Застройка местами

Столичные девелоперы продолжают осваивать региональные рынки

В Москве площадей под застройку катастрофически не хватает - это факт. Но выход у девелоперов есть: идти на менее развитые региональные рынки, где качество возводимого жилья, конкуренция и плата за вход ниже. Тем более что, как отмечают опрошенные эксперты, региональный рынок становится все более открытым для московских компаний.

Экспансия со смыслом

Когда разговор заходит о разнице в развитии между столицей и регионами, вспоминается шутка одного их юмористов: "Не потому ли Русь многострадальная, что Москва золотоглавая?". И действительно, практически во всех отраслях Москва впереди всей страны. Здесь сконцентрированы нефтяные деньги, налоговые поступления, бизнес и политическая элиты. Но и правила игры в столице более жесткие: самые хлебные места и отрасли давно заняты, доступ к ним посторонних строго регламентирован.

Строительный рынок как раз относится к разряду таких отраслей. Выйти на него новой компании, не имеющей связей в администрации мэра и Кремле, невозможно без активного лоббирования своих интересов, сопровождаемого звонкой монетой. К тому же сейчас рынок поделен между крупными компаниями, которые тоже незаинтересованы подпускать к этой "кормушке" новичков.

В регионах ситуация несколько иная. Конкуренции на большинстве региональных рынков практически нет: традиционно там работают две-три компании, которые предлагают аналогичный продукт в одной ценовой категории. Как правило, они строят квартиры с низкими потолками и неудобной планировкой, характерной для массовой непрофессиональной застройки середины прошлого века. Зато сейчас новое строительство идет очень динамично в силу открытости регионов для инвестиций и заинтересованности местных властей в развитии строительной отрасли.

"Сейчас и местные власти, и участники рынка понимают, что московские застройщики не забирают прибыль из региона, - рассказывают в пресс-службе Группы Компаний "Конти". - По мере развития строительства начинает действовать механизм реинвестирования, когда полученные средства вкладываются в дальнейшее развитие региона".

Кроме того, в освоении регионов заинтересованы и сами столичные компании, это способствует развитию и расширению их бизнеса. Стимулом для экспансии, по словам участников рынка, также является то, что в регионах стали повышаться требования к качеству жилья, спросом начинает пользоваться жилье повышенной комфортности, все чаще покупатели обращают внимание на наличие больших кухонь и удобную планировку.

Московские компании как раз и предлагают такое жилье, в отличие от местных, которые в большинстве случаев просто не имеют опыта и технологий для его проектирования и строительства. Как полагает коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, приход московских застройщиков в регионы со своими технологиями положительно скажется на конечном продукте и опыте обеих сторон.

Выгодный тандем

Кроме того, региональные проекты иногда воплощаются совместно с местными застройщиками. Чтобы удержаться на рынке, последние решили идти на сотрудничество с московскими коллегами, предоставляя им местных специалистов, знающих специфику рынка и материалы. Нашлись, конечно, и такие, которые начали скупать участки под застройку по спекулятивной цене, а позже продавать их московским компаниям по реальной рыночной, но их очень быстро вытеснили с рынка.

При реализации совместных проектов в регионе создаются дополнительные хорошо оплачиваемые рабочие места, что, бесспорно, способствует его общему экономическому подъему. Правда, как рассказывают столичные участники регионального рынка, на некоторые работы, например литье монолита, им приходится привлекать столичных специалистов. Региональные компании не владеют технологией его производства. Также создание в регионах дополнительных рабочих мест со стабильным и высоким, по региональным меркам, доходом, которые обеспечивают московские девелоперы, препятствует утечке кадров в Москву и Санкт-Петербург, в чем, в общем-то, заинтересованы федеральные власти.

Но появление в регионе столичной компании связано и с рядом проблем. Дело в том, что столичные девелоперы строят в регионах в основном жилье высокой ценовой категории. Соответственно, возрастает средняя цена предложения. "Как правило, большинство столичных инвесторов устанавливают цены на уровне верхней границы, существующей в регионе. И это оправдано, - отмечает Виктор Козлов, - однако местные строители начинают подгонять свои цены до нашего уровня, несмотря на то, что себестоимость их жилья ниже".

Хорошие манеры обязательны

Вообще, доходность региональных проектов - вопрос довольно спорный. Участники рынка оценивают ее по-разному, видимо, основываясь на собственном опыте, который может отличаться в зависимости от того, в каком регионе они работали. "Доходность региональных проектов может превышать доходность московских при возрастающих рисках, связанных, в первую очередь, со спецификой места строительства и непрозрачностью принятых схем реализации девелоперских проектов в регионах", - говорит Виктор Козлов.

А по оценке специалистов "Конти", прибыль с 1 кв. м достигает 100 - 200 долл. в зависимости от масштаба и местоположения города. По их данным, чтобы решить проблему дефицита жилья в одном только Центральном федеральном округе, нужно построить 50 млн. кв. м жилья. "Если даже взять 10-20 крупных городов и работать там на протяжении 10 лет, то 0 млн. прибыли в год в течение указанного периода - это реально. Конечно, такой объем жилья должна строить не одна компания", - резюмируют в "Конти".

Пресс-секретарь корпорации "СХолдинг" Оксана Басова говорит, что в зависимости от обременений выход в регионы может обойтись очень дорого: "Когда компания только выходит на региональный рынок, то можно приблизиться к критической отметке доходности. Однако, отладив производственную цепочку, появляется возможность реализовывать коммерчески привлекательные проекты". Также представители опрошенных компаний всячески отрицают использование при выходе в регионы демпинговой политики для подавления конкурентов со своей стороны, но подчеркивают, что некоторые девелоперы активно ее применяли.

Плата за выход

С основными проблемами при выходе на региональный рынок московским девелоперам приходится сталкиваться на стадии получения площадок под застройку. Причем проблемы эти связаны не столько с нежеланием властей предоставлять участки, сколько с тем, что они заняты ветхим жильем, требующим сноса. Необходимость сноса порождает необходимость расселения жильцов. Региональные власти не могут взять на себя решение этой проблемы, все издержки по расселению ложатся на плечи инвестора, что снижает рентабельность строительства.

"Если бы жильцы хотя бы частично расселялись из ветхих строений за счет предоставления муниципальных квартир, инвестиционная и строительная активность во многих регионах была бы выше", - уверен Виктор Козлов.

На первых порах столичных девелоперов встречали очень настороженно, опасаясь, что с такими средствами и возможностями они заполонят рынок, перенасытят его и уведут средства из региона. Москвичи, начинавшие работу в регионах, признавали, что местные игроки не хотели мириться с конкурентами, которые были на голову выше их, имели более богатый опыт ведения строительной деятельности и более широкие возможности для получения инвестиций.

Кроме того, местные застройщики опасались того, что пришедшие из коррумпированной Москвы компании начнут добиваться своего, используя отработанные механизмы "подкормки" чиновников. "Однако сейчас все по-другому, - подчеркивают в пресс-службе "Конти". - Заметно возрос уровень доверия, поскольку все поняли, что условия получения площадей под застройку для всех равные, приоритетов нет ни у кого".

Другое дело, что возможности получения участков под застройку одинаково непрозрачны для местных и московских девелоперов. По словам Виктора Козлова, конкурсные механизмы в некоторых регионах только начинают формироваться, условия торгов объявляются к каждому конкретному конкурсу. Когда представители компаний, претендующих  на участок, не имеют представления о том, какие будут условия конкурса, по какому критерию будет выбираться победитель, то существует риск, что в последний момент компанию отстранят от участия в конкурсе из-за нехватки одной бумажки, о необходимости которой ранее не сообщалось.

Вообще, московские компании, выходящие сегодня на региональные рынки, преследуют две цели: "прощупать почву" на местном рынке и закрепиться на нем. Пока же экспансия носит точечный характер, что связано с огромной дифференциацией в общем экономическом развитии различных регионов. Массовым выход столичных девелоперов станет только тогда, когда в каждом регионе будут отработаны все конкурсные механизмы выделения участков и решена проблема расселения жильцов из ветхих строений.

Дата публикации: 11:43 23 ноября 2004

Источник: bpn.ru