Загородная ипотека

Ипотечное кредитование развивается очень быстрыми темпами. Но загородная ипотека пока серьезно отстает от городской: количество выданных кредитов здесь меньше в разы. Почему? Ведь подмосковная недвижимость как минимум не дешевле московской…

Почему отстаем?

Причин, по которым банки неохотно выдают кредиты под объекты загородной недвижимости, удалось обнаружить несколько. Первая (и, вероятно, самая главная) — непрозрачность рынка. Сомнительная легитимность выделения земельных участков, «кривые» правоустанавливающие документы. Довольно часто строения не узаконены: то, что продают, формально является пустым земельным участком. В итоге банки элементарно боятся при возникновении проблем оказаться с залогом, представляющим собой не недвижимость, а некий, как сказано у Н. В. Гоголя, «неосязаемый чувствами звук».

Вторая причина — сложности с оценкой и ликвидностью. Понять, сколько стоит городское жилье, намного проще, ведь и самих квартир больше, и их рынок сформирован, да и по типам они разделены четче. А качество, местоположение и юридический статус загородных домов имеют массу различий. Кроме того, городское жилье в случае чего и продать значительно легче: средний период поиска покупателя в Москве составляет от двух недель, тогда как за городом — от четырех до шести месяцев. Столичный рынок недвижимости практически не знает сезонности, а в загородном секторе зимой случаются длительные периоды «замерзания»: покупатели хотят посмотреть, как выглядят дом, участок и окрестности поселка без снега.

В результате степень развития загородной ипотеки ниже городской почти на порядок; существуют объекты, на которые вообще нет продаж в кредит. «В нашем поселке Графские Пруды на Киевском шоссе абсолютно все продажи идут без ипотеки, — говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент». — С заемными деньгами не было ни одного покупателя. Дело не в нас — мы согласны работать с ипотекой, и не в банках — мы проводили с ними переговоры, и они выразили готовность давать кредиты. Недавно, к примеру, была встреча с представителями отделения «Дорогомиловское» Сбербанка, они посмотрели наши документы и сказали, что намерены кредитовать до 90 % стоимости. Все дело в том, что наши клиенты предпочитают приносить всю сумму сразу. Мне лично это непонятно. Обычно чем богаче человек, тем он охотнее и со знанием дела оперирует заемными средствами. Но здесь почему‑то происходит по‑другому, и о причинах такого явления я не могу ничего сказать».

Свое мнение по поводу причин есть у специалистов компании «Рескор». Занимаясь реализацией поселка «Сенатор-Клуб» на Калужском шоссе, они довели объем ипотечных продаж до 70 %, при том что в среднем по рынку их количество составляет не более 10–15 %. Сергей Лупашко, президент «Рескора», считает, что существует два разных подхода: застройщик либо сам активно работает с банками, либо перекладывает данную работу на клиентов. Никоим образом не возражая против того, чтобы покупатели приходили с уже полученными кредитами, наиболее успешные застройщики все же предпочитают самостоятельную работу с банками: встречаются с их представителями, убеждают их в надежности и перспективности своего проекта.

Кто участвует?

Основная масса покупателей дорогого подмосковного жилья представлена москвичами. И это неудивительно: цены на престижных направлениях сегодня таковы, что заработать подобные деньги можно только в Москве. Состоятельные жители регионов, перебираясь поближе к кремлевским звездам, первым делом хотят купить квартиру в столице. Только пожив здесь некоторое время (то есть фактически став москвичами), они начинают задумываться о загородном доме.

Солидный «имущественный ценз» ведет к тому, что более 80 % клиентов являются собственниками бизнеса и топ-менеджерами компаний. Причем в двух третях случаев фирмы эти нефтяные, газовые или связанные с экспортом металлов.

Остальные — финансовые структуры. Оставшиеся 20 % покупателей — политики и представители шоу-бизнеса. Слесари-электрики и водители троллейбусов по понятным причинам не замечены.

Подавляющее большинство потребителей — люди семейные. Одинокие резонно считают, что лучше не выпадать из столичной жизни, иначе можно остаться в нынешнем статусе навечно. А вот как только семья создана и в ней появляется первый ребенок, система ценностей кардинально меняется, и люди начинают создавать свой дом.

Банки и работающие с ипотекой риелторы, разумеется, не делают различий между клиентами по роду их деятельности, главное, чтобы размер их доходов и надежность были достаточными. «Любая категория граждан может приобрести загородный дом по ипотеке, — говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН-агентство недвижимости». — Условия кредитования почти такие же, как и на вторичном рынке городского жилья. Первоначальным взносом могут послужить как накопления, так и уже имеющееся в собственности жилье».

Понятно, что вариант с «уже имеющимся в собственности жильем» (то есть городскую квартиру продают, а деньги идут на первый взнос за коттедж) предназначен для менее обеспеченных. Более состоятельные покупатели предпочитают накопить необходимую сумму, чтобы иметь и загородный дом, и квартиру.

Что продают с помощью ипотеки?

С формальной точки зрения ипотечный кредит может быть выдан на приобретение недвижимости любой стоимости. Все ограничения банков касаются других аспектов: технического состояния объекта (кредит на приобретение ветхого, аварийного жилья предоставлен не будет), правоустанавливающих документов. Однако на практике, конечно, существуют категории недвижимости, на которые кредитов выдают больше или меньше.

Так, практически нет ипотечных покупок суперэлитного жилья — от 5 млн долл. и выше. Этого рода объекты (обычно на Рублевке, в значительно меньшей степени — на «шоссе № 2» Новая Рига) приобретают люди, не нуждающиеся в кредитах. Кроме того, у таких клиентов, прежде всего крупных государственных чиновников, возникают сложности с «белизной» доходов. То есть в том, что доходы у них огромные, не сомневается никто, но официальную справку в банк они принести вряд ли в состоянии.

Самые «ипотечные» на сегодня шоссе — Калужское, Киевское и Минское. Именно здесь сосредоточена та недвижимость, которая интересует покупателя, имеющего желание и возможность получить кредит: объекты стоимостью до миллиона долларов. Большой потенциал у восточного и юго-восточного направлений: они традиционно являются ценовыми аутсайдерами. Именно здесь могли бы появиться поселки, ориентированные на массового клиента, того, кто продает московскую квартиру экономкласса и переселяется жить за город. Пока о Новорязанской, Симферопольской, Каширской, Варшавской трассах приходится говорить в сослагательном наклонении, поскольку на сегодняшний день здесь очень мало поселков. Но то, что в ближайшем будущем данные направления начнут бурно развиваться, сомнений нет.

Помимо коттеджей на подмосковном рынке активно появляются другие форматы недвижимости — таунхаусы и квартиры в многоэтажных домах. Эти объекты банки кредитуют, причем даже охотнее, чем классические коттеджи. Как правило, такая недвижимость «понятнее» (проще определить цену, лучше оформлены правоустанавливающие документы). И реализовать в случае чего таунхаус или квартиру банку проще, так как они значительно дешевле.

Условия стандартны

Большинство банков, работающих с ипотекой, готовы кредитовать и город, и загород. И официально объявленные условия одинаковы. Вот, к примеру, Городской Ипотечный Банк, по словам Ольги Садовской, начальника департамента ипотечного кредитования, выдает ипотечные кредиты на приобретение загородной недвижимости на срок до 25 лет в размере до 1 млн долл. Процентная ставка зависит от формы подтверждения заемщиком дохода, а также от срока кредита и составляет от 9,9 % годовых.

Риелторы, однако, отмечают, что процентные ставки для загорода все-таки выше, и это является косвенным подтверждением того, что банки считают данное кредитование более рискованным. «Реальные процентные ставки по ипотечным кредитам составляют от 9 % годовых при покупке квартир и от 10,5 % при приобретении загородного жилья», — отмечает С. Кондачкова. «Правда, — добавляет она, — на сегодня многие кредитные организации предлагают нашим клиентам специальные программы. Это и сниженные процентные ставки, и перекредитование на более выгодных условиях, и полное кредитование обмена квартиры с включением в его сумму всех текущих расходов».

В общем, сказывается конкурентная борьба между кредитными организациями за ипотечных клиентов. И банки становятся сговорчивее: готовы обсуждать схемы взаиморасчетов, дают деньги под серую зарплату, не всегда возражают против указания в документах цены по БТИ. Чаще всего на подобные послабления соглашаются организации, кредитующие девелопера строительства. Они уже вложили деньги в данный проект и, предоставляя покупателям ипотеку, всего лишь перераспределяют их.

Перспективы

За ипотекой будущее. С данным тезисом согласны все опрошенные нами эксперты. «При тех ценах на жилье, с которыми мы встретили нынешний год, купить квартиру или дом без кредитных средств могут позволить себе немногие, — считает С. Кондачкова. — Поэтому покупка в кредит — спасательный круг для тех, кому необходимо улучшение жилищных условий».

«Минувший год стал переломным на рынке загородной ипотеки, — соглашается Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость». — В нашем агентстве прошло несколько сделок на суммы в миллионы долларов с привлечением кредитов. Конечно, среди общего числа ипотечных кредитов подобных сделок немного (хотя по сравнению с 2005 годом их количество выросло в разы), но по объему средств они довольно существенны».

Кредитами все активнее пользуются и те, кто мог бы купить недвижимость без заемных средств. Ипотечные деньги достаточно «дешевы», и многие покупатели (особенно бизнесмены, деньги которых вложены в собственное дело) понимают, что гораздо выгоднее взять взаймы. Расходы на уплату процентов банку оказываются намного ниже дохода от средств, оставшихся в бизнесе.

В целом, по словам О. Садовской, загородная ипотека — перспективное направление. Причем не только в Подмосковье, но и по всей России. Это обусловлено как динамичным развитием рынка загородной недвижимости, активным строительством коттеджных комплексов во многих регионах, так и растущим спросом со стороны населения.

Дата публикации: 10:26 02 марта 2007

Источник: bpn.ru