров, - доля - понятие идеальное. Она не привязана к конкретным квадратным метрам квартиры. При продаже доли можно говорить только о том, что ее стоимость будет на 25, а то и на все 30% ниже, нежели то количество денег, которое можно было бы выручить, продавая всю квартиру целиком и распределяя полученные средства согласно долям собственности”.

Основная проблема - соседи. Как известно, они имеют преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ. Найти комнату с соседями, которые без проблем отказываются от своего преимущественного права, достаточно проблематично. Нет особых сложностей, если соседи проживают в неприватизированных комнатах - тогда преимущественное право покупки имеет муниципалитет, но и такие варианты встречаются нечасто. Напротив, нередко собственники других комнат зарегистрированы по другим адресам, выяснить которые зачастую чрезвычайно сложно. Уведомление о продаже комнаты по непосредственному адресу самой собственности чревато тем, что суд впоследствии решит вопрос в пользу собственника, не получившего по этой причине уведомления и подавшего иск о признании сделки недействительной. Судебных же исков и разбирательств такого рода, мягко говоря, немало.

Сыграем в ипотеку

Ипотечные кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах банки дают и нельзя сказать, что такие программы кредитования - редкость. Но все банки выдвигают практически одно и то же условие: заемщик должен стать собственником всей квартиры в результате сделки.

"С законодательной точки зрения ипотека комнат возможна, - рассказывает Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка, - на рынке есть программы банков, предусматривающие кредитование покупки комнат под их залог. Обычно это выкуп комнаты в квартире, когда вся квартира становится собственностью заемщика. Например, человек живет в трехкомнатной коммунальной квартире с семьей и занимает две комнаты. Ему надо кредит на выкуп у соседа второй комнаты, и тогда вся квартира будет в собственности заемщика”.

При этом таких программ немного. Например, Городской ипотечный банк не предоставляет кредиты на покупку комнаты под ее же залог. Возможен вариант, когда можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости (например, дачи) на покупку комнаты.

Спрос на кредиты для покупки комнат составляет сейчас не более 10% от спроса на все виды кредитов и наиболее распространен в Санкт-Петербурге. В любом случае спрос на этот продукт не будет длительным, так как рынок комнат очень ограничен. Кроме того, очень немногие хотят и готовы брать кредит, чтобы купить комнату в коммуналке. Это не решение жилищного вопроса, а какой-то этап к приобретению собственной квартиры. Также банки неохотно идут на кредитование комнаты как залога, так как залог должен быть ликвидным, а возможность продать комнату в коммуналке (в случае, если заемщик перестанет платить по кредиту ) всегда зависит от соседей. Со стремительным недавним ростом цен на столичное жилье спрос сместился не на покупку комнат, а на покупку квартир в области.

Дата публикации: 10:44 27 февраля 2007

Источник: bpn.ru