Выгодно ли заключать договоры пожизненной ренты

Заоблачные цены на жилье заставили многих москвичей отказаться от инвестиций в недвижимость. Но возможность купить квартиру подешевле, чтобы потом продать подороже, все же есть. Ее открывает договор пожизненной ренты: вы покупаете квартиру у пенсионера за треть цены, обязуясь содержать продавца и ухаживать за ним до победного конца. Такие сделки предлагают многие агентства недвижимости, но о сопутствующих рисках предупреждают единицы, поэтому предугадать, кто победит в этой игре, очень непросто.

Вы открыли газету бесплатных объявлений и увидели заманчивое: "продается квартира с отсрочкой заселения, за треть цены". Под "отсрочкой заселения" компании подразумевают договор пожизненной ренты. Позвонили по указанному телефону - и вас убедили, что старику по договору ренты вы будете раз в месяц приплачивать к пенсии, а больше хлопот никаких. Подпишите договор, станете собственником, а там через пару-тройку лет квартира освободится, и вы можете распоряжаться ею по своему усмотрению.

Схема действия многих агентств недвижимости, предлагающих посреднические услуги при заключении договоров пожизненной ренты, такова: покупатель платит свои деньги, часть из них отдается бабушке, а другая часть переходит в собственность агентства недвижимости в качестве платы за оказанные услуги. В случае расторжения договора деньги фирма не возвращает. И некоторые компании вводят заблуждение обе стороны: они обещают бабушке уход и помощь, уверяют ее в том, что она заключает договор с фирмой, а будущего владельца квартиры убеждают в том, что никаких проблем и потраченного времени на уход за пенсионером не будет.

Возможны варианты

Обычно фирмы - посредники в таких делах неохотно отвечают на вопросы журналистов. Они утверждают, что оказывают помощь по заключению сделок только между родственниками. Вот что сказали нам в фонде социальной поддержки пенсионеров "Линк": "Мы будем работать с вами в случае, если вы уже знаете, с кем хотите заключить договор, это ваш родственник или знакомый. Мы займемся этим делом и будем обслуживать владельца квартиры. Если у вас его нет, то мы можем только вас проконсультировать - но платно".

Однако в компании "Родина" нам согласились рассказать о вариантах квартир, предлагаемых на рынке "заселения с отсрочкой". К примеру, это может быть большая 2-комнатная квартира около метро "Сокол", владельцы которой - семейная пара 76 и 78 лет, жилье находится в их совместной собственности, единовременная выплата составляет 5850 тыс. руб., ежемесячный рентный платеж - 14 тыс. руб., коммерческая стоимость такой квартиры - $450 тыс. В компании нам сообщили, что выплатить клиент должен половину стоимости, то есть $225 тыс. В эту сумму включены платеж комиссии агентства, единовременный платеж плюс компания обязуется общаться со стариками, ухаживать за ними. От вас потребуется только половина коммерческой стоимости квартиры. Нас заверили, что больше трех лет старики не протянут, впрочем, даже если они проживут все 10 лет, размер всех суммированных ежемесячных выплат достигнет примерно $60 тыс. Таким образом, квартира вам обойдется в 285 тыс. руб., что на 63% меньше рыночной стоимости. Между тем здесь есть две опасности: дальнейшее укрепление курса рубля и понижение цен на жилье.

В агентстве недвижимости "Жилбюро" нам предложили на выбор два варианта. Первый - это доли, две комнаты в трехкомнатной квартире у станции метро "Динамо". Потенциальному покупателю придется сразу внести $105 тыс. - при том, что квартира, по словам сотрудника фирмы, находится в плачевном состоянии. Владелица четвертой доли квартиры - сестра пенсионерки-рентополучателя. Менеджер агентства обещал, что его компания готова помочь выкупить долю у второго владельца. Кроме того, комиссия, причитающаяся агентству за посреднические услуги, заложена в сумму первого взноса.

Чтобы избежать возможного расторжения договора, компания не только просит владельца квартиры оформить справки из наркодиспансера и предъявить медицинскую карту, но и в день подписания договора настаивает на собеседовании у психиатра и получении заключения о дееспособности.

Второй вариант, предлагаемый этой компанией, весьма нетипичен для рынка. Здесь, по сути, клиент подписывает договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае, как нам объяснили в "Жилбюро", "вы доплачиваете бабушке 3 тыс. руб. к пенсии и ухаживаете за ней сами плюс оплачиваете коммунальные платежи". Таким образом, единовременно денег вы вносите меньше, но при этом тратите свое время на уход за владельцем квартиры. Например, за однокомнатную квартиру недалеко от метро "Бабушкинская" вы единовременно вносите всего $55 тыс.

Впрочем, некоторые компании работают на себя: им не нужны покупатели квартир, они готовы ухаживать и платить пенсионерам сами. "Мы никому не подыскиваем нуждающихся пенсионеров и не оказываем посреднических услуг, - утверждают в МПО "Знание". - Пожилые люди сами обращаются в нашу организацию, заключают договоры, квартира переходит в нашу собственность, а мы за ними ухаживаем".

Клиент всегда рискует

О самых распространенных рисках, связанных с договором ренты и пожизненного содержания с иждивением, рассказывает Эдуард Бабанов, адвокат компании "Барщевский и партнеры". "Первый, самый распространенный риск - это расторжение договора со стороны родственника рентополучателя. Обычно родственники начинают интересоваться бабушкой только тогда, когда узнают, что квартира продана. Они приезжают к старушке и уговаривают ее расторгнуть договор, затем она с их подачи обращается в суд и настаивает на том, что содержатель ненадлежащим образом ухаживал за ней. Дело в том, что условия содержания и выплат прописаны в договоре, а факт предоставления услуг - нет. Даже имея чеки из магазина и аптеки, крайне сложно доказать, что все это было куплено именно бабушке". Бабанов вспоминает о случае из своей практики, когда бабушка заключила договор ренты, а через месяц умерла. У родственников не получилось оспорить договор в суде, несмотря на большое желание это сделать.

Еще один риск рентоплательщика состоит в том, что бабушка может заявить, что она недееспособна или была введена в заблуждение на время подписания договора. Компании-посредники обычно требуют от рентополучателя справку из психдиспансера плюс нотариус по закону обязан установить вменяемость или невменяемость человека во время подписания договора. Кроме того, адвокат утверждает, что "лучше всего заключать сделки в присутствии медицинского работника, просить его подписать бумаги, чтобы потом его можно было вызвать в качестве свидетеля в суд". Это скорее всего поможет вам повлиять на суд и решить дело в вашу пользу.

Даже заключая договор с человеком совсем уж преклонных лет, не стоит рассчитывать на скорое освобождение жилплощади. Владимир Золотухин, директор Благотворительного народного фонда социальной поддержки, говорит: "Есть случаи, когда договор, заключенный в 1993, 1994 годах, до сих пор исполняется, а рентополучатель живет и здравствует".

Если бабушка окажется слишком предприимчивой, риск еще больше. "Случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства ее выплачивать, - говорит Алла Лягина, руководитель юридического отдела компании IntermarkSavills. - Таким образом, рентополучатель может застраховать свою квартиру, устроить поджог, получить страховку и продолжать получать ежемесячные выплаты с вас, рентоплательщика. При том, что собственности, за которую вы платите, больше нет".

Дата публикации: 10:41 28 февраля 2007

Источник: bpn.ru